Читать книгу Principios de finanzas con excel. - Simon Benninga - Страница 80

Al igual que en el ejemplo anterior, usted pidió un préstamo hipotecario de $100.000 en el banco. Ellos se lo autorizaron y le explicaron que debería pagar $14.902,95 por año durante los próximos 10 años. Sin embargo, cuando usted llega al banco se da cuenta de que este le ha deducido “1,5 puntos” de su préstamo, lo que significa que solo recibe $98.500 ($100.000 menos 1,5 %). Su pago, sin embargo, continúa estando basado en el capital de $100.000. Usted se da cuenta inmediatamente de que este préstamo hipotecario es más caro que el tratado en la subsección anterior. La pregunta es: ¿cuánto más caro es? Calculando la TEA sobre el préstamo hipotecario podemos contestar esta pregunta. El cálculo de abajo muestra que realmente está pagando 8,34 % de interés anualmente.

Observe que la TEA de 8,34 % es la TIR de la corriente de pagos, consistente en el capital real actual ($98.500) versus los pagos reales que está efectuando ($14.902,95). A continuación, el cálculo:

Al final de cada año, usted debe informar a Hacienda del monto de intereses pagados sobre el préstamo hipotecario. Dado que este interés es un gasto a efectos impositivos, es importante calcularlo correctamente. Para calcular el interés, precisamos una tabla del préstamo que distribuya cada pago anual entre interés y repago del capital (vea la sección 2.5). Esta tabla es a veces denominada “tabla de amortización” (“amortizar” significa pagar con una serie de pagos periódicos).

La columna D de la tabla indica el gasto por intereses a propósitos impositivos. Si usted reporta los gastos impositivos en su declaración de impuestos, esta es la cantidad que estará autorizado a informar.

Observe que la porción de intereses del pago anual de $14.902,95 se hace cada vez menor a través de los años, mientras que la porción de repago del capital (que no es un gasto deducible a efectos impositivos) se hace cada vez mayor.