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Como vimos en la sección 3.1., muchos préstamos hipotecarios tienen “gastos de otorgamiento” o “puntos de descuento” (esto último en general es conocido directamente como “puntos”). Todos estos gastos y comisiones reducen el monto inicial que le da a usted el banco, sin reducir el monto sobre el cual el banco computa su cuota (sueña engañoso, ¿o no?).

Como ejemplo, considere el préstamo a 12 meses de arriba con un 8 % de interés anual, a pagar mensualmente, pero con un gasto de otorgamiento de 0,5 % y 1 punto. Ello significa que realmente usted obtiene $98.500 ($100.000 menos $500 por los gastos de otorgamiento y $1.000 por los puntos), pero su cuota mensual sigue siendo $8.698,84:

La TIR mensual (celda B23) es la tasa de interés que hace el valor actual de los pagos mensuales iguales a los $98.500 recibidos:

TEA = 11,41 % = (1 + 0,9044 %) 12-1 es el costo anualizado de los pagos del préstamo hipotecario.

Como puede ver en la celda B26, la función TASA de Excel también calcula la TIR mensual que hemos obtenido en la celda B23.

Nota de excel: calculando la tir mensual con la función tasa

La función TASA calcula la TIR de una serie de pagos constantes (en la jerga financiera es “fijos”), de modo que el valor actual sea igual al VA indicado. Observe que en la función TASA los signos de los pagos (indicados en Pago) y el Va de esos pagos deben ser diferentes. Esta es una característica que TASA comparte con funciones de Excel como PAGO y VA, tratadas en el capítulo 2.