Читать книгу Derecho y pandemia desde una perspectiva global - Agustín Andrades Navarro - Страница 24

La suspensión de las juntas de propietarios tenía –y tiene– una solución bastante sencilla: permitir su desarrollo en formato virtual, ya sea por videoconferencia u otros medios telemáticos que garanticen la participación, seguridad e identidad de los vecinos. Para lograrlo es suficiente efectuar una reforma de la Ley de Propiedad horizontal (LPH) y así poner fin a su paralización continua con base al Covid-19. Ello es necesario porque el art. 15 LPH exige que la asistencia a la Junta de propietarios sea personal, sin recoger la posibilidad de realización por videoconferencia; por lo que, de celebrarse, podría ser objeto de impugnación conforme al art. 18 LPH. Las circunstancias excepcionales generadas por la crisis sanitaria y la mayor irrupción de las nuevas tecnologías hacen imprescindible que la LPH se adapte a los nuevos tiempos, pero el poder legislativo hace caso omiso a las “voces del cambio” –una de ellas, del Consejo General de Colegios de Administradores de fincas–.

No hace falta mirar muy lejos para contemplar dicha posibilidad. En 2015, a través de la Ley 5/2015 se modificó el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En particular, se incorporaron las nuevas tecnologías al régimen de asistencia y participación en las juntas de propietarios, señalando el art. 553-22.1 CC de Cataluña:

“El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares”.

Tras dicha reforma, las comunidades de propietarios pueden acordar –modificando los estatutos– la posibilidad de asistir a las juntas por video-conferencia u otros medios telemáticos. Siendo así, tras el primer estado de alarma, muchas comunidades procedieron a reformar los estatutos para permitir tal posibilidad ante la incertidumbre en cuanto a la evolución del Covid-1919. No obstante, y a pesar de tal opción, el Gobierno catalán, más empático con las comunidades de propietarios durante el estado de alarma, estableció medidas excepcionales. Así, durante el estado de alarma se redactó el art. 4 del Decreto ley 10/2020, de 27 de marzo, que recogió medidas aplicables de personas jurídicas de Derecho privado, incluyendo –a diferencia de la legislación estatal– “las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal”. En concreto, se establecía lo siguiente:

“La obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal queda suspendida hasta el 30 de abril de 2021, sin perjuicio de la posibilidad de cada comunidad de convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, atendiendo sus circunstancias y las medidas de seguridad en cada momento aplicables, a iniciativa de la Presidencia o si lo pide al menos un veinte por ciento de los propietarios con derecho al voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas. La celebración de la junta también se puede llevar a cabo a través de los medios establecidos en el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña”.

La norma catalana se preocupó de suspender las juntas de propietarios, pero también de permitir su celebración “por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto” (art. 312-5.2 del CC de Cataluña), ofreciendo una solución a las comunidades que no hubiesen modificado sus estatutos en base a lo dispuesto en el art. 553-22.1 CC catalán. Lo anterior pone de manifiesto la posibilidad de brindar soluciones a nivel legal en materia de propiedad horizontal, posibilidad que descartó el Gobierno español, salvo que por una interpretación extensiva se hubiese considerado aplicable el art. 40 del Real Decreto-ley 8/2020.

Observado el modelo catalán, si el art. 15 LPH no recoge la asistencia por medios telemáticos, ¿ello significa que se encuentra prohibido? Real-mente la respuesta no debe ser afirmativa. Como señala Magro Servet, la comunidad de propietarios, siguiendo un protocolo determinado podría acordar la posibilidad de asistir a las juntas por medios telemáticos20. De esta forma, se podría aprovechar una junta de propietarios para acordar por mayoría simple (art. 17 LPH) su celebración en formato virtual durante situaciones excepcionales –el problema es que ello deberá hacerse cuando las medidas sanitarias lo permitan en formato presencial o, bien, si se realiza por videoconferencia no haya impugnación posterior por ninguno de los copropietarios21–. Se adoptaría dicho acuerdo como una norma de régimen interno, no siendo necesario modificar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si bien, debe recordarse que fuera de una situación de estado de alarma no puede obligarse a un comunero a acudir en formato virtual, pues tiene derecho a su asistencia presencial. Lo anterior serviría para aliviar el funcionamiento de ciertas comunidades, hacer frente a la suspensión de las juntas, y ello gracias al uso de las tecnologías. No obstante, no podemos olvidar que, a pesar de vivir dentro de la sociedad digital, hay vecinos de avanzada edad a los que puede resultar dificultoso el empleo de medios telemáticos. Aun así, la presente crisis sanitaria debe servirnos para avanzar hacia la posibilidad de permitir, a aquellos comuneros que lo deseen, asistir en formato virtual a las juntas, aunque sea delegando su voto a uno de los vecinos que acudan de forma física.