Читать книгу Compensaciones e indemnizaciones en las relaciones familiares - Camino Sanciñena Asurmendi - Страница 17

Muy habitualmente la compra de la vivienda familiar por uno de los cónyuges antes del inicio de gananciales se produce mediante un préstamo hipotecario que grava la vivienda comprada, con lo que no se realiza con precio aplazado desde la posición del vendedor, ya que éste recibe por completo el precio de la compraventa gracias al préstamo hipotecario; préstamo cuyos plazos se satisfacen con fondos privativos antes de la sociedad de gananciales y, posteriormente con dinero ganancial.

Técnicamente la compra a plazos de un bien por parte de un cónyuge es un negocio diferente a la compra mediante una entidad financiera o préstamo, por medio de la cual el vendedor recibe el precio de la venta al contado, pago realizado por el cónyuge adquirente con el préstamo obtenido, surgiendo una obligación por parte del comprador frente a la entidad crediticia de abono a plazos periódicos del préstamo y de los intereses pactados. Sin embargo, desde el punto de vista de la sociedad de gananciales la diferencia se diluye, pues se adquiere un bien, y se van pagando cuotas a lo largo de un período de tiempo. Cuotas que en este caso no recibe el vendedor, sino la entidad financiera o prestamista68. Esto no obstante, a los efectos del artículo 1357.2 del Código civil, la doctrina jurisprudencial ha equiparado la compra con préstamo hipotecario y la compra de un bien con precio aplazado, en atención a que para el comprador el precio queda aplazado en ambos supuestos, y en consecuencia entiende aplicable el artículo 1357.2, y la remisión al artículo 1354 del Código civil.

La primera Sentencia que establece la equiparación de la compra con préstamo hipotecario a la compra a plazos a los efectos de la calificación como bien proindiviso en la proporción de las aportaciones económicas, lleva por fecha el 31 de octubre de 1989, con la siguiente argumentación: “en aras de una justicia material rectamente entendida y superadora de ciertos excesos formalistas, propiciadora incluso del fraude de ley que podría suponer entender como decisivo y determinante el hecho formal de que quien compra una vivienda familiar en estado de soltería y en vísperas de contraer matrimonio, constituyendo al propio tiempo una hipoteca sobre aquél a pagar a lo largo de dicho matrimonio, pueda sostener, burlando el espíritu del párrafo 2.° del artículo 1357 que ese concreto bien, vivienda y ajuar familiares, es y sigue siendo privativo, pese a que las amortizaciones del crédito hipotecario constituido paralelamente se hagan efectivas en definitiva durante el matrimonio, resultando patentes en todo caso la equiparación a estos efectos entre dichas amortizaciones de la hipoteca y los pagos de una compraventa a plazos”. En el supuesto enjuiciado, la vivienda familiar había sido comprada y gravada con un préstamo hipotecario por el esposo seis meses antes de contraer matrimonio, préstamo que fue amortizado con dinero ganancial. El Tribunal Supremo aplica el artículo 1357.2 del Código civil y confirma el carácter proindiviso, que a la liquidación de la sociedad de gananciales queda determinado en un 60,20% para el marido y el restante 39,80% para la mujer.

A pesar de que el préstamo hipotecario resulta diferente a una compra a plazos, el Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial su equiparación, por cuanto la sociedad de gananciales hace frente a unos gastos determinantes para la adquisición de la vivienda familiar. Consecuentemente, resultan de aplicación los artículos 1357.2 y 1354 del Código civil a la compra de la vivienda familiar realizada por un cónyuge antes de contraer matrimonio mediante un préstamo, correspondiendo la vivienda en proindiviso al cónyuge comprador y a la sociedad de gananciales69.

Esta doctrina jurisprudencial consolidada ha sido acogida por otros órganos como la Dirección General de los Registros y del Notariado –actualmente Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública– o la Dirección General de Tributos70.

La Dirección General de los Registros y del Notariado considera aplicable la regla especial del artículo 1354 del Código civil a la vivienda familiar comprada antes de la sociedad de gananciales y gravada con un préstamo, y por tanto, reafirma el carácter proindiviso. Así ha consolidado la siguiente doctrina: “tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido –ex lege– con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (…) la relevancia que tiene para la vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado con fondos gananciales derivados de un préstamo hipotecario durante el matrimonio, lo que permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones que en este caso se realizan con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación” (RRDGRN 27 julio 2015 y 9 septiembre 2015)71.

La Dirección General de Tributos ha asumido también esta doctrina y acoge la alteración de la titularidad de la vivienda familiar comprada por uno de los cónyuges antes del matrimonio con préstamo hipotecario que se abona durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Ello puede observarse en la Resolución de 25 de octubre de 2002 (consulta 1595-02) al resolver si la esposa que había comprado la vivienda habitual en estado de soltera con préstamo hipotecario puede seguir deduciendo por adquisición de vivienda habitual el importe total amortizado de hipoteca, aunque se pague con dinero ganancial, y si el marido puede utilizar el saldo de su cuenta vivienda para el pago del préstamo, ya que es también su vivienda habitual. Para dar respuesta afirmativa a la consulta planteada, la Dirección General de Tributos acude a la normativa civil y, en concreto, a los artículos 1357.2 y 1354 del Código civil, confirma que según doctrina jurisprudencial los pagos efectuados para amortizar la hipoteca se equiparan con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1357 caso de tratarse de la vivienda familiar, “de lo dicho se desprende que la titularidad de la vivienda corresponde proindiviso al cónyuge consultante, en proporción al valor de las aportaciones realizadas antes del comienzo de la sociedad de gananciales y, a la propia sociedad, en la parte del precio satisfecha con fondos gananciales”72.

La Dirección General de Tributos incide nuevamente en la calificación de la vivienda familiar, adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio y gravada con un préstamo hipotecario, en la Resolución de 22 de noviembre de 2017 (consulta V3045-17), al analizar la deducción por inversión en vivienda habitual por el 50% de las aportaciones gananciales para el otro cónyuge. Reitera la remisión del artículo 1357.2 al artículo 1354 ambos del Código civil y, en consecuencia, estima el carácter proindiviso de la vivienda por las aportaciones del cónyuge con dinero privativo antes de contraer matrimonio y por las amortizaciones del préstamo que se satisfarán con dinero ganancial.

La aplicación a la vivienda familiar gravada con un préstamo hipotecario contraído únicamente por el cónyuge comprador de la regla de la compra a plazos plantea un problema adicional cuando no se ha pagado íntegramente el préstamo antes de la disolución de la sociedad de gananciales. Problema que converge en dos cuestiones interrelacionadas entre sí: quién debe seguir haciendo frente a los plazos no devengados cuando se disuelve la sociedad de gananciales, y cómo se determinan las cuotas proindiviso del bien73.

En coherencia con la doctrina ya muy consolidada de que una vez disuelta la sociedad de gananciales el préstamo hipotecario no constituye una carga del matrimonio, sino una deuda personal del cónyuge que lo contrajo, se resuelve que las cuotas del préstamo hipotecario posteriores a la disolución de la sociedad de gananciales son personales del cónyuge adquirente y prestatario74. Así, la jurisprudencia ha adoptado varias soluciones sin establecer un criterio objetivo y uniforme, con base en este principio ya pacífico.

Por un lado, considera que el montante de los plazos que restan por pagar se computarán (por adelantado) para la calificación de la vivienda familiar, engrosando la cuota privativa del cónyuge adquirente, a los efectos de la liquidación de la sociedad de gananciales. En consecuencia, en la liquidación de la sociedad de gananciales se determinan las cuotas de participación privativo-ganancial de la vivienda familiar, computando los plazos no devengados como privativos del cónyuge adquirente y acreciendo su cuota privativa, sin que tenga ningún otro reflejo en el activo o pasivo de la sociedad de gananciales75.

Esta conclusión se acoge en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de abril de 2010 al estimar el recurso de apelación declarando que la vivienda familiar adquirida por el esposo con anterioridad al matrimonio corresponde proindiviso al cónyuge adquirente y a la sociedad de gananciales por las cuotas devengadas y pagos o abonos destinados a la amortización del préstamo hipotecario realizados constante matrimonio; en cuanto a los plazos todavía no satisfechos tras la disolución de la sociedad de gananciales “se corresponden con el porcentaje privativo en el inmueble de aquél, único obligado a su abono”76.

Por otro lado, se entiende que la vivienda familiar debe calificarse teniendo en cuenta las cuotas ya satisfechas, que determinarán el proindiviso a favor del cónyuge comprador y de la sociedad de gananciales. De modo que los plazos no devengados al tiempo de la disolución de la sociedad de gananciales no alterarán la naturaleza del bien, sino que producen un crédito en el pasivo de la sociedad de gananciales a favor del cónyuge adquirente correspondiente a los restantes plazos que satisfará con su dinero privativo. Es decir, como la cuota ganancial (y también la privativa) se fija en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales y los restantes plazos se satisfacen con dinero privativo, la sociedad de gananciales es deudora de la cuota que se le asignó en los plazos que restan por pagar77.

Esta es la solución que adopta la Sentencia de 7 de junio de 1996 que fija la cuota ganancial de acuerdo con el pago realizado en un 1,557%. El fallo concluye que pertenece al activo la cuota del inmueble que se abonó con dinero ganancial y hace surgir en el pasivo una deuda por la misma cuota: “Dicha cuota, que se concretará en período de ejecución de sentencia, formará parte del activo de la sociedad de gananciales disuelta por el fallecimiento (del marido), y en su pasivo figurará la misma cuota en la deuda representada por el precio aplazado no satisfecho en el momento del fallecimiento”.

Igualmente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 17 de abril de 2009 concluye la aplicación del artículo 1357.2 con la remisión al 1354, por lo que la vivienda (VPO) y la plaza de aparcamiento compradas por el marido antes del matrimonio con préstamo hipotecario corresponde en proindiviso al cónyuge adquirente y a la sociedad de gananciales y “en esa misma proporción habrá de distribuirse la carga hipotecaria que aún resta por pagar a partir del dictado de la sentencia de divorcio”78. El fallo estima el recurso de apelación “en el sentido de precisar en el pasivo del inventario de la misma que no se incluirá en el mismo la totalidad de la carga hipotecaria pendiente a la disolución del matrimonio, sino el correspondiente a la parte proporcional que pertenece la titularidad de la vivienda con plaza de aparcamiento a dicha sociedad de gananciales, y atribuir el crédito a favor del cónyuge pagador frente a dicha sociedad las cantidades abonadas por la carga hipotecaria atribuida a gananciales”.

Teniendo en cuenta que los precios de los inmuebles suelen revalorizarse, la primera solución beneficia al cónyuge adquirente, pues aunque le corresponde el pago de los restantes pagos, aumenta su cuota privativa del inmueble cuyo valor será mayor que el pago del montante restante del préstamo, además el acrecer su parte privativa facilita la adjudicación de la vivienda en la liquidación de la sociedad de gananciales.