Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 27

Sobre el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro (o IRPH de Cajas de Ahorro) se pronunció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la Sentencia de 3 de marzo de 202036, que tuvo su origen en la decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea por el Juzgado de Primera Instancia n.° 38 de Barcelona, mediante auto de 16 de febrero de 2018.

Los hechos que dieron lugar al litigio son, en síntesis, los que, a continuación, se relacionan. El 19 de julio de 2001, el prestatario, persona física, suscribió con una entidad de crédito un contrato de préstamo hipotecario por importe de 132.222,66 euros para financiar la adquisición de una vivienda. La cláusula tercera bis del contrato, disponía lo siguiente: “El tipo de interés pactado se determinará por períodos semestrales, contados desde la fecha de firma del contrato, siendo durante el primer semestre el que figura en el apartado de la cláusula financiera tercera. Para semestres sucesivos, el tipo a aplicar será el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, de Cajas de Ahorro, vigente en el momento de la revisión, que el Banco de España publica oficial y periódicamente en el B.O.E. para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda, [redondeado] por exceso a un cuarto de punto porcentual, incrementado en 0,25 puntos porcentuales”.

El prestatario presentó una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 38 de Barcelona, solicitando la declaración de nulidad de la citada cláusula por ser abusiva.

El indicado Juzgado expone al TJUE que, como referencia para la revisión de los intereses variables de los préstamos hipotecarios, el IRPH de las cajas de ahorros es menos ventajoso que el tipo medio del mercado interbancario europeo (en lo sucesivo, “euríbor”), que, según indica, se utiliza en el 90 % de los préstamos hipotecarios suscritos en España, de modo que, a su entender, la utilización del IRPH de las cajas de ahorro representa un coste adicional de entre 18.000,00 y 21.000,00 euros por préstamo37. Y se pregunta, básicamente, lo siguiente:

– Si el hecho de que el IRPH de las cajas de ahorro sea un índice regulado tiene como consecuencia que deba aplicarse la excepción prevista en el artículo 1, apartado 2, de la Directiva 93/1338, aun cuando la sujeción de las partes del contrato de préstamo al mencionado índice resulte de la aplicación de una cláusula del propio contrato.

– Si debe informarse al consumidor del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado.

– Si se declara la nulidad del IRPH de las cajas de ahorros, cuál de las dos consecuencias siguientes –en defecto de pacto, o bien si este resultase más perjudicial para el consumidor–, sería conforme a la Directiva 93/13: bien la integración del contrato, aplicando un índice sustitutorio habitual, el euríbor, al tratarse de un contrato esencialmente vinculado a un interés productivo a favor de la entidad; o bien dejar de aplicar el interés, con la única obligación de devolver el capital prestado en los plazos estipulados por parte del prestatario o deudor.

Por lo que respecta a la primera cuestión, el TJUE consideró que la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 no obligaba a utilizar en los préstamos a tipo de interés variable un índice de referencia oficial, entre los que se incluye el IRPH de las cajas de ahorros, sino que se limitaba a fijar los requisitos que debían cumplir los “índices o tipos de interés de referencia” para que las entidades de crédito pudieran utilizarlos; por ello, la referencia al IRPH de las cajas de ahorros en la cláusula objeto del litigio no es el resultado de aplicar una disposición legal o reglamentaria imperativa, y, en consecuencia, estima el TJUE que la cláusula sí está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13.

En cuanto a la segunda cuestión, considera el TJUE que la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales, tal como resulta de la Directiva 93/13, no puede reducirse exclusivamente a su carácter comprensible en un plano formal y gramatical; puesto que el sistema de protección establecido por la Directiva se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo relativo al nivel de información, la exigencia de redacción clara y comprensible de las cláusulas contractuales y, por tanto, de transparencia, a que obliga la repetida Directiva, debe interpretarse de manera extensiva. La cláusula que en un contrato de préstamo hipotecario estipula la retribución del préstamo mediante intereses que se calculan según un tipo variable, no solamente debe ser comprensible para el consumidor en un plano formal y gramatical, sino también debe ser posible que el consumidor medio, normalmente informado, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del tipo de interés y de poder valorar las consecuencias económicas de tal cláusula. Esta apreciación corresponde al juzgador nacional, que debe verificar que, en el asunto de que se trate, se hayan comunicado al consumidor todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, permitiéndole evaluar el coste total del préstamo. Y señala el TJUE que constituyen elementos especialmente pertinentes para la valoración que el juez nacional debe efectuar, por un lado, la circunstancia de que los elementos principales relativos al cálculo del mencionado tipo de interés resulten fácilmente asequibles a cualquier persona que tenga intención de contratar un préstamo hipotecario, dada la publicación del modo de cálculo de dicho tipo de interés, y, por otro lado, el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice en que se basa el cálculo de ese mismo tipo de interés.

Finalmente, por lo que se refiere a la tercera de las cuestiones apuntadas, inicialmente razona el TJUE que, con arreglo a la mencionada Directiva 93/13, incumbe al juez nacional abstenerse de aplicar las cláusulas abusivas con el fin de que no produzcan efectos vinculantes para el consumidor (salvo si el consumidor se opone a ello); y que, cuando el juez nacional declara la nulidad de una cláusula abusiva, dicho juez nacional no debe integrar dicho contrato, modificando el contenido de tal cláusula (porque, si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en el contrato, esa facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores; los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aunque llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario). No obstante, añade, a continuación que si el contrato celebrado entre un profesional y un consumidor no puede subsistir tras la supresión de una cláusula abusiva, en tal caso, el juez nacional puede suprimir la cláusula abusiva y sustituirla por una disposición supletoria de Derecho nacional, porque cuando la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obliga al juez a anular el contrato en su totalidad, el consumidor se expone a consecuencias especialmente perjudiciales, que representan para él una penalización. En el caso de un contrato de préstamo, la anulación del contrato tendría, en principio, el efecto de hacer inmediatamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que puede exceder de la capacidad económica del consumidor, y, por esa razón, la nulidad contractual penalizaría al prestatario más que al prestamista. Así, la Directiva 93/13 no pretende anular todos los contratos que contengan cláusulas abusivas, sino reemplazar el equilibrio formal del contrato entre los derechos y obligaciones de las partes, por un equilibrio real que restablezca la igualdad entre éstas.

Todos estos razonamientos llevan al TJUE a concluir que, en el caso ante él planteado, el juez nacional debe constatar, en primer lugar, el carácter abusivo de la cláusula controvertida; en segundo lugar, si el contrato de préstamo hipotecario no puede sobrevivir sin tal cláusula, y, en tercer lugar, si debido, en su caso, a la anulación del contrato, el prestatario queda expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales, el juez puede reemplazar la cláusula abusiva por el índice sustitutivo contemplado en la Ley 14/2013, siempre que pueda considerarse que, con arreglo al Derecho nacional, el referido índice tiene carácter supletorio, y todo ello en defecto de un acuerdo diferente entre las partes del contrato.

Obviamente, si se descarta el carácter abusivo de la cláusula que fija el IRPH, automáticamente resultan innecesarios los dos pasos siguientes.

Y sucede que, unos meses después de la Sentencia del TJUE, el Tribunal Supremo español llegó a la conclusión de que la cláusula de IRPH no es, per se, abusiva39.

Antes, se había producido un pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre el índice IRPH en una única Sentencia de pleno, la 669/2017, de 14 de diciembre40, de la que merece destacar las siguientes consideraciones:

– La cláusula del contrato de préstamo hipotecario en la que se establece el IRPH como índice de referencia es una condición general de la contratación si no se ha negociado individualmente.

– No hay inconveniente en que un índice de referencia legal (aprobado por la autoridad bancaria) se incorpore al contrato como condición general de la contratación.

– Como tal condición general de la contratación predispuesta y utilizada en un contrato celebrado con consumidores, puede ser objeto de control de transparencia.

– Los tribunales civiles no pueden controlar el procedimiento bancario-administrativo por el que se configura el índice.

Por lo que respecta a las SSTS posteriores a la Sentencia del TJUE, comencemos por la STS (Sala de lo Civil, Sección Pleno) núm. 585/2020 de 6 de noviembre41, que tiene la peculiaridad de referirse a un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés de referencia es el previsto para la financiación de las viviendas de protección oficial en el Real Decreto 801/2005. El 10 de enero de 2010, la entidad promotora y el comprador, suscribieron escritura pública de compraventa de una vivienda de protección oficial de promoción privada; en la misma escritura pública, el comprador se subrogó en el préstamo hipotecario para la financiación de la promoción. La obtención de financiación para la construcción de dicha vivienda tuvo lugar bajo la vigencia del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Entre otros extremos, el prestatario solicitó que se declarase nula la cláusula que establecía como tipo de referencia el IRPH (en este caso, del Conjunto de Entidades), y que el mismo fuese sustituido por el Euribor. El TS, en línea con los argumentos de la citada Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, consideró que los elementos principales relativos al cálculo del interés previsto en el Real Decreto 801/2005 para los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda de protección oficial resultaban fácilmente asequibles a cualquier persona que tuviera intención de contratarlo, puesto que figuran en una norma que se publica en el Boletín Oficial del Estado, de modo que un consumidor razonablemente atento y perspicaz (es decir, el consumidor medio) puede fácilmente comprender que el interés de su préstamo se calcula mediante la adición de un diferencial al tipo resultante de aplicar un coeficiente reductor a la media de los tres últimos meses del tipo porcentual de referencia de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito, elaborado por el Banco de España; y tal interés es fijado cada año por acuerdo del Consejo de Ministros y publicado en el Boletín Oficial del Estado. Considera, por tanto, el TS que el prestatario, en este caso, por las especiales características de la financiación de las viviendas de protección oficial y la publicidad de que es objeto el tipo de interés y las demás condiciones de la financiación, tenía a su disposición suficiente información sobre los elementos configuradores de la financiación que contrataba para pagar el precio de su vivienda de protección oficial y de la carga económica y jurídica que dicha financiación le iba a suponer.