Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 30

En el BOE núm. 233, de 28 septiembre de 2013, se publicó la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Emprendedores, con el propósito de abordar los problemas estructurales del entorno empresarial español y fortalecer el tejido empresarial de forma duradera, para paliar los efectos de la crisis económica que entre 2008 y 2012 llevó a la destrucción de casi 1,9 millones de empresas en España (más del 99,5 por ciento de ellas con menos de veinte asalariados), frente a la creación de 1,7 millones de empresas61. Por uno de estos caprichos normativos a los que el legislador nos tiene acostumbrados, se aprovechó para regular el régimen de transición para la completa desaparición de determinados índices o tipos de referencia, que habían sido privados de carácter oficial por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente bancario.

Entre otros cometidos, la Orden EHA/2899/2011 abordó un desarrollo específico de la normativa de transparencia del préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda, para sustituir la regulación anterior, de 1994. El nuevo sistema de transparencia se diseñó sobre una serie de requerimientos de información unificada tanto precontractual como contractual; además, añadió otras herramientas, como la difusión de una Guía informativa adaptada al producto, que procurase educación financiera de los clientes. También perseguía reforzar la transparencia de determinados servicios, como las cláusulas suelo o las cláusulas techo y los instrumentos financieros de cobertura del tipo de interés, para procurar que el cliente recibiera información relevante, antes de su contratación. Y, finalmente, la Orden de 2011, haciendo uso de la habilitación incluida en el artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, determinó cuáles serían, en adelante, los tipos de interés oficiales. Según el artículo 27 de la Orden, se consideran tipos de interés oficiales los siguientes índices de referencia:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

b) Tipo medio de los préstamos a la vivienda entre uno y cinco años concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.

c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

d) Euribor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año.

e) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

f) Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR).

g) Cualquier otro índice establecido al efecto expresamente mediante resolución de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.

Añade el apartado 2 del precepto que “Los tipos de interés oficiales se publicarán mensualmente por el Banco de España en el ‘Boletín Oficial del Estado’ y estarán también disponibles en su página electrónica”.

Tomemos, por ejemplo, los índices publicados para agosto de 2021. Así, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España y el Tipo medio de los préstamos a la vivienda entre uno y cinco años concedidos por las entidades de crédito en la zona euro, han sido publicados mediante Resolución de 18 de agosto de 2021, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE núm. 198, de 19 de agosto de 2021), siendo, respectivamente, del 1,485 y 1,430. El Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años, ha sido publicado mediante Resolución de 3 de agosto de 2021, del Banco de España, por la que se publica el Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años por su consideración como uno de los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario de acuerdo con la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE núm. 185, de 4 de agosto de 2021), resultando negativo, el –0,326. Y, finalmente, el Euribor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año, el tipo de Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años y el Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR), han sido publicados mediante Resolución de 2 de agosto de 2021, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE núm. 184, de 3 de agosto de 2021), teniendo todos los expresados índices importe negativo (más o menos, dependiendo del índice, en torno al medio punto). En la Resolución de 2 de agosto de 2021 se publica también el MIBOR (igualmente negativo), si bien con la advertencia de que tiene la consideración de tipo de interés oficial exclusivamente para los préstamos hipotecarios referenciados al mismo que se hubiesen formalizado con anterioridad al 1 de enero de 2000, conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro62.

Han desaparecido, pues, de las publicaciones de índices, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Bancos, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro y el Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros. Sin embargo, muchos préstamos hipotecarios se habían pactado a interés variable; esto es, el tipo interés que, para cada periodo de revisión (por lo general, anual), debe satisfacer el prestatario, depende del importe del índice de referencia aplicable para ese periodo, según lo pactado (que, por lo general, suma al índice aplicable una cantidad fija o diferencial). Y, en el caso de aquellos préstamos en los que se había pactado que el índice de referencia fuese alguno de los expresados (Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Bancos, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro y el Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros), se planteaba el problema de determinar conforme a qué índice debía producirse la remuneración del dinero prestado.

El régimen transitorio contenido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la expresada Ley 14/2013, se pronunciaba en los siguientes términos:

“1. Con efectos desde el 1 de noviembre de 2013 el Banco de España dejará de publicar en su sede electrónica y se producirá la desaparición completa de los siguientes índices oficiales aplicables a los préstamos o créditos hipotecarios de conformidad con la legislación vigente:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.

2. Las referencias a los tipos previstos en el apartado anterior serán sustituidas, con efectos desde la siguiente revisión de los tipos aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato.

3. En defecto del tipo o índice de referencia previsto en el contrato o en caso de que este fuera alguno de los índices o tipos que desaparecen, la sustitución se realizará por el tipo de interés oficial denominado ‘tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España’, aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo.

La sustitución de los tipos de conformidad con lo previsto en este apartado implicará la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita.

4. Las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en esta Disposición”.

Así pues, se estableció el 1 de noviembre de 2013 como fecha límite para la completa desaparición de los tres índices mencionados (Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Bancos, el Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro y el Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros), que, a partir de dicha fecha, debían ser reemplazados, en la siguiente revisión del tipo aplicable (fecha que depende de la pactada, en cada caso), en primer lugar, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en cada contrato (apartado 2 de la D. Adicional). Y, supletoriamente, para el caso de que el contrato no hubiera previsto la eventualidad de la desaparición del índice de referencia principal, o bien para el caso de que también el índice de referencia sustitutivo fuese uno de los que desaparecían, el índice desaparecido debía ser reemplazado por el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España, más un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (apartado 3 de la Disposición). Se estableció, además, que la sustitución de tipos implicaría una novación automática del contrato y la imposibilidad de reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto. Merece, claro, algún comentario, esta proscripción de acciones, para que no se entienda conculcadora del derecho a la tutela judicial efectiva ex artículo 24 CE; una interpretación conforme con la Constitución, exige entender que se prohíbe el ejercicio de acciones basadas bien en la mera desaparición de los tipos mencionados, bien en la aplicación del régimen supletorio del apartado tercero de la Disposición. Lo que no cabe, por razones obvias, es prohibir el ejercicio de acciones que resulten de la aplicación del apartado 2; esto es, de la aplicación del tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato (pues equivale a vetar la impugnación de la cláusula de un contrato). No puede, por tanto, afirmarse que sea muy acertada la redacción del apartado cuarto, cuando genéricamente alude a “lo dispuesto en esta Disposición”.