Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 32

Las denominadas “hipotecas multidivisa” (préstamos con garantía hipotecaria que incluyen una cláusula multidivisa)73 tuvieron cierto éxito en un momento en el que el euro tenía un valor superior al de otras monedas y el Euribor estaba muy alto en comparación con los intereses que ofrecían las divisas extranjeras; en ese contexto, las cuotas hipotecarias que el prestatario, inicialmente, debía pagar resultaban atractivas. Aun así, los multidivisa no constituyen una parte significativa de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos74; no obstante, este dato es relevante desde una perspectiva global de riesgos del sistema, pero irrelevante para los prestatarios que, en su día, contrataron un préstamo multidivisa.

El funcionamiento de la “hipoteca multidivisa” ciertamente no es de fácil comprensión. Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección de la parte prestataria, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el interés remuneratorio de cada periodo suele ser el Libor (London Interbank Offered Rate)75. El banco prestamista compra el valor en divisas extranjeras del capital del préstamo y entrega dicha cantidad al prestatario en su moneda nacional, aplicando el tipo de cambio vigente en el momento de la compra. Para el pago de las cuotas del préstamo, la entidad bancaria vende divisa extranjera con arreglo al tipo de cambio de venta vigente en el momento de ese pago y de ahí resulta la cuota de amortización a la que tiene que hacer frente el prestatario, que la pagará en su divisa nacional76. Por tanto, el prestatario que obtiene un préstamo en divisas experimenta el mismo riesgo que si estuviera invirtiendo en moneda extranjera.

En este tipo de préstamo, el riesgo es triple: riesgo por la variación del tipo de interés (como en cualquier préstamo a interés variable); riesgo de fluctuación de la moneda en el pago de las cuotas; y recálculo constante del capital pendiente de amortización, puesto que el tipo de cambio de la divisa elegida se va aplicando para fijar el importe en euros del capital vivo77. En consecuencia, pasados varios años, si la divisa ha adquirido un valor sensiblemente superior al del euro, el prestatario tendrá que pagar cuotas bastante altas y, además, puede terminar adeudando un capital superior al que se le entregó cuando suscribió el préstamo. Precisamente, fue esto lo que sucedió, según la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección Pleno) núm. 323/2015, de 30 de junio78: “en los últimos años, mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas ‘hipotecas multidivisa’ se han apreciado, por lo que los prestamistas deben abonar cuotas más elevadas y en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamo hipotecario, absolutamente desproporcionada respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de préstamos”.

No es de extrañar, en fin, que al Tribunal Supremo llegasen litigios sobre hipotecas multidivisa. En la Sentencia de 30 de junio de 2015, el TS consideró que se trataba de instrumentos financieros derivados relacionados con divisas, incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley del Mercado de Valores; posteriormente, en la Sentencia de 15 de noviembre de 2017, núm. 608/201779 –a partir de la doctrina de la STJUE de 3 de diciembre de 2015 (asunto C-312/14)–, cambió su criterio y sentó que la hipoteca multidivisa no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Por lo que respecta al resultado que las contiendas judiciales han tenido para el prestatario (y su bolsillo), depende de los casos.

En la citada STS 323/2015, dado el perfil de los prestatarios (ella ejecutiva y él abogado especialista en Derecho bancario e hipotecas multidivisa, administrador de varias sociedades, y que solicitó en varias ocasiones el cambio de divisas en el préstamo), no se consideró que hubiera concurrido un error excusable que viciara el consentimiento. También la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 642/2020, de 27 de noviembre80, consideró que los prestatarios tenían un grado de conocimiento suficiente sobre el riesgo inherente al préstamo, basándose en comunicaciones mantenidas durante la fase precontractual. La STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 69/2021, de 9 de febrero81, dedujo que el prestatario conocía perfectamente el funcionamiento del préstamo multidivisa porque había solicitado, después de la contratación del préstamo, siete cambios de la divisa en la que operaba el contrato. En la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), núm. 553/2021, de 20 de julio82, se estimó que el prestatario disponía de suficiente información, entre otros motivos, porque pertenecía a un colectivo –trabajadores del aeropuerto–, entre el que se comercializó el producto, habiéndose celebrado unas jornadas, a las que asistió, donde le explicaron el funcionamiento del préstamo multidivisa.

Sin embargo, en la ya citada STS 608/2017, se declaró la nulidad parcial del contrato por falta de transparencia de algunas cláusulas que provocaban un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, porque, al ignorar la parte prestataria los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudo comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos. También la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 599/2018, de 31 de octubre83, estima la nulidad parcial del contrato de préstamo con el efecto de eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros. Igualmente, la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 158/2019, de 14 de marzo84, ante la falta de transparencia declara la nulidad parcial del contrato, quedando el préstamo concedido y amortizado en euros; otro tanto puede decirse de la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 439/2019, de 17 de julio85.

Giro de timón y el TS en su Sentencia (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 490/2020, de 24 de septiembre86 –con independencia de que estime que hubo, en ese caso, suficiente información sobre el riesgo–, rechaza la acción de nulidad parcial del contrato –comprensiva solamente de la moneda en la que se concertó el préstamo–, porque si se apreciase error sustancial, relevante e inexcusable en el consentimiento de los prestatarios, tal error viciaría la totalidad del contrato, y no únicamente la parte correspondiente a la divisa en que se concertó el préstamo, con subsistencia del resto del contrato. De nuevo, rechazo de la nulidad parcial en la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 666/2020, de 11 de diciembre87.

Por suerte para los prestatarios, se vuelve a admitir la nulidad parcial en la STS de (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 154/2021, de 16 de marzo88, que declara la nulidad de las estipulaciones que se refieren a las divisas y ordena que las cantidades adeudadas se referencien a euros, y en la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 155/2021, de 16 de marzo89.

En todo caso, no parece, precisamente, que vaya a terminar pronto la litigiosidad de las hipotecas multidivisa; al menos, la de aquellas que estén referenciadas al Libor y contengan una cláusula cierre90.

“El Libor comenzó su desprestigio cuando el 14 de julio de 2014 el Comité de Estabilidad Bancaria (FSB por sus siglas en inglés) denunció su vulnerabilidad ante posibles manipulaciones (…) hasta el 31 de diciembre de 2021 seguirá publicándose el Libor (…) Según Morgan Stanley Research existen todavía entre 200 y 300 billones de dólares referenciados al Libor. El impacto económico, contable y fiscal del cambio todavía no ha sido calculado ni resuelto (…) A nivel doméstico, el impacto puede ser muy relevante en el mercado hipotecario (…) no hay duda de que será un IRPH 2.0”91.

La fecha marcada para la desaparición del Libor es, pues, el 31 de diciembre de 2021. Esta desaparición implicará, para las entidades financieras, costes por los cambios a introducir en los procesos tecnológicos y por la adaptación de los contratos con los clientes; se estima que los grandes bancos, con importante actividad de banca mayorista, tendrán que afrontar unos costes medios de unos 100 millones de euros, mientras que en la banca minorista –que se verá afectada en la medida en que, por ejemplo, realice operaciones hipotecarias en multidivisas–, el coste será de unos 25 millones de euros92.

Para el cliente, las consecuencias serán diversas, dependiendo del clausulado de cada contrato de préstamo. En algunos casos, la defunción del Libor terminará en una novación93; en otros, en la interposición de una demanda.