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Die Maklertätigkeit ist streng erfolgsbezogen auf das Zustandekommen des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäfts, wodurch erst der Provisionsanspruch (§ 652 Abs. 1 S. 1) wirksam wird. Makler sind selbst zumeist Kaufleute (vgl. § 1 Abs. 2 HGB) und als solche etwa zum Führen von Handelsbüchern verpflichtet. Ob sie im konkreten Fall als Zivil- oder Handelsmakler tätig werden, hängt ausschließlich vom Gegenstand ihres Auftrags ab. Alle Maklerverträge erfüllen die Voraussetzungen des § 652, aber manche zusätzlich auch diejenigen des § 93 HGB. Ob Letzteres der Fall ist und damit ein Handelsmaklervertrag vorliegt, entscheidet sich also von Fall zu Fall bzw. von Auftrag zu Auftrag.[179]

Je nachdem, ob der Makler im Einzelfall als Handels- oder Zivilmakler tätig wird, hat er jedoch eine ganz unterschiedliche Funktion zu erfüllen: Der Zivilmakler ist nach der Vorstellung des BGB – und mangels anderweitiger Vereinbarung mit seinem Auftraggeber – ausschließlich dessen Interessenvertreter und darf deshalb nicht auch für die andere Partei tätig werden (§ 654). Der Handelsmakler ist nach dem Leitbild des HGB hingegen ein objektiver und neutraler Vermittler zwischen den Parteien des von ihm zu vermittelnden Vertrages; er haftet beiden Parteien (vgl. § 98 HGB) und kann seine Provision regelmäßig von beiden zur Hälfte beanspruchen (vgl. § 99 HGB).