Читать книгу La moderna cofiguración del la cláusula "rebus sic stantibus" - Francisco Javier Orduño Moreno - Страница 72

Como hemos visto, conforme a la tipicidad contractual señalada, la aplicación de la cláusula rebus requiere que la mutación o el cambio de circunstancias no quede configurado, de forma previa, como un riesgo contractual expresamente aceptado, o que pueda inferirse de la naturaleza y distribución típica de los riesgos del contrato celebrado, pues en tal caso formaría parte integrante del contenido prestacional y del plano satisfactorio del acreedor en orden al cumplimiento de la relación negocial, sin posibilidad de pretender la modificación o resolución de la relación contractual por este cauce.

La cuestión, estrechamente relacionada con el fundamento de tipicidad contractual que venimos desarrollando, se presta, para su mejor comprensión, a una exposición sintética de la tipología de casos que han incidido en la doctrina jurisprudencial y que a continuación se exponen.

3.3.1. Su configuración como riesgo o circunstancia expresamente pactada o prevista

En estos casos, en donde la mutación o el cambio de circunstancias queda configurado como un riesgo expresamente previsto, la interpretación gramatical referida al sentido literal (artículo 1281 del Código Civil) cobra especial relevancia como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, pues como señala la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo, entre otras, Sentencia de 18 mayo 2012 (núm. 294, 2012) la interpretación literal en estos casos es el punto de partida y suele ser también el punto de llegada del curso interpretativo. A estos efectos, sirva de ejemplo la reciente Sentencia del Alto Tribunal de 14 noviembre 2012 (núm. 658, 2012) que en relación a la posible disminución del volumen de edificabilidad pactado señalaba, entre otros extremos, lo siguiente: «Respecto de la alegación de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas), motivo segundo del recurso, conviene dejar sentado, sin perjuicio de lo ya señalado en el recurso extraordinario por infracción procesal, que en el presente caso no concurren los presupuestos para su posible aplicación. Así se desprende claramente de la interpretación del marco contractual, cláusula primera y segunda, en donde la finca se vende por un precio determinado "con el aprovechamiento urbanístico que presenta en ese momento" y, en donde, en todo caso, a la fecha de 15 de julio de 2007 la compradora viene obligada al pago de la totalidad del precio de venta aún no satisfecho, "con independencia de la aprobación, o no, de la revisión del Plan General o del otorgamiento, o no, de la correspondiente licencia de obras". Con lo que difícilmente se puede sostener que la modificación o el resultado final del aprovechamiento urbanístico fue un hecho ajeno a la previsión contractual. Todo ello sin contar que como tiene señalada esta Sala, entre otras, Sentencia de 22 de abril de 2004 (RJ 2004, 2673) la posible disminución del volumen de edificabilidad del inmueble comprado "no es radicalmente imprevisible" cuando la compradora es una sociedad dedicada al sector de la construcción y, por tanto, conocedora de estos riesgos v de su posible estipulación en el contrato. En parecidos términos, a mayor abundamiento, respecto del pretendido error del consentimiento prestado por la entidad compradora (motivo cuarto del recurso)».

Junto a la determinación, propiamente dicha del objeto negocial, en el caso anterior referido a la comercialización de un concreto volumen de edificabilidad, la previsión del riesgo puede contemplar cualquier ámbito o elemento del contenido prestacional. Así, por ejemplo, la STS de 26 octubre 1990 (RJ 1990, 8049), rechazó la aplicación de la cláusula rebus en relación al precio de la opción de compra por existir una expresa previsión negocial al respecto, en la medida en que su determinación, y con ella la valoración de los terrenos urbanizados, debía realizarse en el tiempo de la finalización de dicha urbanización y no en un momento distinto.

Para la STS de 31 diciembre 1992, el cambio de la normativa urbanística tampoco comporta la aplicación de la cláusula rebus ya que previeron de forma explícita las consecuencias derivadas de una posible disminución en el volumen de edificabilidad inicialmente previsto8). En parecidos términos, STS de 28 diciembre 2001 (RJ 2002, 1650) cuando la concesión de un expediente de parcelación queda configurado como un presupuesto del resultado perseguido por las partes, se compra el terreno y lo edificado pero condicionado a que finalmente se autorice la parcelación del mismo.

3.3.2. Su configuración como riesgo asignado o derivado de la naturaleza y tipicidad del contrato

A diferencia de los anteriores supuestos, de ahí su mayor complejidad interpretativa, en determinados casos la aplicación de la cláusula rebus no resulta posible, aunque no exista una previsión expresa del riesgo en cuestión, porque la configuración de la mutación o el cambio de circunstancias fue tomada en consideración desde el principio, previsiblemente, ya como una derivación natural de la distribución de los riesgos según la tipicidad contractual, o bien por su conexión directa con el propósito negocial querido o buscado por las partes. En este sentido conviene tener en cuenta, en el ámbito de la interpretación del contrato, todo lo vertido acerca de la delimitación de la base del negocio.

Así, por ejemplo, en un contrato relativo a una actividad de suministro de carbón térmico la recurrente, receptora del carbón, pretendió la aplicación de la cláusula rebus por el desequilibrio contractual derivado del precio, dado que al fijarse oficialmente por la Administración y al no contarse con la subvención prevista dicho precio se había encarecido. El Tribunal Supremo declaró que no se trataba de una situación realmente imprevisible pues la falta de concesión de la subvención respondía a un riesgo industrial inherente a este tipo de actividad intervenida por la Administración, además de que el contrato contemplaba mecanismos de adaptación a las nuevas circunstancias, Sentencia de 17 noviembre 20009).

En el caso de la STS de 4 julio 1996 (RJ 1996, 5881), el contrato de compraventa de vivienda se realizó sobre la base su posible calificación como vivienda de protección oficial en orden a las correspondientes bonificaciones del precio resultante. El Tribunal Supremo no aplicó la cláusula rebus dado que la calificación de viviendas de protección oficial, por su índole administrativa, era una obligación que competía a la parte vendedora, de ahí que debiera asumir el riesgo de que la edificación resultase finalmente más onerosa10).

3.3.3. Su configuración jurisprudencial como riesgo imbricado en la estructura contractual

Siguiendo la estela del caso anteriormente citado, la reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha delimitado la naturaleza contractual de determinadas figuras de especial relevancia en la ejecución de los contratos de compraventa de vivienda.

En el caso de los avales o garantías de cantidades entregadas a cuenta, Ley 57/1968, de 27 julio, en una primera fase se abandona la concepción tradicional de la figura, como una mera obligación accesoria que genera sólo una infracción administrativa, para pasar a reconocerla, como principio general, que su omisión comporta un incumplimiento grave o esencial que atañe al vendedor y que se conecta con el plano derivado de la reciprocidad del contrato, SSTS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) y 10 de diciembre de 2012 (núm. 731, 2012)11). En una segunda fase, STS 11 de abril de 2013 (núm. 221, 2013), la figura queda contractualmente perfilada en los siguientes términos: «La cuestión de los avales o garantías de las cantidades entregadas a cuenta, Ley 57/1968, de 27 julio, requiere de mayores observaciones a tenor de la fundamentación desarrollada por la Sentencia de Apelación. En este sentido, si bien por el efecto útil de los recursos (teoría de la equivalencia del resultado), debe mantenerse el sentido del fallo de la sentencia; no obstante, la fundamentación del mismo debe responder a otros criterios valorativos.

En efecto, en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación.

Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/1968, implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731, 2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.

Sentadas estas bases, la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa (artículo 1274 del Código Civil). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor».

En el caso de la licencia de primer ocupación la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha realizado una delimitación similar al considerar que, sin perjuicio de su tramitación administrativa, su función queda imbricada en la naturaleza contractual de la compraventa como un elemento integrado en la obligación del vendedor de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto. En este sentido puede destacarse la STS de 8 noviembre 2012 (núm. 644, 2012) que, siguiendo lo precisado por la Sentencia de Pleno de 10 septiembre 2012 (núm. 537, 2012) resalta: «De lo anteriormente señalado se desprende que la configuración del plazo, como esencial, hace innecesario que se entre tanto en la valoración de las consecuencias del mero retraso de la prestación, aún cuando esta fuera posible y útil como en el alcance de la falta de obtención de la licencia de primera ocupación como causa de dicho retraso, pues la vulneración del plazo convenido genera para el acreedor un inmediato derecho o facultad de resolución quedando liberado del vinculo contractual. No obstante, las categóricas alegaciones de la parte recurrente en favor del carácter no esencial y estrictamente accesorio de dicha licencia o, en su caso, de su naturaleza extracontractual y meramente administrativa, deben ser contestadas en el marco doctrinal que presenta esta figura.

En este sentido, no puede desconocerse que la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de su tramitación administrativa, queda imbricada en la naturaleza contractual de la compraventa como un elemento integrado en la obligación del vendedor de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto. Su perspectiva contractual no puede, por tanto, ponerse en cuestión pues se trata de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del artículo 1258 del Código Civil, como una consecuencia inherente a la propia naturaleza del contrato y conforme al principio de buena fe, el uso y la ley; conclusión que no resulta alterada en su posible condición de obligación accesoria ya que tanto el artículo 1097, como el 1469 del Código Civil, respectivamente obligan a entregar la cosa con "todos sus accesorios" o "todo lo que expresa el contrato", referencias que bien pueden interpretarse en relación con "todo aquello" que resulte de la naturaleza del contrato, de su finalidad o de la idoneidad de su propio objeto.

Parecida argumentación también puede sustentarse en la concurrencia y sistematización de la responsabilidad contractual con responsabilidades extracontractuales o legales en los procesos constructivos, principio de compatibilidad de acciones, en donde, entre otras, Sentencia 22 de octubre de 2012 (n° 584, 2012), esta Sala tiene declarado que incumbe al promotor-vendedor, como responsable último y solidario, responder tanto de los defectos constructivos, como "de la calidad e idoneidad del producto final elaborado".

Determinada la perspectiva contractual que informa el papel que juega la licencia de primera ocupación, en el objeto del contrato de compraventa, procede señalar su relación en el ámbito obligacional de la entrega de la cosa.

En este contexto, conviene puntualizar que el presupuesto carácter accesorio de la licencia de primera ocupación no resulta determinante al quedar configurada contractualmente dicha licencia como un elemento natural de la obligación de entrega. En efecto, como hemos señalado, entre otras, Sentencia de 29 de octubre de 2012 (n° 619, 2012), la entrega de la cosa cumple, en primer término, una función de transmisión acorde con la finalidad traslativa de la compraventa, pero también viene configurada en orden al cumplimiento de la obligación como el momento adecuado, salvo previsión contractual al respecto, para valorar su conformidad respecto de la identidad, calidad y cantidad de la prestación objeto del contrato; de ahí que, en estos términos generales, no pueda considerarse cumplida la obligación de entrega cuando la "idoneidad de la prestación" no resulte conformada con la pertinente licencia de ocupación, cuestión que permite al comprador rechazar o excepcionar el cumplimiento así realizado de esta obligación de entrega, con las consecuencias derivadas en orden al posible incumplimiento del vendedor y, en su caso, respecto del posible ejercicio de facultades resolutorias del contrato. Todo ello sin perjuicio, como se ha señalado, de previsión expresa en el contrato de un sentido distinto, o de la aplicación de la doctrina de actos propios respecto del comprador que mediante los mismos presta inequívocamente su conformidad en relación a la entrega realizada.

Realizadas estas precisiones conforme a la Sentencia de Pleno citada anteriormente, el carácter esencial o accesorio de la licencia viene determinado por dos criterios preferentemente. El primero de ellos, como no puede ser de otra forma, queda determinado por la voluntad de las partes con una estipulación expresa al respecto Si bien conviene recordar que el supuesto del plazo investido como término esencial, aunque no haya referencia expresa a la licencia, comporta idénticos efectos, es decir, el incumplimiento del vendedor y la facultad resolutoria del comprador, con independencia que el retraso se deba o no a la obtención de dicha licencia. El Segundo de ellos viene determinado por la propia interpretación del marco contractual celebrado. En este sentido, siguiendo la Sentencia de Pleno citada, pese a que no haya pacto expreso al respecto, el carácter esencial de la licencia puede apreciarse "cuando su falta de obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato". Profundizando en este criterio, y teniendo en cuenta las puntualizaciones realizadas ya en orden al régimen del plazo como término esencial, o bien a la integración de la licencia como elemente natural de la obligación de entrega de la cosa, conforme a la tipicidad contractual de la compraventa, se puede afirmar también que en el marco de interpretación que brinda este criterio el carácter esencial de la licencia puede venir confirmado a la luz de la transcendencia que dicho hecho haya tenido en la voluntad de las partes y en el fin perseguido por ellas al contratar, cuestión que guarda una estrecha relación cuando "de las condiciones pactadas" se desprenda interpretativamente que el comprador actuó con la finalidad de adquirir el inmueble para su inmediato uso y disfrute según sus características o destino, o para el logro de otros posibles fines o expectativas contractuales».

3.3.4. Su configuración como riesgo integrado en las cláusulas de estabilización y de revisión de precios

Como ya se ha señalado, la cláusula rebus tampoco resulta de aplicación cuando la mutación o el cambio de circunstancias, particularmente referido a la variación de precios o a las fluctuaciones monetarias, han sido tenidas en cuenta mediante cláusulas de revisión de dichos precios o de estabilización respecto de las fluctuaciones monetarias. En la Sentencia, ya citada de 24 septiembre 1994 (RJ 1994, 2364), el Tribunal Supremo consideró que la cláusula rebus no resultaba aplicable a los contratos de arrendamiento en la medida en que se contemplasen cláusulas de revisión o adaptación de precios.

Por extensión de este planteamiento también hemos indicado que estas cláusulas de revisión y de estabilización pueden contemplar cualquier elemento del contenido prestacional que sea susceptible de experimentar fluctuaciones con el correspondiente riesgo o incertidumbre. En este sentido no sólo el precio, el coste de los materiales o las fluctuaciones monetarias pueden ser su objeto, sino también los propios resultados económicos tomados en consideración como razón o base económica del negocio. Así, por ejemplo, determinados índices de beneficios o de pérdidas y, en suma, la propia planificación de la viabilidad industrial o comercial de la actividad de que se trate.