Читать книгу La moderna cofiguración del la cláusula "rebus sic stantibus" - Francisco Javier Orduño Moreno - Страница 79

Sentado lo anterior, un factor que puede proyectarse de la concreción jurídica del concepto de crisis económica, y que presenta una configuración que puede adecuarse a la naturaleza de un riesgo contractual, es el derivado de la capacidad o potencialidad de pago de una de las partes contratantes (solvere)15). En este sentido la crisis económica puede tener una notable incidencia en el acceso a la posible financiación que trate de asegurar el riesgo que presente la capacidad o potencialidad de pago tomada por referencia. Para que ello tenga trascendencia en el campo de aplicación de la cláusula rebus es necesario, además, una doble condición. En primer lugar, que el acceso o facilitación de la financiación haya formado parte de la base económica que informó al propósito negocial querido por las partes, de forma que constituyese un elemento esencial o relevante del mismo asumido por los contratantes, conforme al contexto económico del momento de la celebración del contrato. En segundo lugar, que dicho riesgo no haya sido asignado en la reglamentación contractual. En este contexto puede sustentarse que la alteración sobrevenida operada por la crisis económica, ya como imposibilidad de obtener financiación (restitución del crédito), o bien por el significativo incremento o encarecimiento de la misma, pueda ser tenida en cuenta los efectos de la interpretación de la cláusula rebus.

Un claro ejemplo de lo afirmado lo encontramos en las recientes Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2013 (núm. 805, 2012) y 12 de abril de 2013 (núm. 251, 2013).

En el primer caso, se pactó que el comprador podría «en todo caso» subrogarse en el préstamo hipotecario suscripto por la vendedora. En el segundo caso se llegaba a idéntica conclusión a través de la interpretación de una cláusula oscura del contrato en la que, en definitiva, la vendedora se comprometía a conseguir del Banco una «oferta vinculante de préstamo». En ambos casos, tal y como se ha expuesto, procedió la resolución del contrato ante el incumplimiento de la obligación de la parte vendedora de procurar la financiación a la parte compradora (asignación del riesgo en el contrato). Si este acceso a la financiación no hubiese estado programado en el contrato, pero hubiese formado parte integrante de la base económica del mismo, el comprador, ante el cambio operado por la crisis económica respecto de la financiación por la adquisición de viviendas, podría haber recurrido a la cláusula rebus en orden a la resolución del contrato celebrado.

Por otra parte, el hilo de lo expuesto, conviene puntualizar en estos casos las consecuencias que, con carácter general, hemos extraído de los supuestos de unidad causal en las relaciones negociadas de carácter complejo. En este sentido, hemos manifestado que cuando el complejo negocial presenta una unidad económica clara no hay inconveniente alguno para que la aplicación de la cláusula rebus se proyecte sobre el complejo negocial considerado causalmente como una unidad jurídica; conclusión que es extrapolable al campo de las garantías establecidas respecto de la posible modificación o resolución del complejo negocial en sí mismo considerado.

No obstante, en los supuestos de compraventa de viviendas mediante préstamos hipotecarios, pese a su fisonomía de contratos coaligados, el presupuesto de su unidad causal debe ser matizado. En efecto, en los casos en donde el comprador accede a la financiación hipotecaria para pedir adquirir la vivienda, sin acuerdo alguno con el vendedor al respecto, no cabe establecer la unidad del marco negocial, de forma que cada contrato opera autónomamente en relación a su propia validez y eficacia. El vendedor, cumplida su obligación, no puede quedar sujeto a las vicisitudes que se presenten en interpretación y ejecución del contrato de financiación y, por tanto, a la posible aplicación de la cláusula rebus tomando en consideración los contratos celebrados como si de una unidad negocial se tratara. En esta línea ya hemos apuntado el tratamiento específico y diferenciado que debe darse a la ejecución hipotecaria.

Esta consideración no excluye que pueda observarse el presupuesto de la unidad causal de estos contratos siempre y cuando se acredite que desde la perspectiva negocial llevada a cabo la venta y la financiación de su adquisición constituyeron una unidad comercial, ya por resultar la promotora o inmobiliaria filial o propiedad de la entidad bancaria, concedente del crédito o bien por su dependencia o especial vinculación en las ofertas realizadas. A modo de lo que ya se establece en los contratos «de crédito vinculado», artículo 29 de la Ley 16/2011, de 24 junio, de contratos de crédito al consumo, y en los «contratos accesorios», artículo 16 de la Ley 4/2012, de 6 julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

En todo caso, en estos supuestos de unidad causal del complejo contractual llevado a cabo, venta más financiación hipotecaria, debería plantearse que tuvieran la consideración que le ha sido dada a la cláusula abusiva que permite al Juez, de oficio, suspender el procedimiento de ejecución en tanto esta cuestión no quede resuelta; con similar fundamento, si previamente ya se ha iniciado el correspondiente juicio declarativo en donde se pretende la aplicación de la cláusula rebus en el marco de los contratos celebrados con una base económica y negocial casualizada.