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bb) Ableitung der relevanten Zahlungsströme und Bewertung
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Bei der Anwendung eines kapitalwertorientieren Verfahrens werden zuerst die erwarteten Zahlungsströme geschätzt, die den unterschiedlichen Kapitalgebern zufließen werden. Den Ausgangspunkt hierfür bilden die Cashflows, die aus der Bewirtschaftung und dem Verkauf der Immobilie erzielt werden. In der nachfolgenden Tabelle wird die Ermittlung der Zahlungsströme dargestellt:
Tab. 5: Ermittlung der relevanten Zahlungsströme
| in EUR Tsd. | Periode 1 | Periode 2 | Periode 3 | Periode 4 | Periode 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 600 | 612 | 624 | 637 | 649 |
| Betriebskosten | (200) | (204) | (208) | (212) | (216) |
| Verwaltungskosten | (50) | (51) | (52) | (53) | (54) |
| Instandhaltungskosten | (50) | (51) | (52) | (53) | (54) |
| Abschreibungen | (200) | (200) | (200) | (200) | (200) |
| Jahresergebnis vor Steuern | 100 | 106 | 112 | 118 | 125 |
| Steuern | (30) | (32) | (34) | (36) | (37) |
| Net Operating Profit After Taxes (NOPAT) | 70 | 74 | 78 | 83 | 87 |
| Abschreibungen | 200 | 200 | 200 | 200 | 200 |
| Veräußerungserlös Immobilie57 | – | – | – | – | 15.000 |
| Verfügbarer Cashflow | 270 | 274 | 278 | 283 | 15.287 |
| Zinszahlungen | 75 | 75 | 75 | 75 | 75 |
| Tilgungszahlungen | – | – | – | – | 5.000 |
| Davon an Bankdarlehen | 75 | 75 | 75 | 75 | 5.075 |
| 100 % der laufenden Erträge | 195 | 199 | 203 | 208 | 212 |
| Rückführung Nennbetrag | – | – | – | – | 4.990 |
| 80 % des Mehrerlöses aus Immobilienverkauf | – | – | – | – | 4.000 |
| Davon an Token-Inhaber | 195 | 199 | 203 | 208 | 9.202 |
| Davon an Eigenkapitalgeber (Residualwert) | – | – | – | – | 1.010 |
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Am Laufzeitende wird ein Verkauf der Immobilie zu einem geschätzten Kaufpreis von 15.000 Tsd. EUR unterstellt. Den Eigenkapitalgebern stehen 20 % der möglichen Mehrerlöse aus dem Immobilienverkauf zu. Die Ansprüche der Token-Inhaber sind nachrangig zu dem Bankdarlehen und vorrangig zu den Ansprüchen der Eigenkapitalgeber. Demnach kann die Ausschüttung an die Token-Inhaber erst dann erfolgen, wenn Zins-/und Tilgungszahlungen für das Bankdarlehen geleistet wurden. Nach der Verwertung der Immobilie kann das Bankdarlehen vollständig zurückgeführt werden. Abschließend wird der Wert der Token durch die Diskontierung der erwarteten Zahlungsströme ermittelt. Der Kapitalisierungszinssatz repräsentiert die Rendite aus einer äquivalenten Alternativanlage. Da die Charakteristika des zugrunde liegenden Nachrangdarlehens den Merkmalen eines Eigenkapitalinstrumentes entsprechen, kann die Ermittlung des risikoadäquaten Diskontierungssatzes auf Basis des CAPM erfolgen. Für Bewertungszwecke unterstellen wir einen Opportunitätszinssatz von 10 %.
Tab. 6: Wertableitung
| in EUR Tsd. | Periode 1 | Periode 2 | Periode 3 | Periode 4 | Periode 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cashflow an Token-Inhaber | 195 | 199 | 203 | 208 | 9.202 |
| Kapitalisierungszinssatz | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % |
| Barwertfaktor | 0,91 | 0,83 | 0,75 | 0,68 | 0,62 |
| Barwert | 177 | 165 | 153 | 142 | 5.714 |
| Summe | 6.351 | ||||
| Wert/Token in EUR | 1,27 |
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Im Rahmen der durchgeführten DCF-Bewertung ergibt sich im Anwendungsbeispiel eine Bewertung in Höhe von 1,27 EUR je Token.
