Читать книгу Управление гостиничным предприятием - Группа авторов - Страница 6

При рассмотрении вопросов размещения капитала или инвестирова–ния в гостиничный бизнес необходимо учитывать характер инвестиций в гостиничное производство. Инвестиции – это вложения финансовых средств в различные виды экономической деятельности с целью сохране–ния и увеличения капитала. Различают реальные (капитальные) и финансо–вые (портфельные) инвестиции. Реальные инвестиции – это вложения средств в физический капитал предприятий, создание новых основных фондов (например, постройка новых гостиниц), реконструкция старых фондов или их техническое перевооружение. Финансовые инвестиции – это вложения в покупку акций, ценных бумаг и использование иных финансо–вых инструментов с целью увеличения финансового капитала инвестора.

Еще одной разновидностью финансовых инвестиций является покуп–ка недвижимости (земельных участков), имущественных прав, лицензий, патентов, товарных знаков, других форм нематериальных активов с це–лью их перепродажи, сдачи в аренду и иного использования, приводяще–го к увеличению (сохранению) в течение определенного промежутка времени первоначально вложенного (инвестированного) капитала.

Источники инвестиций могут быть собственные (внутренние) и привле–каемые извне (от внешних инвесторов). Собственные источники инвестиций формируются за счет амортизационных отчислений по действующему ос–новному капиталу, отчислений от прибыли на инвестиционные потребности и др. Внешние источники инвестирования формируются в основном за счет заемных средств (кредитов) банков, внебюджетных фондов инвестиционной поддержки, инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ и пен–сионных фондов.

Инвестиции в гостиницы производятся в земельные участки, здание и основные фонды. Основная часть капитала инвестируется в основные средства гостиницы, связанные с ее долговременной деятельностью. Здесь присутствуют элементы неопределенности и риска, так как долговремен–ная деятельность повышает постоянные издержки, которые необходимо покрывать независимо от объема деятельности, от того, продается гости–ничный продукт или нет, сезон сейчас или не сезон. Кроме того, в гости–ничном инвестировании необходимо учитывать такие факторы, как вы–годное или невыгодное расположение гостиницы, а также оптимальность загрузки, которая зависит от целевого рынка.

Инфраструктура гостиниц необычайно широка: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино. Доходность от различных подразделений может различаться в несколько раз, поэтому оценивать гостиничный бизнес только по доходам от номерного фонда неправильно.

Принятие решения об инвестировании опирается на предварительное изучение рынка с целью оценить спрос, определить возможности и ни–шу, которую сможет занять гостиничное предприятие на рынке. При этом необходимо определить характеристики будущего гостиничного продукта по таким параметрам, как качество и цена услуги.

Ведущие специалисты в области гостиничного бизнеса отмечают, что, резко сократилось число вместительных и недорогих гостиниц турист–ского класса, предназначенных для работы с групповыми турами. Со–кращение предложения дает основание для роста цен на гостиничные ус–луги. За 2004 г. по этому показателю средний сегмент опережает все прочие группы московского гостиничного рынка. Номера в отелях класса 3 звезды подорожали почти на 50%. Причина стремительного роста цен не связана с увеличением числа туристов, приезжающих в столицу. Рост цен вызван значительным снижением номерного фонда города за счет сноса и закрытия на реконструкцию целого ряда гостиниц. С 2000 по 2005 г. столица лишилась 2327 номеров, в то время как было построено, по данным департамента инвестиционного анализа компании «Система Галс», всего 816 новых.

Гостиницы сносят интенсивнее, чем строят, поэтому появляется по–вышенный спрос. В этих условиях гостиничный бизнес является привле–кательным для инвесторов. Особенно это относится к 5-звездочным оте–лям. Например, средние расходы по обслуживанию номера в «Национале» составляют 100 долл., а средняя цена его продажи – 250 долл. Рентабель–ность достигает 38%, что значительно выше европейских показателей, ко–торые редко превышают 25%. С каждого номера получается в среднем 95 долл. чистой прибыли.

Строить сегодня 5-звездочные люксы намного выгоднее, так как они окупаются на порядок быстрее гостиниц класса 3 звезды. Здесь действу–ют законы экономики: по затратам строительство 5-звездочной гостини–цы не намного дороже, чем 3-звездочной, при этом доходность отличает–ся в несколько раз. В связи с этим для получения дополнительной прибыли инвесторы увеличивают звездность гостиниц, так как затраты на строительные работы и в центре, и на окраине города составляют приблизительно одну и ту же сумму.

В современных условиях в нашей стране существует целый ряд про–блем, затрудняющих вложение капитала в гостиничный сектор экономи–ки. Сущность проблем состоит в следующем.

1. Отсутствие площадок под строительство. Строить гостиницу в промышленной зоне нецелесообразно. Лучшим вариантом для строи–тельства является центр города или близлежащие районы с развитой ин–фраструктурой. Для гостиниц класса 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Практика показывает, что зарезервированные под строительство гостиниц участки перекупаются под проекты, гарантирующие более быст–рую отдачу (торговые комплексы).

2. Городские власти могут существенно увеличить расходы на строи–тельство. Городские муниципальные власти требуют своей доли в гости–ничном предприятии.

3. Проблема окупаемости инвестиций. При возведении жилого дома или торгово-офисного помещения дополнительные затраты могут оку–питься на начальном этапе строительства или через один-два года по–сле сдачи в эксплуатацию. Гостиничный бизнес не является высокорен–табельным. Например, в Москве срок окупаемости гостиниц класса 5 звезд составляет 7-8 лет, гостиниц класса 3 и 4 звезды растягивается до 15-20 лет.

4. Отсутствие в существующем законодательстве налоговой специ–фики для гостиничного бизнеса. Отечественное законодательство не рас–сматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости (например, понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе Российской Федерации не существует).

5. Многократная переуступка прав. При возведении гостиницы инве–стор может остановить строительство на определенном этапе из-за не–достаточного финансирования и продать недостроенный объект. В ре–зультате одни выигрывают тендер на строительство, другие начинают строительство, третьи завершают его. Этот фактор также является одним из основных препятствий на пути строительства гостиниц.

Однако, несмотря на перечисленные выше затруднения, инвестици–онный рынок в гостиничном секторе экономики рентабелен. Снос таких гостиниц, как «Интурист», «Савой», «Спорт», «Москва», «Россия» и ряда других, привел к дефициту номерного фонда. Российские и иностранные инвесторы начинают активно осваивать гостиничный рынок в провин–ции. Спрос на малые гостиницы существенно превышает предложение.

Об инвестировании средств на развитие сети региональных гостиниц в 2005 г. заявила компания «Базовый элемент». В ее планах – покупка существующих объектов и строительство новых. Компания намерена ох–ватить гостиничной сетью 20 крупных городов России.

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы в 2005–2008 гг. собирается вложить 60 млн долл. в пять гостиниц в Ярославской области класса 3 и 4 звезды, вместимостью 100-150 мест каждая.

С 2004 г. активно идет развитие туристической инфраструктуры на Золотом кольце. За 2005 г. здесь было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Эти недорогие проекты (300-500 тыс. долл. за гостиницу) осуществляются небольшими местными компаниями и тури–стическими фирмами.

Иностранные инвесторы уделяют большое внимание российским ре–гионам. Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая воз–можности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, в 2005 г. приступила к строительству отелей в Санкт-Петербурге.

Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, объявила о своем намерении с 2006 г. начать строительство в России около 50 гостиниц. Проект рассчитан на восемь лет, а общий объем ин–вестиций должен составить (около 650 млн долл.).

Таким образом, в краткосрочной перспективе возможен значитель–ный рост зарубежных и отечественных инвестиций в гостиничный биз–нес. Однако делать прогноз на более длительный срок трудно.