Читать книгу Rechtsanwaltsvergütung - Sabine Jungbauer - Страница 75

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Ist der Rechtsanwalt damit beauftragt, einen Miet- oder Pachtvertrag zu entwerfen, oder Verhandlungen über den Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags zu führen, so wird fälschlicherweise oftmals der Jahresbetrag der Miete angenommen. Tatsächlich kann jedoch die Erstellung eines Vertragsentwurfs – gleich welcher Art – niemals Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein. Es gilt Vertragsfreiheit, aus der folgt, dass eine Partei die andere nicht zum Abschluss eines Vertrags zwingen kann. Daraus ergibt sich die Unanwendbarkeit des § 23 Abs. 1 S. 2 RVG.[54] Richtig ist hier vielmehr die Anwendung des § 99 Abs. 1 GNotKG (bis 31.7.2013: § 25 Abs. 1 KostO).

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Maßgebend ist die für die gesamte Vertragsdauer zu zahlende Pacht/Miete, höchstens der 20-fache Jahresbetrag. Bei unbestimmter Vertragsdauer ist der 5-fache Jahresbetrag der zu zahlenden Miete/Pacht als Wert anzunehmen.

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Auch dann, wenn der Rechtsanwalt damit beauftragt ist, Verhandlungen über den Abschluss eines Miet-/Pachtvertrages zu führen ist der Wert nach § 99 Abs. 1 GNotKG zu bestimmen.

§ 99 GNotKG Miet- und Pachtrechte, Dienstverträge

„(1) ¹Der Geschäftswert bei der Beurkundung eines Miet- oder Pachtvertrags ist der Wert aller Leistungen des Mieters oder Pächters während der gesamten Vertragszeit. ²Bei Miet- oder Pachtverträgen von unbestimmter Vertragsdauer ist der auf die ersten fünf Jahre entfallende Wert der Leistungen maßgebend; ist jedoch die Auflösung des Vertrags erst zu einem späteren Zeitpunkt zulässig, ist dieser maßgebend. ³In keinem Fall darf der Geschäftswert den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert übersteigen.

(2) . . .. . .. . .“

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Beispiel Pachtvertrag

Rechtsanwalt R ist beauftragt, einen Pachtvertrag zu entwerfen. Nach der Vertragsurkunde wird der Pachtvertrag für 30 Jahre geschlossen. Als monatliche Pacht wird ein Betrag von 1.000,00 € vereinbart; zusätzlich sind eine Kaution von 3.000,00 € und monatliche Nebenleistungen von 200,00 € zu entrichten.

Die Erstellung eines Vertragsentwurfs nicht Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein. Somit ist der Wert über § 23 Abs. 3 RVG nach § 99 Abs. 1 GNotKG zu ermitteln.

Hiernach bestimmt sich der Wert bei befristeten Miet- und Pachtrechten nach allen Leistungen des Mieters oder Pächters während der ganzen Vertragszeit, höchstens jedoch nach dem 20fachen Jahreswert.

Wertberechnung:

• Pacht	12 x 1000,00 € x 20 =	240.000,00 €
• Kaution		3.000,00 €
• Nebenleistungen	12 x 200,00 € x 25 =	60.000,00 €
Summe		303.000,00 €

Die korrekte Abrechnung gestaltet sich demnach wie folgt:
1,5 Geschäftsgebühr aus 303.000,00 €, Nr. 2300 VV RVG	3.739,50 €
PT-Pauschale, Nr. 7002 VV RVG	20,00 €
Zwischensumme	3.759,50 €
19 % USt., Nr. 7008 VV RVG	714,31 €
Summe	4.473,81 €

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Tipp

Bei unbefristeten Verträgen greift § 99 Abs. 1 S. 2 GNotKG (5facher-Jahreswert).

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Dies auch dann, wenn der Auftrag des Rechtsanwaltes dahin geht, Verhandlungen über die Verlängerung eines Miet-/Pachtvertrages zu führen, ohne dass eine Kündigung des Vertrages erfolgt ist oder Streit über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Miet-/Pachtvertrages herrscht.

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Sofern bei der Erstellung von Miet- und Pachtverträgen nur wiederkehrende Leistungen zu erbringen sind, greift § 99 Abs. 1 GNotKG für die Bewertung. Ist lediglich eine einmalige Leistung vereinbart, dann gilt nur diese. Häufig werden jedoch wiederkehrende Leistungen in der Praxis mit einer einmaligen Zahlung kombiniert (z. B. Kaution), hier wären die Gegenstandswerte zu addieren.

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§ 99 Abs. 1 S. 2 GNotKG regelt, dass ein längerer Zeitraum als fünf Jahre bei Verträgen mit unbestimmter Vertragsdauer zugrunde zu legen ist, wenn die Auflösung des Vertrags erst nach einem längeren Zeitraum als fünf Jahre zulässig ist.

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Beispiel Gewerbemietvertrag

Im Gewerbemietvertrag ist eine monatliche Mietzahlung von € 1.000,00 vereinbart. Der Mietvertrag hat eine unbestimmte Dauer. Er kann jedoch erstmalig nach Ablauf von sieben Jahren gekündigt werden. Der Wert für die Erstellung dieses Betrags berechnet sich nach §§ 23 Abs. 3 RVG, 99 Abs. 1 S. 2 GNotKG wie folgt:

1.000,00 € x 12 x 7 = 84.000,00 €.

Man kann auch hier sehen, dass die falsche Wertberechnung zu einem deutlich geringeren Ergebnis führt:

1.000,00 € x 12 x 5 = 60.000,00 €.

Ausgehend von einer 2,0 Geschäftsgebühr ergäbe sich damit ein Betrag von 2.496,00 €, sofern man den Gegenstandswert mit 60.000,00 € zugrunde legt und ein Betrag von 2.836,00 €, wenn der korrekte Wert mit 84.000,00 € berechnet wird; Unterschied: 340,00 €.

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Derartige Kündigungsschutzklauseln sind in vielen Miet- und Pachtverträgen über Gewerberäume enthalten.