Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 12

Detengámonos ahora en un breve análisis semántico del tan nombrado término REIT, acrónimo que corresponde a las siglas en inglés de «Real Estate Investment Trust». Este análisis nos ayudará a entender que las distintas características de los REIT, fiscales y no fiscales, encajan adecuadamente para conseguir el objetivo para el que están pensados estos vehículos, que no es otro que el de facilitar y hacer atractiva la inversión en inmuebles para distintos tipos de inversores dotando a la misma de mayor liquidez y de neutralidad fiscal.

El origen de los REIT lo encontramos en los Estados Unidos de América en los años sesenta. Así, el 14 de septiembre de 1960 el presidente Dwight D. Eisenhower aprobó la legislación («REIT Act») que traería un nuevo enfoque a la inversión inmobiliaria productiva, combinando de manera eficiente la inversión en inmuebles con la inversión en vehículos cotizados. De esta forma se acercaba la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario comercial a todo tipo de inversores, incluidos los pequeños inversores que normalmente no habrían podido acceder a este tipo de inmuebles mediante una inversión directa.

Vemos como el término «trust», término anglosajón que bien podría considerarse equivalente a la fiducia romana, se ha mantenido en la denominación de este tipo de vehículos de inversión a pesar de que, en su inmensa mayoría, estos vehículos adoptan la forma de sociedades mercantiles que limitan la responsabilidad de sus socios (i.e. forma societaria que, jurídicamente, se encuentra muy alejada de la figura de los «trusts»).

Conviene detenerse un momento a analizar si el mantenimiento del término «trust» es gratuito o si, por el contrario, obedece a determinados rasgos esenciales comunes a los REIT como vehículos de inversión inmobiliaria.

Un «trust» no es sino un contrato entre un «settlor» (fideicomitente) y un «trustee» (fideicomisario), mediante el cual aquél entrega a éste un patrimonio para su administración y gestión en favor de un «beneficiario», que bien puede ser distinto del «settlor». Por tanto, una de las características esenciales de un «trust» es la existencia de un gestor o administrador distinto del propietario de los bienes administrados y, también, distinto del beneficiario de las rentas que se generen.

Los «trusts» carecen de personalidad jurídica y, desde un punto de vista fiscal, suelen ser entidades transparentes, esto es, no son sujetos pasivos del impuesto sobre las rentas que generen, sino que, normalmente, las imputarán a los titulares de los bienes o a los beneficiarios, siendo estos quienes tributen por ellas. Señalar a este respecto que los «trusts» admiten distintas modalidades, pudiendo ser éstos revocables o irrevocables, y pudiendo el contrato de «trust» establecer distintas obligaciones y derechos para las tres partes relevantes del contrato: «settlor», «trustee» y beneficiario.

Pues bien, acabamos de señalar dos rasgos fácilmente identificables y definitorios de la figura del REIT:

i) Gestión profesionalizada del REIT e independiente de los inversores.

ii) No tributación de las rentas obtenidas en el vehículo inversor sino, exclusivamente, a nivel de los inversores.

Estos rasgos comunes a todos los REIT de nuestro entorno explican, y justifican, probablemente, que se haya mantenido el término de «trust» para referirnos a ellos a pesar de la inconsistencia del mismo con la forma jurídica que adoptan la inmensa mayoría de los REIT en la actualidad.

Los tan nombrados REIT, cuyo origen, como veíamos, lo encontramos en los países anglosajones hace más de medio siglo, combinan un régimen fiscal pensado para evitar supuestos de doble imposición y una gestión profesionalizada con su cotización en bolsa, dotando de liquidez a inversiones que, por su naturaleza inmobiliaria, se podrían percibir inicialmente como ilíquidas. Una tercera característica de estos vehículos de inversión, estrechamente conectada con las dos anteriores, es la obligación de distribuir sus beneficios regularmente lo que redunda en la obtención de liquidez por parte de los inversores.

Vemos así, cómo todas las piezas encajan:

– El régimen fiscal especial de los REIT consiste en la no tributación del vehículo en el impuesto sobre beneficios, de forma que los mismos sólo tributan en el accionista cuando son distribuidos. Se elimina así un nivel de tributación y se evita, por tanto, la doble imposición económica.

– Al dejar libre de tributación al REIT, se impone la obligación de distribuir los beneficios regularmente a los accionistas, ya que de otra forma se podría producir un diferimiento indefinido del gravamen sobre los beneficios obtenidos, en detrimento de las arcas públicas. Esta obligación de distribución de dividendos generada por motivos fiscales, provee a los inversores de liquidez, lo que viene a resultar en un mayor atractivo de la inversión en estas acciones cotizadas.

– Finalmente, el sometimiento de los REIT a la supervisión del regulador del mercado y a los controles propios de las entidades cotizadas, así como la gestión profesionalizada de unos activos complejos, proporciona una mayor seguridad y confianza al inversor en un sector en el que estos valores se aprecian especialmente.