Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 21

Los requisitos de inversión de las SOCIMI se pueden agrupar en tres categorías diferentes: (i) por volumen de activos; (ii) por volumen de rentas; y (iii) periodo de mantenimiento.

(i) Requisitos relativo al volumen de activos

Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en uno o varios19 de los siguientes activos:

a) bienes inmuebles20 de naturaleza urbana destinados al arrendamiento21 22 23 24.

b) terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a su adquisición25.

c) participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades señaladas con anterioridad en el presente Capítulo: i.e SOCIMI o REIT no residente, SOCIMI no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas íntegramente participada por SOCIMI o por REIT, o Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria).

Los criterios para el cálculo de este porcentaje de inversión son los siguientes:

i) El 80% se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.26 27 28 29 30

ii) Los inmuebles adquiridos deben serlo en propiedad, admitiéndose la propiedad resultante de los derechos de superficie, vuelo o edificación inscritos en el Registro de la Propiedad, así como los poseídos en virtud de contratos de arrendamiento financiero a efectos el Impuesto sobre Sociedades.

iii) No cualifican a efectos de este cómputo los bienes de características especiales recogidos en el artículo 8 de la Ley de Catastro (autopistas, puertos, aeropuertos, etc.) ni aquellos cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos de arrendamiento financiero.

iv) En el caso de inmuebles radicados en el extranjero, estos deberán tener una naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir un efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados31.

(ii) Requisito relativo al volumen de rentas

Se establece igualmente que, al menos el 80 % de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio deberá provenir:

a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o

b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.

A los efectos del cálculo de este porcentaje, se debe excluir del cómputo las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento del objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento de 3 años.32

De conformidad con el apartado 5 del artículo 2, la SOCIMI debe llevar una contabilización separada de las actividades de (a) promoción inmobiliaria, de (b) arrendamiento, con el desglose de las rentas de cada inmueble y (c) otras actividades distintas de las anteriores, con el objeto de poder determinar el porcentaje de rentas generadas por cada una de estas actividades.

En este sentido, la Resolución de la DGT V0323-15, de 29 de enero, indica que las SOCIMI deberán identificar en el balance los activos que permitan dar cumplimiento a los requisitos de inversión. Asimismo, deberán poder identificarse las rentas que generó cada uno de estos activos.

Del mismo modo se pronuncia la Resolución de la DGT V1452-15, de 11 de mayo, que añade que a su vez se exige la contabilización separada de las operaciones procedentes de otras actividades, pero entendiendo la separación respecto de la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento, sin que se exija la contabilización separada de cada una de estas actividades.

(iii) Requisito de mantenimiento de los activos

El último de los requisitos exige que los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al menos 3 años.33 34 35

A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

i. En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento.36 37

ii. En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

iii. En el caso de acciones o participaciones, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante 3 años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009.38