Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 6

Allá por los años 2004 y 2005, las grandes inmobiliarias españolas del momento se lanzaron a dar sus primeros pasos como patrimonialistas multinacionales mediante la realización de operaciones corporativas en Francia destinadas a la compra de paquetes accionariales de control en varias Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (p.ej. Gecina, SFL, SIIC de Paris), la versión francesa creada en 2003 del Real Estate Investment Trust o REIT. Fue por entonces cuando comenzó a aparecer discretamente en los medios especializados el vocablo REIT, al cual pocos estaban familiarizados en España. Esencialmente un REIT es un vehículo de inversión en bienes inmuebles para su arrendamiento que, a condición de distribuir una parte sustancial de sus beneficios a sus accionistas, no tributa en el Impuesto sobre Sociedades; dicho de otra manera, los beneficios sólo tributan en sede de los accionistas del REIT. Pues bien, no muchos años después, y con una crisis económica y financiera histórica de por medio, en la que el sector inmobiliario sufrió gravemente pero que ha servido para su reorganización (p.ej. para diferenciar entre inmobiliarias promotoras y patrimonialistas como ocurre en el resto de países de nuestro entorno), es difícil no encontrarse tanto en la prensa económica como en la especializada noticias sobre las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario o SOCIMI, la versión española del REIT, de tal suerte que a día de hoy podría afirmarse sin temor a equivocarse que el sector inmobiliario patrimonialista español no puede entenderse sin las SOCIMI.

Tras la incorporación de Francia, Reino Unido, Alemania e Italia al club REIT en la primera década del siglo XXI, la Ley 11/2009 introdujo la figura de la SOCIMI en España como un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento. No obstante, a la recién nacida SOCIMI se le llegó a llamar entonces el «REIT de nueva generación», por cuanto que, a diferencia de los regímenes REIT strictu sensu, el vehículo español tributaba en el Impuesto sobre Sociedades si bien a un tipo inferior al general aplicable por entonces. Esa distinta configuración, que probablemente perseguía asegurar en origen la tributación de los beneficios procedentes de bienes inmuebles, y unos requisitos poco flexibles, hicieron que, en un contexto tan crítico como el que vivíamos en 2009, ese intento de incorporar a España al citado club no acabara de arrancar, ya que se configuró un régimen poco competitivo con respecto a los existentes en los países de nuestro entorno (calificado como «régimen totalmente inoperativo» poco después por el propio legislador). Pero, como es de sabios rectificar, nuestro legislador tomó cartas en el asunto y revisó el marco jurídico de la SOCIMI a finales de 2012 para acomodarlo a los estándares REIT, homogeneizando o igualando algunos de sus requisitos a los de sus hermanos mayores americanos y europeos. Se crearon las bases, ahora sí, para dotar a los inversores de un régimen competitivo a la vez que homologable en el contexto internacional. En todo caso, no debemos olvidar que el régimen SOCIMI no es sino un medio, ya que las empresas adheridas al mismo no dejan de ser inmobiliarias patrimonialistas tradicionales que, aprovechando el repunte de la economía española en el año 2013, los mínimos históricos en los que se situaban los precios del inmobiliario español y usando como gancho los beneficios fiscales de este tipo de vehículos, hicieron que proliferaran las grandes SOCIMIs en el mercado.

Que la SOCIMI está completamente integrada en el sector inmobiliario español es un hecho constatable. Tras la aprobación de la Ley 11/2009 y en un paréntesis corto de tiempo –en la práctica poco más de 5 años, teniendo en cuenta la modificación con efectos 2013 en la configuración del régimen hacia el sistema actual de tributación en sede de los socios–, nos encontramos con que hay más de 50 SOCIMIs cotizadas en España, incluyendo IBEX 35, Mercado Continuo y Mercado Alternativo Bursátil, a las que habría que sumar aquellos vehículos no cotizados, ya sean las SOCIMI en su versión no cotizada (filiales de vehículos cotizados en el extranjero) como aquellas que se encuentran en su período transitorio de acceso al régimen, así como alguna otra que cotiza en mercados extranjeros, con una tendencia que parece ir en crecimiento. En todo caso, un número y una dimensión muy relevantes en un plazo de tiempo relativamente corto. Se trata pues de un fenómeno sin parangón en el ámbito inmobiliario español que invita y requiere, a nuestro juicio, de un análisis pausado y completo.

Pese a la existencia de alguna obra que versaba sobre la redacción inicial de la Ley 11/2009 y la de algunos artículos de análisis y opinión sobre la SOCIMI, no nos constaba que existiese un análisis profundo y multidisciplinar del REIT español en su configuración actual. Y esto es lo que pretende esta obra: analizar la SOCIMI desde las perspectivas tributaria, regulatoria y de negocio. Tributaria y regulatoria porque la Ley 11/2009 crea un marco jurídico para este vehículo de inversión, regulando los requisitos mercantiles, de cotización y de inversión de los mismos, así como las especialidades en el tratamiento fiscal de la propia SOCIMI y de sus socios. De negocio porque a la vista queda la dimensión del fenómeno en el sector inmobiliario. Sin perjuicio de que se trata de un régimen fiscal especial y con una vida muy corta, creemos que tiene una masa crítica relevante ya sea a nivel jurídico-fiscal ya sea a nivel de negocio para el análisis que se pretende. Por otra parte, no ocultamos una cierta intención docente en nuestro empeño, como manual de consulta y también de divulgación, porque no siempre las opiniones vertidas sobre la SOCIMI tienen un rigor mínimamente exigible. Valga pues este intento para que, más allá de las circunstancias particulares de cada caso, se entienda correctamente el régimen: sus orígenes, sus objetivos, su funcionamiento, su tributación, su contribución al mercado, siempre en un contexto económico internacional en el que la economía española y, por ende, su sector inmobiliario se hallan inmersos.

Para abordar este estudio, hemos creído conveniente optar por un formato multi-autor, invitando a expertos en las distintas materias para que compartan su conocimiento y su experiencia alrededor de la SOCIMI y el mercado inmobiliario. Creemos que este enfoque, que por otra parte lleva parejo un análisis multidisciplinar que se precie, enriquece la dinámica del tratado. Y hemos contado para ello con abogados, asesores fiscales, académicos, consultores y otros profesionales de firmas y organizaciones de reconocido prestigio junto a, como no podía ser de otra manera, los protagonistas de esta historia, las propias SOCIMIs.

En la primera parte del tratado y siguiendo el orden lógico de la Ley 11/2009, se analiza el régimen SOCIMI desde las perspectivas tributaria y regulatoria. La Ley SOCIMI es un texto normativo corto (13 artículos), pero denso. Hasta la fecha no se ha hecho uso de la habilitación normativa otorgada para su desarrollo reglamentario, habiéndose interpretado los diversos aspectos de la Ley a través de más de 60 consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos. En esta primera parte del manual, se hace un repaso minucioso de la regulación de la SOCIMI (Capítulos I al VI): el objeto social y otros requisitos mercantiles, los requisitos de inversión, la obligación de cotización, la distribución del resultado, las obligaciones de información; para después centrarse en las especialidades tributarias propias del régimen tanto en la SOCIMI como en sus socios (Capítulos VII al X). El régimen de la SOCIMI es la versión española del tradicional régimen REIT existente en otros países y reconocido en diversos convenios internacionales, basado en una ausencia de tributación de los beneficios en la sociedad a cambio de la tributación efectiva de los mismos en sede del socio, la cual se garantiza anualmente a través de la obligatoria distribución del resultado. El no cumplir con unos umbrales mínimos de imposición motivaría la aplicación de un gravamen especial del 19% en sede de la propia SOCIMI. Desde la perspectiva del Impuesto sobre Sociedades, el tratamiento fiscal en su conjunto garantiza, en última instancia, la eliminación de la doble imposición económica de los beneficios de las inversiones inmobiliarias. Finalmente esta primera parte acaba con unas interesantes reflexiones en el ámbito de los procedimientos de comprobación de las Administraciones tributarias así como algunas propuestas de flexibilización del régimen SOCIMI actual a la luz del derecho comparado, dando un pequeño paseo por (i) los principales aspectos de los REIT de Estados Unidos y de algunos países de la Unión Europea –como el francés, del cual hemos copiado algunos aspectos como el nombre–, y (ii) por los otros dos regímenes especiales de carácter inmobiliario existentes en nuestro ordenamiento jurídico, las Entidades de arrendamiento de viviendas y las Instituciones de inversión colectiva inmobiliarias (Capítulos XI al XIV). Se acompañan al libro diversos anexos de interés, como la propia Ley 11/2009, una relación de las consultas de la Dirección General de Tributos sobre el régimen SOCIMI, así como información sobre los tres regímenes inmobiliarios especiales publicada por la propia Administración Tributaria y la CNMV.

La segunda parte del tratado se centra en cuestiones de negocio, empezando por una visión de conjunto de la SOCIMI en el mercado inmobiliario español (Capítulo XV). No es posible entender el fenómeno SOCIMI aislándolo de las circunstancias económicas y de la situación del mercado inmobiliario en las que nace y se desarrolla. Un sector inmobiliario cuyos cimientos han sido golpeados por la crisis financiera y económica, exigiéndole una larga lista de cambios. La SOCIMI no sería lo que es en la actualidad sin un contexto económico propicio y unos inversores apostando por España y por la inversión patrimonialista en inmuebles. Por ello proponemos ese análisis de las circunstancias económicas del mercado inmobiliario (Capítulo XVI), para después pasar a realizar una interesante radiografía de las SOCIMI cotizadas en España según una serie de parámetros que van desde la tipología y la localización geográfica de los activos en los que invierten hasta los ratios de endeudamiento y su rentabilidad por dividendos (Capítulo XVII). Tras ello, no podíamos olvidar al inversor y las reflexiones necesarias para considerar la SOCIMI como una oportunidad válida de inversión, quizá uno de los temas que, tras la fase de implementación y consolidación del vehículo SOCIMI, debería ir ganando protagonismo y marcando las próximas etapas de la evolución del REIT español (Capítulo XVIII). Por último, no queríamos dejar de dar algunas pinceladas sobre dos temas de interés para las entidades cotizadas como son el gobierno corporativo y la responsabilidad social corporativa (Capítulos XIX y XX) –sin perjuicio del alto contenido jurídico del capítulo de gobernanza corporativa, al no versar sobre aspectos propios de la Ley 11/2009, se ha incluido en este parte del tratado–.

Finalmente, hemos incluido algunas entrevistas con actores relevantes del mercado cotizado inmobiliario. Puede sorprender su presencia en un tratado académico, pero creemos que este formato, que el lector probablemente agradecerá, permite recoger conocimientos, experiencias y opiniones igualmente interesantes al de los expuestos con un perfil más académico en los capítulos del libro. Para ello hemos tenido la suerte de contar con la participación del Presidente y CEO de la National Association of Real Estate Investment Truts (Nareit) de Estados Unidos, del Director de Relaciones Institucionales de la European Public Real Estate Association (EPRA), del Director Financiero y de Operaciones de Merlin Properties SOCIMI, del Director de Impuestos del Grupo Unibail-Rodamco, del Vicepresidente y Director Gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y de un miembro del Consejo de Administración de una empresa promotora cotizada como Aedas Homes.

Y acabamos por el principio de la Ley SOCIMI. En su preámbulo se citan los objetivos para la aprobación del régimen SOCIMI en España como nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, a saber:

– Impulsar y potenciar el mercado del alquiler en España, favoreciendo su profesionalización.

– Incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario.

– Garantizar al inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

– Preferentemente dirigido al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo.

– Garantizar un grado adecuado de liquidez para el inversor, exigiendo que estas sociedades coticen en los mercados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.

Todos estos aspectos, que ya inspiraron la introducción del REIT en otras jurisdicciones, aparecen tratados de una u otra manera en los distintos capítulos y entrevistas del presente tratado. Queda a juicio del lector valorar los méritos y logros del régimen hasta la fecha, así como los retos a los que se enfrenta. No obstante, no podemos olvidar que, comparado con los casi 60 años de vida del REIT americano, origen de este régimen vigente en las grandes economías de la Unión Europea, entre otras, la SOCIMI se encuentra cronológicamente en una fase temprana de su vida, cuyos inicios no podemos negar que, eso sí, han sido muy intensos. Como vehículo de inversión con vocación de largo plazo, cualidad implícita a la inversión patrimonialista, se puede decir que esta historia acaba de empezar. Será interesante saber dónde estaremos dentro de 5-10 años y ver cómo la SOCIMI, que ha aprovechado un contexto favorable de inversión para su nacimiento y expansión, sortea los ciclos venideros tan propios del sector inmobiliario.

David Calzada Criado

José Luis Lucas Chinchilla

30 de abril de 2018