Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 13

Estos rasgos esenciales que acabamos de describir, comunes a todos los regímenes REIT de nuestro entorno, en particular, el consistente en la no tributación de las rentas inmobiliarias generadas a nivel del propio vehículo REIT, no lo encontrábamos en el primer régimen de SOCIMI contenido en la Ley 11/2009 de 26 de octubre, por la que se regularon por primera vez las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

En efecto, el primer régimen fiscal de SOCIMI que vio la luz a finales de 2009 establecía que las SOCIMI estarían sometidas a un Impuesto sobre Sociedades del 19%, dejando los dividendos exentos en sus accionistas personas físicas y no residentes. Sin entrar a debatir ahora si aquel régimen fiscal podría haber resultado o no en una tributación global –considerando conjuntamente a la SOCIMI y a sus accionistas– similar a la de los REIT tradicionales, lo cierto es que lanzar al mercado un REIT español con un régimen fiscal que nada tenía que ver con los REIT de nuestro entorno pudo crear confusión o rechazo entre los inversores, particularmente entre los internacionales.

No obstante, lo cierto es que el tipo del 19% resultaba atractivo, al ser sensiblemente inferior al tipo impositivo general del 30% entonces vigente en el Impuesto sobre Sociedades, y el régimen despertó cierto interés entre pequeños y medianos grupos inmobiliarios que habrían estado encantados de acceder al régimen fiscal especial de las SOCIMI. Sin embargo, estos grupos se toparon con la exigencia de cotizar en el mercado secundario oficial en el que tendrían que soportar, además de la estrecha supervisión del regulador, unos elevados costes por estar en el mismo y unos requisitos de flotación mínima difícilmente asumibles.

Muchos apuntan al régimen fiscal y a la exigencia de cotizar en un mercado secundario oficial como los supuestos culpables del fracaso del anterior régimen SOCIMI: durante la vigencia del mismo, desde finales de 2009 hasta enero de 2013, no llegó a haber ni una sola SOCIMI cotizada. No obstante, no debemos pasar por alto que el sector inmobiliario en España estaba sumido en una profunda crisis tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 y, aunque el régimen de las SOCIMI lanzado en 2009 hubiera sido similar al régimen actualmente en vigor, habría resultado igualmente compleja la tarea de atraer inversores, nacionales o extranjeros, al mercado inmobiliario español.

Sí hubo en ese período alguna que otra sociedad que, sin ser cotizada, pudo disfrutar del régimen fiscal especial de las SOCIMI y tributar al tipo impositivo del 19%. De ahí que en ese período la Dirección General de Tributos ya evacuara alguna consulta vinculante interpretando aquel primer régimen fiscal especial. Se trataba de las denominadas «SOCIMI no cotizadas», término inconsistente en sí mismo («sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario no cotizadas») pero que se ha acuñado y consolidado en el sector para referirnos a las sociedades españolas no cotizadas, íntegramente participadas por otras SOCIMI cotizadas y/o por REIT cotizados extranjeros, que pueden beneficiarse del régimen fiscal especial.

En estas entidades el requisito de cotización inherente a los regímenes REIT se verifica no en el vehículo sino en sus accionistas. Como decíamos, unas pocas SOCIMI no cotizadas fueron las únicas que llegaron a aplicar el régimen fiscal especial de 2009. Se trataba de filiales españolas de REIT extranjeros que, estando ya establecidas en España y sometidas a un tipo nominal del 30% en el Impuesto sobre Sociedades, podían acceder al tipo del 19% llevando a cabo las operaciones de reestructuración necesarias para estar participadas directamente por los REIT extranjeros cotizados y acometiendo mínimas modificaciones en sus estatutos para cumplir el requisito relativo a la distribución obligatoria de dividendos.

Obviamente, el uso del régimen fiscal especial por estas pocas SOCIMI no cotizadas resultaba meramente anecdótico y no paliaba en absoluto el fracaso de aquel primer régimen REIT español. Como decíamos, la tributación del vehículo y la exigencia de cotización en un mercado regulado fueron señalados por algunos como posibles causas del fracaso.

Sea como fuere, el caso es que la Administración apostó fuerte por el relanzamiento de estos vehículos en 2013 y abordó sin complejos ambos frentes en la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias. Así, las nuevas SOCIMI están sujetas a un tipo impositivo del 0% y pueden solicitar la admisión a negociación de sus acciones en un mercado regulado (i.e. Bolsa de Valores) o en un sistema multilateral de negociación español (Mercado Alternativo Bursátil – «MAB») o de cualquier otro estado miembro de la Unión Europea. Al mismo tiempo, las nuevas SOCIMI deberán distribuir al menos el 80% de sus beneficios ordinarios y el 50% de las ganancias de capital que obtengan en la transmisión de inmuebles, debiendo reinvertir el 50% restante en un período de tres años. Como vemos, el régimen del REIT español, las SOCIMI, se ajusta perfectamente a las características típicas de los regímenes REIT de nuestro entorno.

Pero este capítulo que sirve de introducción a la fiscalidad de las SOCIMI estaría incompleto sin una breve reflexión sobre los motivos que llevaron a la Administración española a lanzar en 2009 un régimen REIT que, por ser sustancialmente distinto a los regímenes REIT tradicionales, fue presentado como el «REIT de nueva generación».

En efecto, el motivo principal que impulsó a la Administración española a innovar e intentar «reinventar» la rueda en el ámbito de los REIT, sometiendo a un gravamen del 19% las rentas obtenidas por la SOCIMI, fue el temor a perder la capacidad de gravar rentas generadas por inmuebles localizados en España. La Administración temía que, de no gravar las rentas en la propia SOCIMI, podría perder toda posibilidad de gravar esas rentas cuando fueran objeto distribución a sus accionistas. Este podría ser el caso si estos fueran entidades residentes en la Unión Europea que pudieran beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) prevista para dividendos distribuidos por filiales españolas a sus matrices europeas.

La renuncia a gravar rentas generadas por la explotación en arrendamiento de inmuebles localizados en España era un paso que la Administración española, al menos en el ejercicio 2009, no estaba dispuesta a dar por muy necesario que resultara dinamizar el mercado inmobiliario español.

La exención de dividendos en el IRNR que acabamos de comentar (artículo 14.1.h. de la Ley del IRNR) trae causa de la transposición en el ordenamiento tributario español de la Directiva 90/435/CEE del Consejo, de 23 de julio de 1990, relativa al régimen fiscal común aplicable a las sociedades matrices y filiales de Estados miembros diferentes (en adelante «la Directiva Matriz Filial»). La finalidad de esta Directiva es, fundamentalmente, crear en la Unión Europea un mercado interior similar al existente en cualquier Estado miembro, facilitando el flujo de dividendos entre entidades de un mismo grupo y evitando la doble imposición económica internacional. Pues bien, como no podía ser de otra forma tratándose de una Directiva dirigida a evitar la doble imposición, uno de los requisitos que deben cumplir tanto la sociedad matriz como la filial que reparte el dividendo para poder beneficiarse de la Directiva, es que se trate de sociedades que estén sujetas a y no exentas del impuesto sobre beneficios (i.e. el impuesto equivalente al Impuesto sobre Sociedades que exista en los distintos Estados miembros). Es por ello que son mayoría los países de la Unión Europea que consideran que sus REIT no cualifican a los efectos de aplicar la Directiva Matriz Filial3. Sin embargo, no lo consideraba así la Administración española en 2009, o al menos esa fue la explicación que trascendió para justificar la absoluta particularidad del régimen fiscal de aquellas primeras, e inexistentes, SOCIMI, al prever el gravamen de la renta en el propio vehículo de inversión y no en sus socios.

Lo cierto es que, desde el punto de vista de técnica fiscal, aquel régimen podría haber resultado, al menos en el plano doméstico, en una tributación acorde con el espíritu del régimen fiscal de los REIT en cuanto a la inexistencia de doble imposición, en la medida en que España se abstendría de gravar la renta obtenida por los inversores vía dividendos. Esto es, se eliminaba el nivel de tributación del accionista –en la medida en que España tuviera potestad para gravar al mismo– en lugar de eliminar la tributación en la SOCIMI.

Sin embargo, adolecía aquel régimen fiscal de graves defectos en el plano internacional: no solamente dejaba al arbitrio del Estado de residencia de los inversores la capacidad de eliminar la doble imposición, sino que dificultaba dicha tarea al tratarse de un impuesto satisfecho y soportado por la entidad española y no de un impuesto que gravara la renta obtenida por el inversor. En este sentido, señalar que en el ámbito internacional resulta más sencillo evitar la doble imposición jurídica (i.e. permitir a una persona deducir de su impuesto personal sobre su renta mundial los impuestos sobre la fuente satisfechos en el extranjero) que la doble imposición económica (i.e. consistente, como ya apuntamos en el apartado 1.1. de este Capítulo, en permitir deducir a una persona los impuestos subyacentes satisfechos por la entidad participada sobre los beneficios que se distribuyen en forma de dividendos).

En cualquier caso, y sin entrar en el detalle de los pros y contras que pudiera tener el régimen fiscal del «REIT de nueva generación» ideado por la Administración española en 2009, lo cierto es que se apartaba del modelo tradicional de REIT y generaba recelo en los inversores extranjeros que no acababan de admitir a las SOCIMI como un REIT al uso, pues efectivamente no lo era.

Es, como decíamos, en diciembre de 2012 cuando la Administración española decide apostar sin complejos por un REIT español en línea con los REIT tradicionales de nuestro entorno y, tras la reforma del régimen de las SOCIMI operada mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias, en vigor para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2013, el interés que ha despertado la SOCIMI española, tanto entre inversores nacionales como extranjeros, ha sido notorio.

Al igual que la situación de crisis del sector inmobiliario que vivía España en el ejercicio 2009 sin duda contribuyó al fracaso del antiguo régimen de las SOCIMI de finales de aquel año, también la recuperación de la economía española en los últimos años debe ser un factor a tener en cuenta en el éxito de las actuales SOCIMI. Y, al mismo tiempo, no cabe duda de que las SOCIMI han contribuido a dinamizar el mercado inmobiliario español en los últimos años. En definitiva, buena marcha de la economía y éxito del régimen de las SOCIMI son factores que, sin duda, se retroalimentan.