Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 14

Tanto el volumen de activos que gestionan las SOCIMI, principalmente aquellas cotizadas en el mercado organizado (i.e. las grandes SOCIMI que cotizan en la bolsa, alguna de ellas formando parte del IBEX), como el elevado número de SOCIMIs que negocian sus valores en el Mercado Alternativo Bursátil, son claros indicadores del éxito del nuevo régimen del REIT español en vigor desde el ejercicio 2013.

Efectivamente, fueron dos los grandes pasos que dio la Administración española al promover este nuevo régimen:

i) se acepta la posibilidad de que, en determinadas circunstancias, rentas generadas por inmuebles localizados en España no queden sometidas a gravamen en nuestro país y

ii) se flexibiliza el requisito de cotización de las SOCIMI, permitiendo su acceso al MAB.

Pero precisamente porque se trata de dos apuestas valientes por parte de la Administración española, ambos aspectos deberían ser objeto de una cuidadosa monitorización con el fin de que no se conviertan, en algún momento y de forma no intencionada, en factores que puedan ser utilizados en contra del propio régimen de las SOCIMI ya sea con motivaciones políticas o económicas.

Comencemos esta reflexión con algunas consideraciones sobre el requisito de cotización.

Los mercados regulados o mercados secundarios oficiales, en contraposición a los sistemas multilaterales de negociación, son aquellos que funcionan conforme a lo previsto en la Ley 24/1988 del Mercado de Valores y su normativa de desarrollo, especialmente en cuanto a las condiciones de acceso, admisión a negociación, información que deben suministrar las sociedades cotizadas, etc. En cuanto a los sistemas multilaterales de negociación, aunque existe un régimen de verificación previa y supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), los requisitos de acceso, información y negociación aplicables se basan en normas creadas por el propio mercado y resultan normalmente de más sencillo cumplimiento que los requisitos de acceso al mercado regulado.

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) es un sistema multilateral de negociación autorizado por el gobierno en el año 2005. El primer segmento de negociación entró en funcionamiento en el año 2006 para las SICAVs y, posteriormente, se crearon los segmentos para entidades de capital riesgo en 2007 y para empresas en expansión en 2008. Posteriormente se incorporaron las SOCIMI en el ejercicio 2013.

El análisis de este mercado es objeto de otro capítulo de este manual, pero no queremos de dejar de apuntar en esta Introducción algunas consideraciones:

i) El régimen fiscal especial de las SOCIMI se percibe y se presenta en los medios como un régimen fiscal ventajoso: las SOCIMI tributan al 0%. No se repara en que la ventaja no es que las rentas no tributen, sino que sólo tributarán una vez a nivel del socio, evitando la doble imposición.

ii) La cotización es un requisito imprescindible para poder disfrutar del régimen fiscal especial y, por lo tanto, el MAB tiene la llave de acceso al mismo para aquellas SOCIMIS que, por tamaño, no accederían al mercado regulado.

Sin entrar a analizar los requisitos que una SOCIMI debe cumplir para que sus acciones sean admitidas a negociación en el MAB, lo cierto es que se percibe como un área relativamente ambigua o confusa. ¿Cuál es el porcentaje mínimo de «free float» requerido? ¿Es necesario un número mínimo de accionistas? ¿Es necesario un volumen de negociación o un número de transacciones mínimo para mantener la negociación en el MAB?

Son varias las tipologías de SOCIMI que encontramos en el MAB: desde las empresas familiares con una serie de accionistas de referencia que pretenden abrirse al mercado para captar financiación, hasta las SOCIMI promovidas por la banca privada que agrupan a un nutrido número de inversores, pasando, entre otras, por las SOCIMI patrocinadas por fondos inmobiliarios internacionales que permiten la entrada de accionistas minoritarios. En principio, todas ellas podrían tener cabida en el MAB siempre que exista una vocación real de negociar sus valores en dicho mercado. Es responsabilidad de los órganos de gobierno y gestión del MAB y, en último término, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores por la supervisión que debe realizar de este mercado alternativo, velar porque no se produzcan situaciones que puedan considerarse inadecuadas, como lo sería la admisión o mantenimiento en el MAB de entidades que no persigan realmente la negociación de sus títulos sino exclusivamente disfrutar el régimen fiscal especial de las SOCIMI. Este tipo de situaciones podrían resultar nocivas para la supervivencia y éxito a largo plazo del REIT español.

En cuanto al régimen fiscal especial de las SOCIMI, como se verá más adelante con más detalle, consiste básicamente en la tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades de las rentas procedentes de activos inmobiliarios cualificados, siempre que los accionistas que alcancen un 5% de participación en la SOCIMI tributen sobre los dividendos que perciban de ésta a un tipo mínimo del 10%. En caso de que no se cumpla este requisito de tributación mínima en los accionistas, se devenga un impuesto especial del 19%, cuyo sujeto pasivo es la propia SOCIMI, sobre el importe de los dividendos que corresponderían a dichos accionistas. En el caso de accionistas personas físicas y jurídicas residentes en España el requisito de tributación mínima se cumplirá, normalmente4, con independencia de la participación que alcancen en la SOCIMI.

Sin embargo, en el caso de accionistas no residentes, a los que resultarán de aplicación, en general, las normas del IRNR, es posible, como decíamos, que los dividendos distribuidos por la SOCIMI no queden sometidos a tributación en España. Y ello bien como consecuencia de la aplicación de la exención de dividendos distribuidos a matrices de la Unión Europea a las que resulte de aplicación la Directiva Matriz Filial5 o de la exención prevista para las ganancias patrimoniales obtenidas por residentes en la Unión Europea en la transmisión de valores cotizados de sociedades españolas cuando no alcancen una participación del 5% en la SOCIMI. Por otra parte, en la medida en que la SOCIMI cuente con un accionariado disperso de forma que los inversores no alcancen el umbral del 5% de participación en la entidad cotizada, no será necesario que estos cumplan el requisito de tributación mínima del 10% sobre los dividendos, no siendo descartable que puedan producirse situaciones de desimposición.

Como hemos señalado con insistencia en esta Introducción, la característica que define a los REIT en el ámbito fiscal es la eliminación de un nivel de tributación, el del vehículo, con el fin exclusivo de evitar la doble imposición económica. No se pretende con los regímenes REIT que la inversión inmobiliaria quede gravada a tipos impositivos preferenciales ni, menos aún, promover situaciones de desimposición de rentas.

Por otra parte, es importante tener en cuenta que en los últimos años el mercado inmobiliario está viviendo nuevamente una época dorada en España, en la que, si bien las SOCIMI son uno de los principales protagonistas del mercado, existen otros jugadores muy relevantes, como son, en particular, fondos de inversión privada e institucional extranjeros. Este resurgir del sector inmobiliario español ha coincidido en el tiempo con una serie de reformas acometidas en determinadas normas fiscales, como por ejemplo: la exención doméstica de plusvalías relativas a participaciones en entidades residentes prevista en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, o la racionalización del antiguo artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores –hoy artículo 314 de dicha Ley– norma anti-abuso que impedía en muchos casos que transacciones inmobiliarias se llevaran a cabo mediante la transmisión de las acciones de las sociedades propietarias de los inmuebles.

La conjunción de ambos factores nos lleva a una situación en la que muchas operaciones inmobiliarias se implementan mediante la venta de acciones, mermando la capacidad recaudatoria de las distintas administraciones tributarias: la Administración Central pierde recaudación en el Impuesto sobre Sociedades, las administraciones regionales dejan de recaudar, normalmente, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y las administraciones locales no recaudan el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) –más conocido como «plusvalía municipal»–, impuestos todos ellos que sí recaudarían de transmitirse los inmuebles directamente, en lugar de las acciones de las sociedades propietarias de los mismos.

El uso inadecuado del favorable marco fiscal actual podría llevar a una excesiva pérdida de recaudación impositiva en relación con las rentas generadas en un sector que, como el inmobiliario, ha nutrido tradicionalmente las arcas de las distintas administraciones del Estado. Esa situación, no deseada, podría desembocar en reformas en sentido contrario que puedan acabar con el marco fiscal favorable actual en el que se enmarca también el régimen fiscal especial de las SOCIMI.

Sin duda, aunque no sea el motor principal, el mantenimiento de un marco fiscal favorable contribuirá a la dinamización del sector inmobiliario español y a su sostenimiento en el largo plazo. El régimen fiscal especial de las SOCIMI es un buen ejemplo de ello, a pesar de las numerosas cuestiones controvertidas e incertidumbre que genera una normativa compleja y probablemente gestada con cierta precipitación. Si bien muchas de estas cuestiones están siendo resueltas a través de consultas evacuadas por la Dirección General de Tributos en respuesta a las preguntas de los contribuyentes, una revisión en profundidad y sistemática de la Ley de SOCIMI y, por qué no, tal vez también de otros aspectos relevantes de la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en general, redundarían en una mayor estabilidad del marco fiscal aplicable y, en consecuencia, en una mayor seguridad jurídica para los contribuyentes.

A lo largo de los siguientes capítulos de este manual se abordarán muchas de las complejas cuestiones fiscales a las que nos hemos referido, aportando en la medida de lo posible una visión crítica y al mismo tiempo constructiva sobre las mismas.

1. El Plan de Acción BEPS (acrónimo de «Base Erosion and Profit Shifting» por sus siglas en inglés) es un plan de 15 acciones dirigidas a combatir la denominada «planificación fiscal agresiva». Esta iniciativa surge a raíz de la preocupación de los Estados por las situaciones de desimposición de rentas de las que disfrutaban algunos grupos multinacionales aprovechando la descoordinación existente entre los distintos sistemas fiscales de las jurisdicciones en las que operan. Los primeros documentos oficiales del Plan de Acción BEPS se publicaron en octubre de 2015.

2. Previamente la sociedad que distribuye el dividendo habrá practicado una retención a cuenta del IRPF del 19%, que el accionista persona física podrá deducir del impuesto definitivo a pagar, o cuya devolución podrá solicitar si no resulta cuota positiva. La deducción de la retención del importe del IRPF a pagar no es un mecanismo para evitar la doble imposición económica, sino simplemente la consecuencia del mecanismo de recaudación en la fuente utilizado.

3. Cabe mencionar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 8 de marzo de 2017 sobre el caso «Wereldhave», en el que el Tribunal viene a confirmar la no aplicación de la Directiva Matriz Filial a este tipo de vehículos.

4. No sería el caso, sin embargo, de determinados inversores sujetos a tipos impositivos inferiores al 10%, como serían, por ejemplo, las Instituciones de Inversión Colectiva sujetas al tipo del 1% en el Impuesto sobre Sociedades.

5. Como veremos en otro capítulo de este manual, la posición de la Dirección General de Tributos en consultas vinculantes ha sido la de considerar que a las SOCIMI sí les debe resultar de aplicación esta Directiva, posiblemente porque determinadas rentas obtenidas por la SOCIMI sí quedarán gravadas al tipo general aplicable en el Impuesto sobre Sociedades.