Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 18

El apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 establece que el objeto social principal de las SOCIMI deberá ser:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.3

b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes4 en territorio español (REITS)5 6 7.

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no8 en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana9 para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley SOCIMI.

Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades10. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior11. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de la Ley SOCIMI.12

d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria13 reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

El apartado 3 de la Ley 11/2009 establece que quedan excluidos de la consideración de bienes inmuebles a los efectos de esta Ley los siguientes tipos de activos:

a) Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo («Ley del Catastro»)14, y,

b) Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

A su vez, la Ley SOCIMI regula de forma clara que los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad, y aclara que «(…) se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades»15.

Son varias las Resoluciones de la DGT que se han pronunciado respecto a la consideración de «en propiedad» respecto a varios supuestos diferentes a la nuda propiedad de los inmuebles.

Así, la Resolución de la DGT V2759-13, de 19 de septiembre, analiza un supuesto en el que se plantea si son aptos, a efectos del cómputo de requisito de inversión previsto en el artículo 3 de la Ley 11/2009, los inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, aun cuando su explotación no se lleve a cabo en virtud de un derecho real de propiedad o de un derecho real de superficie, vuelo o subedificación, sino en virtud de un contrato de concesión de obra pública. La DGT concluye en este caso que, en la medida en que la contraprestación del contrato de cesión de obra pública debe consistir, en todo caso, en el derecho a explotar la obra pública, dicha obra computará como inversión apta.

Adicionalmente, la consultante plantea la posibilidad de computar otros inmuebles, de naturaleza urbana, explotados en arrendamiento, en virtud de contratos sustancialmente idénticos que contemplan derechos y obligaciones similares a los derivados de un derecho real de superficie, vuelo o subedificación. La DGT establece que, en la medida en que estos contratos determinan derechos y obligaciones similares a las que se derivan de un título de propiedad o de un derecho de superficie, aquellos inmuebles objeto de los referidos contratos tendrán la consideración de inversión apta.

Por otro lado, la Resolución de la DGT V2760-13, de 19 de septiembre, analiza la consideración de inversión apta de dos situaciones relativas a centros comerciales. En el primer caso, se trata de un centro comercial explotado a través de un régimen de concesión administrativa, siendo el objeto de la concesión la construcción y explotación del centro. El segundo supuesto se refiere a un centro comercial para el que un organismo público convocó un concurso público para la construcción y el desarrollo comercial del inmueble y del centro comercial, mediante el arrendamiento de las edificaciones que integran dicho inmueble.

La DGT concluye, para estos dos supuestos, que parece posible atribuir a estos centros comerciales, construidos sobre suelo de titularidad pública y contabilizados como inversiones inmobiliarias, la consideración de inmuebles a los efectos del cumplimiento de los requisitos del artículo 3 de la Ley 11/2009.

A su vez, se ha concluido por este mismo organismo la consideración de inversión apta de unos derechos reales temporales a construir sobre suelo, vuelo o el subsuelo del Instituto Municipal de la Vivienda de Madrid (el «IVIMA») y a hacer suyo lo construido por un periodo de tiempo determinado. Las viviendas construidas son arrendadas al IVIMA que a su vez las subarrienda a los usuarios finales. La Resolución de la DGT V1537, de 13 de abril, recalca que el apartado 4 del artículo 2 de la Ley 11/2009 entiende incluida entre los bienes inmuebles aptos aquellos poseídos en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser consideraros como arrendamientos financieros a efectos del Impuesto sobre Sociedades. Por ello, los ingresos derivados de estos contratos se consideran provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social, con independencia de la calificación.

Finalmente, resulta conveniente destacar que la Ley 11/2009 no establece el objeto social definido en el artículo 2 como exclusivo, sino que regula que debe ser el principal. Así, en virtud del apartado 6 del artículo 3 de la Ley 11/2009, las SOCIMI pueden desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo, como complemento de la actividad económica derivada del objeto social principal. 16

Es importante destacar que la SOCIMI tributará al tipo de gravamen del 0% por todos los ingresos o rentas, sean del 80% de las rentas provenientes de la actividad principal como del 20% de las rentas procedentes por las actividades accesorias, siempre y cuando estas últimas representen menos del 20% de las rentas totales.17

A modo de ejemplo, el artículo de los estatutos sociales sobre el objeto social de una SOCIMI quedaría como sigue:

«Artículo (…).– Objeto Social

La Sociedad tendrá por objeto:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, tal y como pueda ser modificada en cada momento;

b) La tenencia de acciones en el capital de otras Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“SOCIMI”) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para dichas SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios;

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“Ley de SOCIMI”); y

d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, o la norma que la sustituya en el futuro.

e) Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas rentas representen, en su conjunto, menos del 20 por 100 de las rentas de la Sociedad en cada periodo impositivo, o aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento.

Las actividades integrantes del objeto social podrán ser desarrolladas por la Sociedad, total o parcialmente, de modo indirecto, mediante la titularidad de acciones o de participaciones en sociedades con objeto idéntico o análogo.

El número de clasificación nacional de actividades económicas (CNAE) correspondiente a la actividad principal de la Sociedad es el 6820.

Artículo (…).– Actividades excluidas y supuestos especiales

Quedan excluidas del objeto social el ejercicio directo, y el indirecto cuando fuere procedente, de todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la ley aplicable exija requisitos especiales que no queden cumplidos por esta Sociedad.

Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de algunas de las actividades comprendidas en el objeto social algún título profesional, autorización administrativa, o inscripción en Registro Público de cualquier clase, dichas actividades deberán realizarse por medio de persona que ostente dicha titularidad profesional, y, en su caso, no podrán iniciarse antes de que se hayan cumplido los requisitos administrativos exigidos»