Читать книгу Immobilienfinanzierung. Das Set - Finn Mayer-Kuckuk - Страница 13

Das Bausparen ist ein kombinierter Spar- und Darlehensvertrag speziell für den künftigen Erwerb von Immobilien. Guthaben, das Sie bereits in einem solchen Vertrag angespart haben, zählt als Eigenkapital, das Bauspardarlehen nicht. Im Vergleich zu anderen Geldanlagen ist allerdings die Rendite in der Sparphase eher niedrig, oft sogar negativ, weil die einmaligen und laufenden Gebühren höher sind als die Sparzinsen. Das hat mit den Kreditzinsen dort zu tun: Die Bausparkassen nehmen Spargeld von ihren Mitgliedern entgegen und verleihen es an andere Mitglieder, die in die Darlehensphase eintreten (siehe „So funktioniert Bausparen“). Die Verhältnisse am Finanzmarkt setzen auch die Bausparkassen unter Druck: Wenn sich Immobilienkunden auf dem freien Markt günstig bedienen können, dann können sie ihren Kunden ebenfalls keine hohen Zinsen abknöpfen. Da kommt auch für die Sparer nicht so viel zusammen.

Die Alternative, um den gleichen Effekt zu erzielen wie ein Bausparvertrag, wären mehrere Jahre Sparen auf eigene Faust plus ein Bankdarlehen. Das Besondere am Bausparen: Der Zinssatz für das Darlehen steht schon bei Vertragsabschluss fest, auch wenn sich Sparer erst in sieben oder zehn Jahren ihre Immobilie kaufen. Bis dahin könnten die Zinsen für gewöhnliche Bankdarlehen längst wieder gestiegen sein. Bausparen ist daher in erster Linie ein Instrument, um sich für einen Teil der künftigen Finanzierung gegen mögliche Zinserhöhungen am Kapitalmarkt abzusichern. Der Preis dafür sind niedrige Zinsen und relativ hohe Gebühren in der Sparphase.

INFO

So funktioniert Bausparen

Angenommen, zwanzig Freunde wollen alle ein Haus bauen. Keiner von ihnen hat Geld, aber alle haben ein stabiles Einkommen. Nehmen wir ebenfalls an, sie alle müssten genau zwanzig Jahre sparen, um sich den Bau leisten zu können. Dann könnten sie entweder allesamt zwei Jahrzehnte sehnsüchtig auf den Baubeginn warten, während sie das Geld ansammeln. Oder sie können es schlauer anstellen:

Gemeinschaft: Alle diese Freunde schmeißen ihre Sparraten in einen Topf, statt sie auf die Bank zu bringen. Dann hat die Gemeinschaft nach einem Jahr so viel zusammen wie einer nach zwanzig Jahren. (Die Zinsen ignorieren wir für dieses Beispiel.) Wenn sich alle zusammentun, kann der Erste also schon nach einem Jahr bauen. Er zahlt natürlich ebenfalls in den kommenden Jahren weiter ein. So erstattet er den anderen das aus dem Topf geliehene Geld zurück.

Lange Kette: Wieder ein Jahr später kann die Zweite bauen, der Dritte ist im Folgejahr dran und so weiter. So erhebt sich über zwanzig Jahre ein Haus nach dem anderen. Der Bauplatz steht nicht zwanzig Jahre leer, sondern es ist immer etwas los. Das ist der Grundgedanke des Bausparens – nur dass hier immer neue Sparer hinzukommen.

Die Zuteilung: Das klassische Bausparen hat in der Mitte ein Scharnier: die Zuteilung. Der typische Bausparer entspricht nämlich ungefähr dem zehnten Freund aus dem Beispiel: Er zahlt erst rund zehn Jahre ein, beginnt dann zu bauen und nimmt dazu aus dem Topf einen Kredit in Anspruch, den er in den folgenden zehn Jahren zurückzahlt. Mit der Zuteilung gibt es also Spargeld und Darlehen in einem: die Bausparsumme.

Punktesystem: Da jeder Sparer andere Pläne für die Einzahlungen und die Entnahme hat, haben sich die Kassen ein System ausgedacht, um die jeweiligen Ansprüche gerecht zu verwalten. Wer einzahlt, erhält Punkte. Wer am Bewertungsstichtag eine bestimmte Punktzahl erreicht und zugleich das tarifliche Mindestguthaben angespart hat, erhält nach einer gewissen Zeit die Zuteilung.

Beweglicher Termin: Die Zielbewertungszahl kann sich ändern, weil sie von der Geschäftsentwicklung der Bausparkasse abhängt. Daher nennen Bausparkassen beim Abschluss des Vertrags keinen fixen Termin, zu dem es mit dem Kauf losgehen kann, sondern geben nur eine Vorhersage ab, die nicht bindend ist. Immerhin: Die Zielbewertungszahlen der Bausparkassen sind schon seit vielen Jahren stabil.

Wenn Sie bereits Kunde beziehungsweise Mitglied einer Bausparkasse sind, dann haben Sie es hier leicht. Sie können das Guthaben oder die Bausparsumme direkt als Baustein Ihrer Finanzierung verwenden. Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

Zuteilungsreif. In den Bausparvertrag wurde schon genug eingezahlt, um ihn kurzfristig zur Finanzierung nutzen zu können. Die Zielbewertungszahl und das Mindestguthaben sind also erreicht. Sobald die Zuteilung erfolgt, reicht eine Mitteilung an den Anbieter (die „Zuteilungsannahmeerklärung“), um von der Sparphase auf die Kreditphase umzuschalten. Zugleich fließt Geld: die Bausparsumme. Das ist einer der unproblematischsten Wege der Immobilienfinanzierung.

Noch nicht zuteilungsreif. Auch falls er noch nicht zuteilungsreif ist, bringt ein Bausparvertrag etwas, wenn sich unerwartet eine tolle Gelegenheit zum Kauf bietet. Tatsächlich ist es normal, dass der konkrete Kaufwunsch und die Zuteilung nicht genau gleichzeitig eintreten.