Читать книгу Immobilienfinanzierung. Das Set - Finn Mayer-Kuckuk - Страница 22

Die Differenz zwischen Ihren Einnahmen und Ausgaben ist nun im Wesentlichen das, was Sie für die Tilgung verwenden können. Vergessen Sie jedoch nicht, dass Sie auch nach dem Kauf noch monatliche Nebenkosten zahlen müssen und eine Reserve brauchen. Gerade, wenn Sie noch Kinder planen, sollten Sie Luft für die Mehrkosten Ihrer wachsenden Familie lassen.

Der Wunsch nach dem schönen Eigenheim kann übermächtig sein. Lassen Sie sich nicht verführen, Ihre Lage schönzurechnen. Bei der Erfassung der Ausgaben sollten Sie keine extremen Einschränkungen vorsehen, die Sie nicht ausprobiert haben – wer weiß, ob Sie diese langfristig durchhalten. Wenn das Immobilienvorhaben dagegen Anlass ist, unnötige Ausgaben zu kappen – umso besser.

AUSFÜLLHILFE

→ S. 113 Formular B Einnahmen und Ausgaben

Unsere selbstrechnenden Online-PDFs helfen Ihnen dabei, ohne großen Aufwand einen Überblick über Ihre Finanzen zu erhalten. Laden Sie die Dateien herunter. Die URL finden Sie auf S. 113. Speichern Sie das PDF dann auf Ihrem PC. Sie arbeiten mit dieser Kopie auf Ihrer Festplatte weiter. So kann niemand im Netz Ihre privaten Finanzinfos mitlesen.

Für den Fall, dass Sie zur Erfassung Ihrer laufenden Ausgaben lieber zunächst auf Papier zurückgreifen, statt sich an den Rechner zu setzen, stellen wir im Anhang dieses Sets auch mit dem Stift ausfüllbare Formulare bereit.

Ihre Einnahmen und die fixen Ausgaben können Sie einmalig in einer gezielten Aktion bestimmen. Es hat sich bewährt, dafür Kontoauszüge sowie Verträge zu durchstöbern, um die jeden Monat gleichen Kosten zu ermitteln.

Die laufenden, veränderlichen Kosten wie Unterwegskaffee und neue Schuhe sollten Sie mindestens einen Monat lang erfassen, um ein Gefühl für Ihre Kosten zu bekommen. Wir bieten Ihnen dafür in der Online-Version vier Tabellen an, die je eine Woche abdecken.

1 Einnahmen

1a Monatliche Einnahmen

Bei den meisten Angestellten wird hier das Monatsgehalt stehen. Sind Sie selbstständig tätig, können Sie den Erfahrungswert für Ihr mittleres Monatseinkommen angeben. Weitere Beispiele für das, was hier einzutragen ist, sind das Kindergeld, eventuelle monatliche Überweisungen von Ihren Eltern, Mieteinnahmen, andere Kapitaleinkünfte oder Schmerzensgeldrente (zum Beispiel nach einem Autounfall). Dafür steht eine Reihe leerer Zeilen zur Verfügung.

1b Wechselnde Einnahmen

Unregelmäßig hereinkommende Zahlungen gelten ebenfalls als Teil Ihres Einkommens. Nehmen Sie hier nur das auf, worauf Sie sich verlassen können. Schätzen Sie eher vorsichtig, wenn Sie die Zahlung von Honoraren für gelegentliche Einzelaufträge berücksichtigen. Sie können hier Ihr Urlaubs- und Weihnachtsgeld auf das Jahr umlegen, wenn Sie möchten. Alternative: Sie teilen Ihr Jahreseinkommen laut Gehaltsabrechnung vom vergangenen Dezember durch 12 und nehmen diese Zahl unter 1a auf. Sicherer ist es, Urlaubs- und Weihnachtsgeld als Reserve zu betrachten und gar nicht in die Einnahmen einzurechnen. Sie können sie hier aufführen, falls Sie alle finanziellen Möglichkeiten zur Ratenzahlung ausschöpfen möchten.

Berechnung Einnahmen: In der kleinen Tabelle können Sie das Festgehalt und die wechselnden Einnahmen addieren.

2 Fixe Ausgaben

Nun errechnen Sie Ihre Ausgaben. Alle Jahresoder Halbjahresbeträge teilen Sie dafür durch die Zahl der abgedeckten Monate, weil wir am Ende einen Monatsbetrag erhalten wollen – schließlich ist die Rate für den Immobilienkredit ebenfalls monatlich zu entrichten.

Hinweis zur Miete: Für Miete und Mietnebenkosten gibt es in diesem Set, anders als in klassischen Haushaltsbüchern, kein eigenes Feld. Die Miete erfassen wir getrennt von den anderen festen Kosten, weil dieses Geld bei Selbstnutzern nach dem Kauf in die Rate fließt. Sie ist keine Ausgabe im Sinne dieses Ratgebers, weil Sie diesen Betrag nach dem Immobilienkauf für die Ratenzahlung verwenden können. In vielen Haushalten wird die frei werdende Miete sogar einen Großteil der Mittel ausmachen.

2a Gemeinsame Wohn-/Versorgungskosten

Strom, Wasser und Internet müssen Sie dagegen auch zahlen, wenn Sie im Eigenheim wohnen. Sie sind Teil Ihrer festen Ausgaben. Die Mietnebenkosten tauchen hier nicht auf, weil wir in weiteren Formularen später das Wohngeld und die Betriebskosten Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses betrachten.

2b Fixkosten Haushaltsmitglieder

Jeder Erwachsene hat seine eigenen Mitgliedschaften, jedes Kind hat seine eigenen Kosten. Wir teilen die weiteren Fixkosten daher auf die Mitglieder Ihres Haushalts auf. Diese Arbeit hat auch den Zweck, Sparpotenziale aufzuzeigen. Sie wissen hinterher besser, wo das Geld hingeht. In einem zweiten Durchgang können Sie dann austesten, ob nicht eine höhere Rate finanzierbar ist, wenn unnötige Ausgaben wegfallen.

Erwachsene/Kinder: Als Single ohne Kinder brauchen Sie nur eine der Spalten, als kinderloses Paar füllen Sie je eine Tabelle für jeden Erwachsenen aus. Ist Nachwuchs da, können Sie die Kosten für Kita, Schulessen und dergleichen für jedes Kind in eine Zeile der entsprechenden Tabelle schreiben, oder sie addieren bei mehreren Kindern die entsprechenden Kosten gleich zusammen. Wenn Sie Kostenarten haben, die hier nicht vorgesehen sind, tragen Sie diese in die freien Felder ein. Zahlen Sie ein Zeitungsabo oder die Kfz-Haftpflicht fürs ganze Jahr im Voraus, dann teilen Sie den Wert durch 12, um ihn auf die monatlichen Kosten herunterzubrechen. Ebenso verhält es sich mit der Bahncard. Wenn Sie ein teures Hobby haben, das regelmäßig zum Beispiel Startgebühren oder die Anschaffung neuer Geräte erfordert, dann können Sie die Kosten auf den Monat herunterbrechen und sie hier in eines der freien Felder eintragen. Die Summen der Zwischenrechnungen für die Haushaltsmitglieder tragen Sie nun bitte in die Tabelle zur Berechnung der Summe 2b ein.

2c Geldanlagen

Auch diese Ausgaben betrachten wir getrennt, weil sie aus Sicht der Immobilienfinanzierung unterschiedlich zu behandeln sind. Es gibt hier eine wichtige Unterteilung: Investitionen, die Sie nach dem Erwerb der Wohnung weiterzahlen, und solche, die Sie in die Tilgung umlenken. Aller Wahrscheinlichkeit werden Sie einen Teil der freiwilligen Einzahlungen für die monatliche Rate verwenden. Wenn Sie bisher beispielsweise einen ETF-Sparplan laufen haben, den Sie künftig nur noch mit der halben Summe bedienen, dann tragen Sie nur diese Hälfte hier als Ausgabe ein. Wenig lohnende Geldanlagen wie Überweisungen auf ein Sparkonto können Sie getrost komplett in das Immobilienprojekt umlenken. Tragen Sie hier einfach nichts ein, wenn Sie das vorhaben. In diesem Planer sind die Sparraten, die künftig nicht mehr anfallen, damit automatisch nicht mehr als Ausgaben aufgeführt, sondern auf der Habenseite. Schließlich können Sie sie nutzen, um Ihren Kredit abzuzahlen. Auch wenn Sie planen, Ihren Riester-Vertrag zu kündigen, um die Mittel als Eigenkapital zu verwenden, dann werden Sie künftig keine Beiträge zahlen müssen. Alle Werte verstehen sich pro Monat.

2d Belastungen

Dabei handelt es sich um Raten- oder Konsumkredite, die Sie noch abbezahlen. Wenn Sie etwa im Elektromarkt einen Fernseher auf Kredit gekauft haben, tragen Sie hier die Monatsraten ein. Bei Kreditrückzahlungen handelt es sich um monatliche Kosten, die Sie von Ihrem Budget abziehen müssen. Die Bank wird sich zudem dafür interessieren, welche anderen Kredite Sie eventuell laufen haben. Schulden verringern Ihre Fähigkeit zur sicheren Rückzahlung. Wenn nur noch eine ganz kurze Laufzeit übrig ist, beispielsweise bei der Finanzierung für einen Fernseher, können Sie den Posten ignorieren. Zahlen Sie Ihr Auto oder einen hohen Konsumkredit noch jahrelang ab, dann sollten Sie den Wert hier aber aufnehmen, selbst wenn die Laufzeit kürzer ist als die Ihres Immobilienkredits.

2e Umlagen variabler Einzelausgaben

Auch Urlaub und Weihnachtsgeschenke kosten Geld und sollten eingeplant werden. Überlegen Sie und listen Sie hier weitere Ausgaben auf, die mehrmals im Jahr, aber nicht monatlich anfallen. Sie müssen die Summe noch durch 12 teilen; das rechnende PDF macht das automatisch.

Gesamtberechnung fixe Ausgaben

Die Beträge aus den Zeilen mit den Zwischensummen dieses Abschnitts addieren Sie hier zur Summe der fixen Haushaltsausgaben pro Monat. Übertragen Sie dazu die Werte von 2a bis 2e in die vorbereitete Tabelle.

3 Laufende Ausgaben

Hier tragen Sie Ihre monatlichen laufenden Ausgaben ein. Wenn Sie bereits ein gedrucktes oder digitales Haushaltsbuch führen und Ihre Lage genau kennen, können Sie hier die entsprechende Zahl einfach eintragen. Sollten Sie hingegen wie die meisten Menschen nicht wissen, wo Ihr Geld hingeht, können Sie mit der digitalen Version des Formulars eine Stichprobe Ihrer laufenden Kosten nehmen. Wir haben Tabellen vorbereitet, in die Sie sie für einen Monat täglich eintragen können. Führen Sie die Stichprobe nicht im Urlaub durch, um ein realistisches Bild zu bekommen. Tragen Sie besondere Grundkosten von Urlauben (Flug, Hotel, Ferienhausmiete) besser unter Urlaubskosten in Abschnitt 2e ein. Wenn Sie das Gefühl haben, im Testmonat besonders wenig für eine Kategorie ausgegeben zu haben (zum Beispiel wenig Kleidung gekauft haben, weil Sie sich lieber im Frühjahr und Herbst ausstatten), dann können Sie auch ein wenig „mogeln“ und einen entsprechenden Betrag dazurechnen, um ein realistischeres Bild Ihrer langfristigen Situation zu erhalten.

4 Berechnung

4a Monatsausgaben insgesamt

Hier errechnen Sie die Summe sämtlicher fixer und variabler Kosten, die Sie eingetragen haben.

4b Zahlungsfähigkeit

Das ist der monatliche Überschuss, den Sie grundsätzlich für die Kreditrate zur Verfügung haben. Er ergibt sich, indem Sie von der Gesamtsumme Ihrer Einnahmen, die Sie auf Blatt 1 dieses Formulars errechnet haben, die Ausgaben abziehen. Der Wert für die Ausgaben stammt aus der Tabelle in der Zeile darüber.

In der letzten Zeile dieser Tabelle steht das Endergebnis der Berechnungen. Sie brauchen diese Zahl im weiteren Verlauf dieses Sets für die Bestimmung Ihrer Kreditfähigkeit und für die Erstellung Ihres Finanzplans.

Nebenrechnung für den Onlinerechner

Ganz zum Schluss kommt hier doch noch einmal die Miete ins Spiel. Der Onlinerechner „So teuer darf Ihr Haus werden“ (Bedienhilfe, siehe S. 31) trennt zwischen der Miete, die später zur Ratenzahlung frei wird, und Ihrem sonstigen Zahlungspotenzial, also dem sonstigen monatlichen Überschuss. Da wir die Miete bisher ignoriert haben, ist sie in Ihrer Zahlungsfähigkeit laut Punkt 4b eingeschlossen. Um den richtigen Wert für das Feld „Wie viel haben Sie im Durchschnitt der letzten drei Jahre im Monat gespart (Euro)?“ des Rechners zu erhalten, ziehen wir die derzeitige Miete von Ihrem Endergebnis aus Feld 4b noch einmal ab.