Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 13

Nieruchomość na rynku podlega naturalnym i zamkniętym w pewnych ramach czasowych etapom rozwoju. W fazie zarządzania nieruchomością handlową można wyróżnić następujące okresy:

● wprowadzenia na rynek nowych powierzchni najmu;

● akceptacji tej oferty przez podmioty zgłaszające popyt na nową powierzchnię;

● pełnego wynajęcia, rozumianego jako dojrzałość produktu na rynku, oraz

● schyłku, w którym następuje wzrost poziomu pustostanów i spadek atrakcyjności obiektu na rynku.

Malejący popyt na oferowaną powierzchnię handlową, wycofywanie się z umów dotychczasowych najemców jest dla właściciela sygnałem do podjęcia strategicznych działań (restrukturyzacji najemców, modernizacji obiektu, rozbudowy itp.). Brak reakcji ze strony właściciela prowadzi do nieuchronnego końca funkcjonowania obiektu, co oznacza często konieczność rozbiórki zabudowań i zmiany sposobu wykorzystania dotychczasowej nieruchomości.

Każdy obiekt budowlany, stanowiący całość pod względem techniczno-użytkowym, wyposażony w instalacje i inne urządzenia niezbędne do spełniania funkcji, dla której został zbudowany, charakteryzuje ściśle określony cykl życia (infrastructure lifecycle management – ILM). Cykl ten składa się z kilku następujących po sobie faz:

● planowania obiektu,

● budowy,

● eksploatacji oraz

● prowadzenia i nadzorowania bieżącej obsługi budynku.

Rysunek 2.1.

Cykl życia nieruchomości

Źródło: Opracowanie na podstawie: Budynek inteligentny, tom I, E. Niezabitowska (red.), Wydawnictwo Politechniki Śląskiej, Gliwice 2005.

Dwie ostatnie fazy są zazwyczaj najdłuższe, a w efekcie zmian otoczenia i oczekiwań użytkowników następuje faza przebudowy, wyburzenia bądź zmiany sposobu zagospodarowania.

Wymienione okresy można ująć również w cztery ogólniejsze fazy, czyli (rysunek 2.1):

● planowania,

● realizacji,

● eksploatacji,

● likwidacji.

Faza planowania obejmuje przygotowanie projektu rozwojowego dla nieruchomości w zakresie koncepcji architektonicznej, technicznej, ekonomicznej i prawnej (to etap tzw. due diligence nieruchomości). Następuje w niej również zdefiniowanie parametrów lokalizacji dla nieruchomości handlowej niezbędne do osiągnięcia założonych celów inwestycyjnych. W kolejnych rozdziałach książki lokalizacja obiektu handlowego będzie podkreślana jako niezmiernie istotna w wielu aspektach jego funkcjonowania. W tej fazie konieczne jest zapewnienie finansowania poszczególnych etapów procesu rozwoju nieruchomości.

Realizacja projektu oznacza wdrożenie koncepcji w życie, czyli działania operacyjne zmierzające do rozpoczęcia prac budowlanych. Decyzja o rozpoczęciu budowy obiektu handlowego jest podejmowana wówczas, gdy podpisane są umowy z głównymi najemcami powierzchni handlowej, czyli tzw. najemcami strategicznymi. Zazwyczaj są oni gwarantem powodzenia przedsięwzięcia, również z uwagi na źródła finansowania (ocenę ryzyka kredytowego przez banki). W czasach kryzysu na rynku nieruchomości obiekty są projektowane pod wymagania przyszłych najemców (tzw. obiekty szyte na miarę), a w okresie koniunktury uwzględniane muszą być warunki stawiane przez szczególnie wymagających najemców. Im bliżej końca procesu wznoszenia obiektu – zazwyczaj najpóźniej na etapie stanu surowego – następuje intensywna komercjalizacja, czyli dobór najemców na pozostałe powierzchnie i podpisanie pierwszych umów najmu (wzór typowej umowy najmu zamieszczony jest w aneksie na końcu książki).

Rozpoczęcie użytkowania powinno oznaczać zakończenie komercjalizacji, ponieważ z marketingowego punktu widzenia niewynajęte i tym samym niezagospodarowane powierzchnie w dniu otwarcia obiektu handlowego nie sprzyjają tworzeniu dobrej atmosfery handlowej. Ten etap rozpoczyna również właściwą eksploatację obiektu, a wraz z nią konserwacje i nierozłączną z użytkowaniem obiektu naprawę uszkodzonych elementów (nawet na etapie wprowadzania się najemców dochodzi do takich uszkodzeń), a w perspektywie również remonty.

Długotrwała eksploatacja, nawet bardzo starannie prowadzona, nie gwarantuje spełnienia ekonomicznych przesłanek długowieczności obiektu na rynku. Stąd nieuniknionym elementem cyklu życia każdej nieruchomości, a komercyjnej w szczególności (zwłaszcza handlowej), jest jej likwidacja w dotychczasowej formie. W skrajnych przypadkach likwidacja rzeczywiście prowadzi do rozbiórki zabudowań i odzyskania terenu pod nowy projekt. Jednak częściej taką ostateczną decyzję poprzedzają próby utrzymania pozycji rynkowej nieruchomości w dotychczasowej funkcji poprzez modernizację. Jest ona łączona z rozbudową lub przebudową obiektu handlowego, które mogą być elementem rewitalizacji przestrzeni miejskiej. Podobnie zmiana funkcji, która jest sposobem, a czasem koniecznością, żeby utrzymać bryłę budynku w dotychczasowej formie (czego przykładem są obiekty zabytkowe), może wiązać się z rewitalizacją budynku lub jego otoczenia.

Cykl rozwoju nieruchomości wiąże się z cyklem projektu/przedsięwzięcia inwestycyjnego, prowadząc do zmian w postaci i wartości nieruchomości. W tym kontekście dla konkretnej nieruchomości U. Brochocka wspomina o trzech fazach cyklu rozwoju projektu16:

● przedinwestycyjnej,

● implementacji oraz

● operacyjnej.

Faza przedinwestycyjna obejmuje identyfikację możliwości, wstępną selekcję, formułowanie projektu, ocenę i podjęcie decyzji. Jeśli projekt dotyczy konkretnej nieruchomości niezabudowanej z funkcją umożliwiającą realizację zabudowy handlowej, to w tej fazie należy skupić się na ustaleniu branży, w której będzie prowadzona działalność, wskazaniu odpowiedniej bryły budynku oraz optymalizacji w kontekście powierzchni handlowej. Może się również zdarzyć, że gotowa jest koncepcja zabudowy, bo znane są parametry powtarzalnych obiektów (np. obiekty sieciowe), a faza przedinwestycyjna będzie koncentrowała się na wyborze najlepszej lokalizacji dla gotowego projektu architektonicznego.

Faza implementacji obejmuje negocjacje i zawieranie umów (np. zakup nieruchomości, zakup usług budowlanych i innych), opracowanie planów technicznych, budowę, marketing, rekrutację i szkolenia. Kończy ją oddanie obiektu do użytkowania.

Faza operacyjna cyklu projektu inwestycyjnego rozpoczyna się w momencie oddania obiektu do użytku. Obejmuje również odtwarzanie majątku (naniesień), restrukturyzację, ekspansję i wdrażanie innowacji.

Powiązanie cyklu życia nieruchomości z cyklem inwestycyjnym proponuje również H. Hajduk17, wprowadzając zamknięty okrężny obieg poszczególnych etapów (faz) życia nieruchomości (rysunek 2.2). Punktem wyjścia jest grunt niezabudowany, dla którego powstaje koncepcja (zamierzenie) zagospodarowania poddawana ocenie. Na tym etapie M. Bryx w przywołanej pracy wskazuje na ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego18. Można jednak przyjąć, że koncepcja obejmuje również zmianę dotychczasowego przeznaczenia, co oczywiście nie jest proste, ale przynosi dodatkowe korzyści. Procedurę tę można również uwzględnić na etapie pozyskania terenu pod konkretne zamierzenie, obok innych formalnych zabiegów, takich jak nabycie gruntu. Pozostałe elementy schematu, tworzące jego prawy łuk, można uznać za proces inwestycyjny (zarządzanie tym procesem), natomiast od chwili przekazania nieruchomości do użytkowania kolejne trzy elementy cyklu wchodzą w zakres zarządzania nieruchomością, aż do momentu pozyskania wolnego terenu przeznaczonego pod zabudowę, który rozpoczyna kolejny cykl życia nieruchomości.

Rysunek 2.2.

Cykl inwestycyjny w nieruchomościach

Źródło: M. Bryx, Rynek nieruchomości …, jw., s. 176.

Stąd proponowane są cztery fazy procesu inwestycyjnego powiązane z cyklem życia nieruchomości19:

● wstępna,

● przygotowawcza,

● wykonawstwa i

● zarządzania.

Budynek, niezależnie od funkcji jaką pełni, składa się – według S. Branda

– z sześciu warstw (tzw. 6S)20:

● działka (site),

● konstrukcja (structure),

● powłoka (skin),

● instalacje (services),

● podziały i układ wnętrza (space plan) oraz

● wyposażenie (stuff).

Proponowany podział ma istotne znaczenie na etapie projektowania budynku oraz późniejszej eksploatacji (pod względem trwałości poszczególnych warstw) z uwagi na jakość budynku i jego zużycie w całym cyklu życia. Na etapie projektowania każda warstwa powinna zostać zaprojektowana w sposób zapewniający elastyczność, tak aby wymiana którejkolwiek z nich – o ile oczywiście jest to racjonalne – nie powodowała zniszczenia pozostałych lub w jak najmniejszym stopniu w nie ingerowała. Badania wskazują, że w licznych budynkach komercyjnych koszty konstrukcji są stosunkowo niskie w porównaniu do nakładów na pozostałe warstwy budynku, więc z uwagi na dalsze etapy trwania obiektu nie należy oszczędzać na niej w fazach projektu i wykonawstwa. Jest to tym bardziej uzasadnione, że czas trwania konstrukcji (nawet kilkaset lat) musi być znacznie dłuższy niż pozostałych warstw budynku, a dodatkowo wymiana poszczególnych elementów konstrukcyjnych w okresie eksploatacji obiektu jest niebezpieczna oraz kosztowna.

Kolejną warstwę, jaką jest elewacja oraz pokrycie dachowe budynku, zmienia się znacznie częściej (przeciętnie co kilkadziesiąt lat), zarówno ze względu na zużywanie się materiałów wykorzystywanych na etapie budowy, jak i z powodu nowych technologii oferujących lepsze parametry eksploatacyjne albo z uwagi na estetykę budynku, nowy wizerunek czy wreszcie nadążanie za modą (np. kolorystyka elewacji, okładziny itp.).

Czas trwałości warstwy instalacji jest jeszcze krótszy, najczęściej kilkunastoletni. W przypadku tej warstwy budynku następuje szybkie fizyczne zużywanie się oraz niedostosowanie do oczekiwań użytkowników, zarówno samych instalacji, jak i ruchomych części budynku związanych z komunikacją pionową (windy) i poziomą (schody ruchome, bieżnie). Wskazane jest zatem projektowanie bezkolizyjnych dla pozostałych warstw budynku pionowych szybów instalacyjnych oraz podobnie bezkolizyjnych rozprowadzeń instalacji w kanałach podłogowych lub pod sufitami. W obiektach handlowych elementy te częściej niż w innych ulegają awarii w wyniku wzmożonej eksploatacji. Podobnie podziały wewnętrzne, czyli ścianki działowe w obiektach handlowych, jak również innych budynkach o charakterze komercyjnym, muszą stwarzać możliwości plastycznej aranżacji powierzchni najmu, łączenia w moduły w zależności od potrzeb rynku (popytu na konkretny rodzaj powierzchni) i preferencji samych najemców.

Badania nad cyklem życia budynków przyczyniły się do poszerzenia wiedzy na temat ich modernizacji, zarówno w kontekście wymiany poszczególnych elementów, odnawiania czy rewitalizacji, jak też decyzji o wyburzeniu i wzniesieniu nowego obiektu. Ma to również związek z dążeniem do proekologicznych zachowań, czyli zastosowania materiałów korzystnych dla środowiska, a także świadomego recyklingu materiałów budowlanych uzyskanych w trakcie prac modernizacyjnych i utrzymania wysokiej jakości budynku.

Z punktu widzenia zrównoważonego rozwoju klasyczny cykl życia produktu zostaje wydłużony lub uzupełniony o dodatkowy element, jakim jest recykling i ponowne wykorzystanie materiałów. Jednak aspekt ochrony środowiska pojawia się również w pozostałych fazach życia obiektu handlowego obejmujących projektowanie i budowę, eksploatację, modernizację i remonty oraz wyburzenia. W zależności od fazy cyklu życia obiektu handlowego zmienia się także jego oddziaływanie na środowisko. Emisja CO₂ w budownictwie jest wyższa podczas eksploatacji obiektu niż w czasie jego budowy, ale niebezpieczne i trudne do utylizacji odpady, takie jak m.in. asfalt, cegła, odpady ceramiczne, beton, gips, drewno czy substancje toksyczne, generowane są w przede wszystkim w trakcie budowy, ale również podczas wyburzeń, remontów czy modernizacji budynków. Ich bieżąca utylizacja, a ogólnie dbałość o środowisko naturalne jest coraz ważniejszym elementem procesu zarzadzania nieruchomością, nie tylko handlową.

Niezależnie od przyjętego kontekstu rozważań, należy jednak pamiętać, że możliwości podniesienia jakości budynku maleją wykładniczo wraz z kolejną fazą cyklu życia budynku i na etapie użytkowania są już niewielkie albo pociągają za sobą znaczne koszty, nie zawsze akceptowalne dla właściciela nieruchomości.

Z tego powodu najefektywniejsze decyzje w kierunku ochrony środowiska i dalej – zrównoważonego rozwoju podejmowane są na etapie planowania i projektowania obiektów handlowych.

W ujęciu klasycznym rynkowy cykl życia produktu jest związany z procesem zarządzania produktem i nawiązuje do faz życia żywych organizmów: narodzin, wzrostu, dojrzewania i śmierci. Stąd wyróżnia się cztery fazy cyklu życia produktu:

● wprowadzenie na rynek,

● wzrost,

● dojrzałość (nasycenie) i

● schyłek.

W okresie obejmującym te fazy produkt jest obecny na rynku i znajduje nabywcę, zaspokajając jego potrzeby.

Cechami charakterystycznymi współczesnych produktów na rynku są:

● coraz krótszy czas poszczególnych faz cyklu życia,

● zróżnicowana długość życia poszczególnych produktów oraz

● niejednorodność w czasie trwania poszczególnych faz cyklu życia.

Znajomość cyklu życia produktu pozwala oceniać jego miejsce na rynku i planować efekty ekonomiczne, a w szczególności nakłady na wdrażanie nowych pomysłów. Przygotowanie poprzedza wprowadzenie produktu na rynek, czyli pierwszą fazę jego życia. Związany jest z nią niski poziom sprzedaży i wynikające z tego wysokie koszty. Faza wzrostu charakteryzuje się zwiększoną sprzedażą i zyskiem w postaci marży, ale również wysokimi kosztami reklamy. Na tym etapie pojawia się także konkurencja, stąd konieczność dopasowania oferty cenowej do realiów rynkowych. Koszty reklamy maleją na etapie dojrzałości, kiedy zyski ze sprzedaży są najwyższe w całym cyklu. Nasila się również wówczas konkurencja, która wymusza modyfikację produktu albo obniżenie cen w celu zwiększenia jego atrakcyjności.

Elementem, który należy traktować jako sygnał nadchodzącego schyłku produktu na rynku jest nasycenie rynku (osiągnięcie punktu optymalnego z punktu widzenia chłonności rynku), które oznacza konieczność poszukiwania nowych rynków zbytu i zazwyczaj spadek cen. To również sygnał do znacznych modyfikacji produktu albo poszukiwania nowych produktów. Zwiększenie dynamiki spadku sprzedaży jest wejściem w fazę schyłku produktu na rynku, a drastyczny wzrost kosztów sprzedaży ostatecznym powodem wycofania produktu z rynku. Jednak nie w każdym przypadku produkt jest z rynku szybko wycofywany, jego sprzedaż może pozostać na długo na pewnym stabilnym poziomie, ale znacznie niższym niż we wcześniejszych dwóch fazach cyklu życia.

Dla przedsiębiorstwa minimalizacja ryzyka działalności wiąże się z dywersyfikacją oferowanych na rynku produktów, których rynkowe cykle życia nie nakładają się.

W procesie zarządzania na rynku nieruchomości handlowych produktem rynkowym jest najem powierzchni handlowej, a jej jakość i nowoczesność (w tym również jakość budynku, w którym się znajduje) stanowi w kolejnych latach trwania obiektu miernik fazy rozwoju produktu na rynku.

Jako kategorię produktu na rynku można również traktować formę organizacyjną dokonywania zakupów:

● wprowadzanie do oferty rynkowej obiektów wielkopowierzchniowych;

● przyzwyczajanie klientów do dokonywania zakupów w obiektach nowego typu;

● doprowadzanie do euforii klientów i opowiadania się po stronie obiektów wielkopowierzchniowych;

● znużenie i powrót dużej części klientów do małych zindywidualizowanych obiektów handlowych.

Na tym ostatnim etapie inwestorzy poszukują nowej formuły dla sklepów wielkopowierzchniowych ponownie przyciągających klientów. W takim rozumieniu cykl życia obiektu handlowego jest oczywiście dłuższy niż jakiegokolwiek innego produktu na rynku, ale obniżenie jego funkcjonalności dla użytkowników w obiektach większych następuje jednak szybko w stosunku do ich trwałości technicznej. W przypadku galerii handlowych można zauważyć już czwartą generację tych obiektów na polskim rynku, co oznacza, że pierwsza i druga przechodziły proces dostosowywania produktu do nowych potrzeb rynku, czyli uległy modernizacji lub przebudowie.

W odniesieniu do przebiegu cyklu życia produktu można rozważać również teorię R. Verona wyjaśniającą zaangażowanie się międzynarodowych sieci handlowych na naszym rynku21. Zakłada ona trzy kolejne fazy życia produktu:

● produkt innowacyjny,

● produkt dojrzały oraz

● produkt standaryzowany.

W każdej z tych faz, oprócz zmiany oferty handlowej w kontekście sprzedawanego towaru, przemianie podlegają powierzchnia sprzedaży oraz lokalizacja obiektów handlowych. W odniesieniu do wspomnianych dwóch elementów fazy te można wyraźnie zauważyć w przeobrażeniach galerii handlowych kolejnych generacji, omawianych w poprzednim rozdziale książki, ale również w przypadku innych obiektów handlowych. Trzy fazy rozwoju sieci handlowych związane są z ich ekspansją na rynki międzynarodowe i z pojawieniem się na nowych rynkach innowacyjnego produktu, jakim jest nowoczesny obiekt handlowy (w Polsce w połowie lat 90.). Same innowacje autorzy dzielą przy tym na różne kategorie, na przykład związane z kanałem dystrybucji towarów, organizacyjne czy architektoniczne. Najistotniejszy jest podział innowacji na cztery grupy:

● przełomowe,

● ewolucyjne,

● społeczne oraz

● techniczne.

Dwie z nich, a mianowicie innowacje ewolucyjne i społeczne, wydają się interesujące z uwagi na zjawiska, które miały miejsce w Polsce. Innowacje ewolucyjne mogą być związane ze zmianą strategii sieci handlowych w odniesieniu do powierzchni sprzedaży: od małych sklepów typu supermarket, poprzez większą powierzchnię hipermarketu i dalej megamarketu, a następnie powrót do mniejszych powierzchni, czyli sieci sklepów typu convenience. Innowacje społeczne wiążą się często z nastrojami społecznymi, a w konsekwencji również ze zmianą przepisów obowiązujących w danym kraju. Przykładem mogą być innowacje w zakresie czasu pracy sklepów sieciowych: od 24 godzin przez siedem dni w tygodniu, po ograniczenia w godzinach otwarcia w ciągu tygodnia i krótszy dzień pracy w soboty, a następnie zamknięcie obiektu w niedzielę i święta.

W przypadku korporacji handlowych innowacyjne są również same koncepcje architektoniczne, które – jako niepowtarzalne w innych sieciach

– mają większą szansę na ekspansję na konkurencyjnych rynkach zagranicznych.

Każda sieć handlowa (prowadząca handel detaliczny) rozwijała się najpierw na rynku krajowym, a dopiero rosnąca lokalna konkurencja i nasycenie powierzchnią handlową, a także wsparcie w postaci rozbudowanych systemów zaopatrzenia i logistyki (centra logistyczne, nastawienie na lokalne produkty) oraz liberalizacja prawa skłaniały do poszukiwania nowych możliwości na rynkach zagranicznych.

W efekcie rosnącej konkurencji sieci handlowych na rynkach międzynarodowych nastąpiła kolejna faza cyklu życia tych sieci, czyli wypieranie konkurencji poprzez łączenie się lub przejęcia. Wśród grup handlowych mających znaczenie na mapie polskich sieci handlowych znajdują się m.in.: Jeronimo Martins, Grupa Kapitałowa Eurocash, Grupa Schwarz, Tesco, Carrefour, Grupa Auchan, Grupa Metro, ITM (Intermarche), Grupa Handlowa Emperia oraz Grupa Kapitałowa Eko Holding.

Przyszłość sieci handlowych w Polsce oznacza prawdopodobnie kolejne przejęcia i fuzje oraz tworzenie grup kapitałowych. W wyniku takich działań rodzime sieci handlowe znajdą się na słabszej pozycji. Ich siła tkwi przede wszystkim w oferowaniu polskich produktów, a nie po stronie atrakcyjnych nieruchomości handlowych, chociaż zdarzają się już na rynku wyjątki łączące polską markę produktów z rodzimym kapitałem ulokowanym w nieruchomości handlowe.