Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 4

Nieruchomości handlowe otaczają nas wszędzie. Stanowią jeden z najważniejszych elementów środowiska miejskiego, w którym żyjemy, ale nie tylko, bowiem obiekty wielkopowierzchniowe wkroczyły na tereny niezurbanizowane, kreując nowe funkcje. Co więcej, w szerszej skali budynki komercyjne są znaczącymi konsumentami energii i emitentami gazów cieplarnianych, wskutek czego wywierają istotny wpływ na środowisko i na zmiany klimatyczne. Szacuje się, że na obszarze Unii Europejskiej znajduje się około 210 milionów budynków o łącznej powierzchni około 53 miliardów metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Stąd przed właścicielami i zarządcami obiektów komercyjnych1 stają nowe wyzwania, aby sprostać wymaganiom ochrony środowiska.

W całej palecie budowli z przeznaczeniem komercyjnym szczególne znaczenie mają obiekty handlowe. Ich rola – a co za tym idzie funkcje i forma – zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat wraz z przemianami cywilizacyjnymi. Powstawały kolejne generacje centrów handlowych – od prostych konstrukcji po skomplikowane obiekty wielofunkcyjne, a obok nich najróżniejsze pod względem funkcjonalnym placówki handlowe. Zmiany te w istotny sposób wpływają na procesy zarządzania, które mają miejsce w odniesieniu do nieruchomości handlowych.

W książce, obok podstawowej wiedzy na temat rynku nieruchomości handlowych, pojawiają się również zagadnienia nowe, nieomawiane dotychczas tak szeroko w literaturze polskiej. Autorzy zwracają uwagę na społeczno-gospodarcze otoczenie polskiego handlu, które determinuje kondycję nieruchomości handlowych na rynku. Nie można nie zauważać związków pomiędzy powodzeniem inwestycji w obiekt handlowy a koniunkturą gospodarczą w kraju oraz wynikającą z niej zasobnością portfeli gospodarstw domowych. Nie bez znaczenia są również procesy społeczne, które zmuszają właścicieli nieruchomości handlowych do ich modernizowania oraz dostosowywania do oczekiwań klientów. Tej tematyce w kontekście globalizacji procesów społeczno-gospodarczych poświęcono rozdział pierwszy książki.

W rozdziale drugim przedstawiono cykl życia obiektów handlowych, który z uwagi na zużycie funkcjonalne jest krótszy niż innych rodzajów budowli. Wprowadzono Czytelnika w zawiłe klasyfikacje obiektów handlowych, które powodują trudności w codziennej praktyce zarządców ze względu na różne interpretacje takich pojęć, jak np. market, hipermarket, supermarket, dom towarowy, sklep osiedlowy, sklep typu convenience itd. Zwrócono też uwagę na dynamiczny rozwój handlu w sieci oraz podjęto próbę odpowiedzi na pytanie, czy

e-commerce stanowi zagrożenie dla centrów handlowych.

Na tle przemian społecznych autorzy dostrzegają rolę, jaką pełni współczesne centrum handlowe w przestrzeni miejskiej. Powszechnie wiadomo, że stało się ono w każdym mieście ważnym elementem życia lokalnej społeczności – tworzy specyficzną przestrzeń publiczną, która dodatkowo powinna wpisywać się w koncepcję urbanistyczną miasta. Wynikają stąd oczywiście istotne wyzwania architektoniczne, jakim muszą sprostać projektanci planowanych inwestycji, oraz wymagania dotyczące modernizacji i rewitalizacji istniejących obiektów, które wprawdzie wpisały się w świadomości użytkowników i nadal są odwiedzane przez klientów, ale wymagają dostosowania do nowych funkcji i oczekiwań. W rozdziale drugim omówiono więc współczesne trendy w zakresie tworzenia centrów handlowych, a równocześnie zwrócono uwagę na zarządzanie zmianami, jakie mają miejsce w obiektach wielkopowierzchniowych, zwłaszcza tych wzniesionych w połowie lat 90.

O nowoczesności obiektu handlowego decyduje nie tylko jego konstrukcja i wyposażenie, ale również sposób zarządzania. Budynki inteligentne wymagają podejścia procesowego w obszarze zarządzania, zgodnego z omówioną w kolejnym podrozdziale koncepcją Facility Management (FM) i europejską normą regulującą ten obszar, która będzie z czasem stawała się uniwersalnym narzędziem ułatwiającym komunikację pomiędzy odbiorcami a dostawcami usług.

W rozdziale trzecim skoncentrowano się na budowaniu pozycji nieruchomości handlowej na rynku, a zwłaszcza na kreowaniu jej wartości rynkowej. Omówiono elementy wpływające w istotny sposób na wartość rynkową tych nieruchomości, szczególną rolę przypisując umowie najmu. Skuteczność zarządzania nieruchomością handlową w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia i możliwości daje zarządcy umowa najmu. Często zdarza się, że umowy, które przejmuje zarządca wraz z nieruchomością do zarządzania, są zawarte na okresy dłuższe niż jego kontrakt. Umowy najmu kształtują z jednej strony relacje pomiędzy najemcami a wynajmującym, z drugiej zaś określają de facto wartość nieruchomości. Stanowią kręgosłup każdego projektu handlowego, stąd tak duże ich znaczenie w procesie zarządzania.

Nie bez znaczenia są również omówione w tym rozdziale, a także w kilku innych miejscach w książce, działania marketingowe, które wzmacniają pozycję rynkową nieruchomości handlowej, a tym samym podnoszą jej wartość. Utrzymanie wartości rynkowej nieruchomości jest ściśle związane z umowami najmu i wiarygodnością najemców. Jednak w okresie dekoniunktury gospodarczej bywa, że nawet najlepsi najemcy, nie wspominając o słabszych ekonomicznie, mają przejściowe trudności z regulowaniem swoich zobowiązań. Stąd wielkiej wagi nabiera windykacja należności, ale również negocjacje. Dochodzi do renegocjowania umów z dotychczasowymi najemcami, pojawiają się nowi najemcy, zawiera się umowy z dostawcami usług. W każdej z tych sytuacji zadaniem zarządcy jest wynegocjowanie jak najlepszych warunków.

Rozdział czwarty poświęcony został zarządzaniu operacyjnemu. Skupiono się w nim na zarządzaniu przychodami i kosztami, zarządzaniu przestrzenią, restrukturyzacją najemców – czyli komercjalizacją obiektu handlowego. Wskazano typową strukturę przychodów i kosztów nieruchomości handlowych, podkreślając wagę kosztów dostarczenia mediów do obiektu oraz funduszu marketingowego w budżetach operacyjnych. Uwzględniono tu również specyfikę zarządzania nieruchomościami sieci handlowych oraz zagadnienia związane z cedowaniem na podmioty zewnętrzne różnorodnych ryzyk towarzyszących funkcjonowaniu obiektu handlowego, czyli ubezpieczeniom.

Kolejny, piąty rozdział ma na celu wskazanie zawiłości związanych z zarządzaniem technicznym i utrzymaniem technicznym obiektu handlowego, zwłaszcza gdy ma on charakter wielkopowierzchniowy lub jest tak wymagający, jak duża galeria handlowa. Utrzymanie gotowości użytkowej coraz bardziej skomplikowanych pod względem technicznym obiektów wymaga specjalistycznej wiedzy, stąd każdy zarządca, mając świadomość odpowiedzialności za bezpieczeństwo użytkowników i powierzonego mu majątku, winien mieć respekt przed podejmowaniem pochopnych decyzji w zakresie utrzymania technicznego budynku.

W aneksie zamieszczono kilka sprawdzonych w praktyce wzorów dokumentów stosowanych w procesie zarządzania nieruchomościami handlowymi, a w szczególności umowę o zarządzanie oraz umowę najmu – obie udostępnione dzięki uprzejmości J.G. Management sp. z o.o. oraz Citrus sp. z o.o.

Książka ma na celu nie tylko przekazanie Czytelnikom niezbędnych informacji pozwalających efektywnie zarządzać obiektem handlowym. Dostarczając szerokiej wiedzy na temat gospodarczych i społecznych uwarunkowań funkcjonowania tych obiektów, autorzy przywołują literaturę światową oraz swoje liczne doświadczenia zawodowe zdobyte w kraju i za granicą. Część teoretyczna jest poparta wieloma rozwiązaniami i przykładami zaczerpniętymi z praktyki.

Jest to pierwsza na polskim rynku zwarta publikacja dotycząca zagadnień związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem nieruchomościami handlowymi. Ze względu na wszechstronne ujęcie problemów powinna zainteresować wszystkich uczestników rynku nieruchomości, a szczególnie właścicieli obiektów, deweloperów, architektów, inżynierów budowlanych, zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych, a także przedstawicieli władz gminnych i organów samorządowych.

Publikacja stanowić może pomoc dydaktyczną dla studentów kierunków związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, zarządzania, ale także specjalności pokrewnych, takich jak budownictwo czy architektura. Tym ostatnim pozwoli zrozumieć potrzeby użytkowników obiektów handlowych i spełnić ich wymagania w kolejnych projektach architektonicznych. Adresatami są też studenci i specjaliści z dziedziny marketingu. Nieruchomość handlowa ma dwie grupy klientów – z jednej strony osoby dokonujące w niej zakupów, a z drugiej środowisko najemców powierzchni handlowej. W związku z tym wskazane jest stosowanie różnych rodzajów strategii i polityki marketingowej, z których każda posługuje się innymi kanałami informacyjnymi i odmiennymi narzędziami. Współpraca z firmami marketingowymi ma szczególne znaczenie w procesie komercjalizacji obiektu, ale również podczas jego eksploatacji, gdy budowany jest wizerunek centrum w oczach potencjalnego najemcy oraz klientów.

Autorzy mają nadzieję, że zawarta w książce wiedza przyczyni się do jeszcze szybszego oraz zgodnego ze światowymi tendencjami i doświadczeniami rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.