Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 7

Firmy specjalizujące się w analizie rynku nieruchomości jednogłośnie oceniają, że segment nieruchomości handlowych najmniej ucierpiał w okresie trwającego kryzysu gospodarczego. Jednak dwa omawiane tu rodzaje nieruchomości handlowych w Polsce rozwijają się w różnym tempie. Centra handlowe, które po okresie ekspansji w miastach wojewódzkich rozpoczęły inwestycje w ośrodkach powiatowych i mniejszych, ponownie zwracają się w kierunku dużych aglomeracji. Ich pojawienie się na obszarach chrakteryzujących się mniejszą zamożnością społeczeństwa negatywnie wpłynęło na lokalny handel i wykorzystanie dotychczasowej infrastruktury małych obiektów. Nasycenie powierzchnią handlową większych miast zburzyło ich dotychczasowy podział funkcjonalny. W wielu przypadkach ulice utraciły charakter handlowy, zmieniając się w ciągi lokali usługowych lub gastronomicznych. Centra handlowe przyciągnęły klientów do nowych obiektów budowanych na obrzeżach miast, czyli do stref dotychczas wykorzystywanych na cele produkcyjne lub magazynowe. Okres koniunktury na rynku nieruchomości skłonił inwestorów do szukania nowych pomysłów, pojawiły się centra handlowe połączone z dworcami kolejowymi, zapewniającymi ruch klientów w obiekcie (Galeria Krakowska, Galeria Wileńska, Złote Tarasy).

Kryzys gospodarczy, obejmujący również rynek nieruchomości, wskazał słabość ekonomiczną mniejszych miast i spowodował spadek obrotów w centrach handlowych. To zniechęca inwestorów do podejmowania kolejnych projektów. Wprawdzie raport Knight Frank4 wykazał, że w 2012 r. deweloperzy zaczęli budowę 24 galerii handlowych o powierzchni blisko 518 tys. m² (dwa razy więcej rozpoczętych projektów niż w 2011 r.), które zakończą się najpóźniej do końca 2013 r., to jednak są one usytuowane głównie w dużych miastach o wyżej sile nabywczej mieszkańców. Rok 2013 okazał się bowiem „czasem dużych aglomeracji”. Na największe miasta w 2013 r. ma przypaść ok. 41% oddawanej do użytku powierzchni handlowej GLA (powierzchni najmu brutto), tj. ok. 750 tys. m² według firmy Jones Lang LaSalle5 (w 2012 r. było to 22%).

Charakterystycznymi cechami polskich centrów handlowych są trwająca modernizacja obiektów wybudowanych w latach 90. (centra pierwszej generacji) oraz budowa coraz liczniejszych centrów wyprzedażowych (outlet, factory). Pierwsze hipermarkety, które pojawiły się w Polsce w 1996 r. (Auchan, Geant, E. Leclearc) oraz kolejne w 1997 r. (Real, Carrefour), 1998 r. (Tesco) i w 2001 r. (Kaufland) to obiekty, które po kilkunastu latach funkcjonowania wymagają nie tylko remontów, ale również modernizacji o znacznym zakresie. Supermarkety oraz hipermarkety lokuje się równie chętnie w centrach handlowych, jak w obiektach wolnostojących.

Na polskim rynku pojawia się coraz więcej małych sieci handlowych (sieć małych galerii i retail parków), pełniących funkcje sklepów osiedlowych, zlokalizowanych blisko miejsca zamieszkania klienta (sieć Carreforur Express – sklepy o powierzchni 120–300 m², czy Tesco Express – 250–300 m²) oraz dyskontów (Biedronka, Lidl, Netto, Plus, Stokrotka). Na koniec 2007 r. działało w Polsce 1615 dyskontów. Inwestycje dotyczące nieruchomości handlowych najczęściej wiążą się z wejściem na rynek polski międzynarodowych korporacji zagranicznych, a tylko nieliczne związane są z kapitałem rodzimym (np. Piotr i Paweł czy Alma).

Sieci handlowe zmieniły oblicze polskiego handlu, począwszy od wymuszenia wprowadzenia nowoczesnych rozwiązań przez dostawców, po standaryzację produkcji oraz nowe relacje z producentami.

Praktyką stało się pobieranie opłat za eksponowanie produktów na półkach, negocjowanie marż i cen oraz wprowadzanie produktów pod własną marką handlową. Wraz z sieciami handlowymi pojawiły się centra dystrybucji i nowoczesne powierzchnie magazynowe.

Na rynku nieruchomości handlowych zainteresowanie kupujących koncentruje się wokół dużych i nowoczesnych obiektów, zlokalizowanych w centrach największych aglomeracji, które gwarantują nabywcom wysoki zwrot z inwestycji, takich jak Silesia City Center w Katowicach (kupił fundusz Allianz Finance) czy galerie handlowe Echo Investment sprzedane funduszowi London & Cambridge. Właściciele sprzedawanych obecnie projektów osiągnęli na nich zakładane zwroty i reinwestują uzyskane ze sprzedaży środki w nowe realizacje.

Kolejne lata będą dla polskiego rynku nieruchomości handlowych okresem licznych zmian własnościowych, w wyniku których pozostaną na rynku najsilniejsze marki i ich obiekty sieciowe.

W dużych miastach wojewódzkich (np. w Warszawie) dostępność powierzchni handlowej jest już znacznie ograniczona, co oznacza również utrzymywanie czynszów na stabilnym poziomie. Tracą na atrakcyjności obiekty mniej nowoczesne, gdzie czynsze są coraz niższe. W mniejszych miastach straty właścicieli nieruchomości handlowych wynikają przede wszystkim z trudności finansowych dużych sieci handlowych, w miejsce których trudno jest wprowadzić nowego najemcę. W tych przypadkach znaczącym bodźcem do podpisania umowy najmu są wszelkie zachęty opisane w kolejnych rozdziałach książki. Ich stosowanie przyczynia się do pogłębienia rozbieżności w wysokości czynszu płaconego przez różnych najemców i skraca czas trwania umowy najmu. Na rynkach najmniejszych miejscowości można zauważyć odwrót dużych inwestorów oraz znaczących najemców, a na skutek rosnących pustostanów – również pogłębiające się spadki czynszów najmu.

Mimo trwającego kryzysu gospodarczego w opinii większości podmiotów zagranicznych zainteresowanych inwestycjami w Polsce jest to w dalszym ciągu rynek perspektywiczny na tle Europy, stąd należy oczekiwać kolejnych inwestycji i przeobrażeń w tym segmencie. Według raportu BRE Banku Hipotecznego w pierwszej połowie 2013 r. na 1 mld EUR uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości komercyjnych 16% wolumenu przypadło na nieruchomości handlowe6. Ponad 40% podaży nowej powierzchni handlowej w badanym okresie stanowią obiekty małe o powierzchni nieprzekraczającej 20 tys. m². Ogółem podaż nowej powierzchni wyniosła 245 tys. m², z czego 7% to powierzchnia w obiektach rozbudowywanych. Na koniec I kwartału 2013 r. w budowie pozostało 800 tys. m² powierzchni handlowej. Największy zasób ma Warszawa (blisko 1,5 mln m²), następnie Górny Śląsk (1 mln m²), 0,5 mln m² przekroczyły Trójmiasto, Wrocław i Poznań, a niewiele mniej jest w Łodzi oraz Krakowie.

Podsumowaniem sytuacji na rynku nieruchomości handlowych może być zestawienie poziomu czynszów najmu, pustostanów oraz stopy kapitalizacji (tabela 1.2).

Tabela 1.2.

Rynek nieruchomości handlowych w wybranych miastach

Źródło: http://www.brehipoteczny.pl/xsf/BBH_Raport_Jesie%C5%84_2013.pdf

W wybranych miastach, które charakteryzuje wysoki udział powierzchni handlowej oraz duża siła nabywcza mieszkańców, miesięczny czynsz najmu waha się w granicach 37–95 EUR za m², przy czym najwyższy jest w Warszawie, a najniższy w Łodzi. Poziom pustostanów w granicach 2,3–4,6% uznaje się za niski, ale niepokojąca jest tendencja wzrostowa w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, zwłaszcza w kontekście planowanych inwestycji. Stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach są już na tyle atrakcyjne, że stanowią zachętę dla inwestorów.