Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 20

2.3.1.
Wyzwania architektoniczne nowoczesnych obiektów handlowych

Obiekt handlowy przyciąga uwagę klientów nie tylko towarem, który oferuje, ale także szybkimi zmianami, dostosowaniem się do oczekiwań klientów. Również bryła obiektu, rozwiązania architektoniczne i kompleksowe nawiązanie do myśli przewodniej, która przyświecała architektom na etapie projektowania, stanowią wartość, zarówno dla kupujących, jak i najemców obiektów handlowych. Zwłaszcza galerie handlowe szukają rozwiązań, które nadają im indywidualny charakter. Projekty nawiązują do lokalizacji, w tym do najbliższego sąsiedztwa, np. Galeria Krakowska (w sąsiedztwie dworca kolejowego w Krakowie). Inspiracją dla projektantów są również lokalne symbole oraz charakter miasta, np. Centrum Handlowe Ster w Szczecinie nawiązujące do tradycji morskiej miasta czy Galeria Solna w Inowrocławiu, która kojarzy się z tężniami solankowymi. Również sposób poprzedniego zagospodarowania terenu, na którym powstaje galeria handlowa, rzutuje na proponowane rozwiązania architektoniczne oraz nazwę, jak w przypadku Galerii Handlowej Stary Browar w Poznaniu lub Manufaktury w Łodzi (adaptacja i rewitalizacja obiektów przemysłowych).

Nazwa i pierwotna koncepcja obiektu determinuje przyjęte rozwiązania architektoniczne, zarówno w odniesieniu do elewacji, jak i nowoczesnej przestrzeni, która będzie stanowiła właściwą oprawę dla najemców, a jednocześnie będzie przyjazna i inspirująca dla klientów. Jednorodność przestrzeni publicznych, płynność poruszania się w obrębie budynku są istotnymi elementami podczas projektowania obiektów handlowych, zwłaszcza dużych galerii handlowych. Te ostatnie muszą być usytuowane w miejscach charakterystycznych, które kreują najbardziej atrakcyjne elementy budynku i jego wnętrza. Są to przede wszystkim tzw. place centralne, nawiązujące do rynków miejskich, na których krzyżują się ciągi handlowe. Liczne centra handlowe powstają w ścisłych centrach miast i wówczas priorytetem staje się kontekst architektoniczny. Obiekt musi wpisywać się w okoliczną przestrzeń miejską, a jego wewnętrzna kompozycja, pasaże i wejścia stają się naturalnym jej przedłużeniem (np. ciągów ulicznych).

Aranżacja obiektu handlowego jest również efektem mody. Jednak moda ulega zmianie, obiekty starzeją się, a ich modernizacja jest utrudniona, zarówno z uwagi na bryłę budynku, jak również koszty takiego procesu. Stąd budynki handlowe muszą spełniać warunek nowoczesności, a równocześnie powinny mieć charakter ponadczasowy, tak aby w okresie przeciętnego zwrotu z inwestycji nie narażać właściciela na kosztochłonne modernizacje.

W rozwiązaniach wnętrz galerii handlowych najistotniejsze są posadzki oraz sufit, natomiast ściany stanowią w stosunku do nich wtórny element, ponieważ są zagospodarowywane najczęściej przez najemców poszczególnych powierzchni. Dużego znaczenia dla pozytywnego odbioru wnętrza galerii przez odwiedzających nabierają witryny w pasażach handlowych, których oświetlenie oraz kolorystyka powinny współgrać z pozostałymi elementami wyposażenia i aranżacji powierzchni. Stąd duża elastyczność w projektowaniu obiektów handlowych, które mimo iż wydają się prostymi konstrukcjami, to wykończenie i detale świadczą o ich klasie.

Klient obiektu handlowego musi się w nim dobrze czuć, aby do niego wracał. Centrum handlowe nie może męczyć, ma zapewnić przyjemne spędzenie czasu. Priorytetem jest tak zaprojektowana przestrzeń, aby klient dobrze się w niej orientował, bez kluczenia przemieszczał się z jednej strefy do drugiej. Atmosferę centrum tworzy właściwie zaaranżowana przestrzeń, odpowiednia perspektywa (szerokie, długie i wysokie ciągi komunikacyjne), oświetlenie, w tym duże powierzchnie doświetlenia naturalnego, kolorystyka, naturalna zieleń, a także przyjemne zapachy. Galerie handlowe działają przez większą część doby, praktycznie cały rok z pominięciem kilku dni świątecznych. Przestrzeń centrum handlowego musi na bieżąco nadążać za zmianami pór roku, imprezami okolicznościowymi oraz aranżacją korespondującą z ważnym świętami. Klienci oczekują okazjonalnych zmian wystroju wnętrza obiektu handlowego, nawiązania do świątecznej atmosfery – czyli dużej zmienności. Monotonne wnętrza zniechęcają do odwiedzania obiektu, zwłaszcza że galerie handlowe stanowią substytut przestrzeni publicznej, jaką są place miejskie i ciągi uliczne. Wspomniane przestrzenie i ich aranżacje, zaspokajając potrzeby kupujących (estetyczne i inne), pomagają również wyeksponować wystawy najemców.

Struktura i funkcjonalność galerii handlowych ewoluują wraz z oczekiwaniami ich klientów, począwszy od klasycznego obiektu handlowego do centrum wielofunkcyjnego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, która obejmuje parkingi i równie istotne dla klientów rozwiązania komunikacyjne wokół obiektu: wydzielone ciągi piesze, dogodne zjazdy, czytelny układ komunikacyjny, transport publiczny w sąsiedztwie obiektu oraz niedostrzegalna przez klientów i bezkolizyjna z pozostałymi ciągami komunikacyjnymi strefa dostaw towarów. Pogodzenie tych wymagań bywa utrudnione z uwagi na kształt działki oraz lokalizację nieruchomości w układzie miejskim. Często są to działki narożne, ale o nieregularnych kształtach, niejednokrotnie zbliżonych do trójkąta.

Dodatkowym utrudnieniem jest dążenie do jak najlepszej ekspozycji bryły budynku w układzie przestrzennym miasta oraz maksymalizacja powierzchni najmu, a także konieczność zmieszczenia się w skromnym na ogół budżecie przeznaczonym na realizację inwestycji. Inwestorzy oczekują najlepszego w danych warunkach zagospodarowania powierzchni komercyjnej, przy czym atutem ma być łatwość podziału na mniejsze moduły lub łączenia w większe, tak by jak najmniejszym kosztem dostosowywać ją do potrzeb najemców w procesie komercjalizacji, a później rekomercjalizacji obiektu. Niezmiernie istotnym elementem jest wkomponowanie w przestrzeń dużej galerii handlowej hipermarketu lub supermarketu wraz ze strefą dostaw.

Atrakcyjność obiektów handlowych zwiększa strefa rozrywkowa, najczęściej obejmująca kino, kręgielnię, część żywieniową (food court), część wystawową lub innego rodzaju rozrywki najczęściej związane z aktywnością fizyczną (np. fitness). Na etapie projektowania oznacza to konieczność wydzielenia części, która funkcjonuje znacznie dłużej w ciągu doby niż cała galeria i w związku z tym musi mieć np. niezależne ciągi komunikacyjne. Klienci centrów handlowych oczekują imprez towarzyszących codziennej działalności handlowej (tzw. eventów), takich jak pokazy mody promujące polskich projektantów, występy znanych piosenkarzy czy aktorów, ale również np. bezpłatne badania medyczne, spotkania promocyjne dla seniorów, imprezy charytatywne z udziałem organizacji pozarządowych. Oczekiwania klientów związane są również z powtarzalnością imprez – powinny one odbywać się w stałych terminach, ale jednocześnie za każdym razem mieć nową, ciekawą oprawę.

Do obiektów handlowych wkraczają nowe, innowacyjne rozwiązania. Tempo życia, czas poświęcany na codzienne dojazdy do pracy, zaangażowanie w rozwój kariery zawodowej pochłaniają coraz większą część dnia tak, że niejednokrotnie nie starcza go na dokonywanie zakupów. W odpowiedzi na potrzeby klientów sieci handlowe oferują zakupy internetowe z dostawą towarów do domu, a przy okazji rozwija się również handel bezgotówkowy. Coraz częściej są w użyciu czytniki elektroniczne, którymi klient swobodnie – poruszając się po obiekcie – skanuje wybrane towary i odbiera je w kasie sklepu o określonej godzinie, np. wychodząc z hipermarketu albo wracając z pracy. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne w metrze, gdzie przechodzimy przez galerię, w której wybieramy produkty, skanujemy je, a przy wyjściu dokonujemy zapłaty. Odbiór następuje po zakończonej pracy w drodze powrotnej do domu przy wyjściu z metra.

Konkurencja na rynku skłania do szukania coraz to nowszych zachęt dla kupujących. Są to między innymi obroty bezgotówkowe i karty lojalnościowe. Wdrażane są również aplikacje na mobilne urządzenia wspomagające decyzje kupujących, ale również uatrakcyjniające dokonywanie zakupów czy przyciągające klientów do obiektów handlowych. Są to między innymi aplikacje przygotowane do smartfonów. Oprogramowanie łączy działania promocyjne z możliwością innej aktywności, jak np. zarezerwowanie miejsca w restauracji, zakup biletu do kina, ale jest również sposobem na bezpośrednie dotarcie do klientów z informacją o promocjach, a także narzędziem pomocnym dla użytkowników np. w zlokalizowaniu samochodu na parkingu czy dojściu do właściwego sklepu w centrum handlowym. Nowoczesne urządzenia dają również możliwość wciągnięcia klientów do wspólnej zabawy, uczestnictwa w różnych konkursach, grach strategicznych czy grach typu podchody, w trakcie których trzeba zdobyć punkt, odwiedzając konkretne miejsca w centrum handlowym. Dzięki wspomnianym aplikacjom na przenośne urządzenia istnieje możliwość wygenerowania elektronicznych bonów, które można zrealizować u partnera handlowego, otrzymując zwrot pieniędzy (tzw. mobilny cashback). Są to również płatności dokonywane już nie tylko z użyciem karty kredytowej, ale także telefonu komórkowego.

Platformy integrujące współczesne rozwiązania techniczne oraz takie elementy, jak strona www i software tego rodzaju, powiązane z mediami społecznościowymi, których siła promocyjna i oddziaływanie są bardzo duże (ludzie bardziej wierzą znajomym wypowiadającym się na portalach społecznościowych niż informacjom na oficjalnych stronach sprzedawców), stanowią nieuniknione wyzwania i instrumenty współczesnego handlu i funkcjonowania centrów handlowych.