Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 8

1.2.1.
Globalizacja konsumpcji

Analizując otoczenie rynku nieruchomości, należy również zauważyć wpływ procesów globalizacyjnych na światową gospodarkę, a w konsekwencji także na rynki regionalne. Globalizacja jest czynnikiem pośrednim kształtującym zachowania konsumentów oraz podmiotów gospodarczych związanych z obiektami handlowymi. Polega przede wszystkim na szybkim i łatwym komunikowaniu się czy przemieszczaniu ludzi, ale może mieć także wymiar międzynarodowy w odniesieniu do ruchu kapitałów, towarów, a w efekcie – technologii, usług i sposobów działania, czyli metod prowadzenia działalności gospodarczej.

Globalizacja to proces integracji krajów, a zatem również społeczeństw poprzez znoszenie barier granicznych, ułatwienia w komunikacji, co w konsekwencji prowadzi do przepływu ludzi, kapitału oraz wiedzy.

Wraz z przepływem ludzi następuje przenoszenie wzorców konsumpcji i rynkowych zachowań konsumentów. Znoszenie barier granicznych oznacza ułatwiony dostęp do różnorodnych, ale również tych samych dla każdego konsumenta dóbr na świecie. Procesom tym sprzyja dostęp do informacji ułatwiony dzięki internetowi, szybka wymiana poglądów i doświadczeń konsumenckich o szerokim spektrum oddziaływania. To z kolei przyczynia się do kształtowania ponadnarodowych postaw konsumenckich.

Rysunek 1.5.

Struktura wydatków ogółem polskich gospodarstw domowych

w latach 2000–2010

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Media opiniotwórcze, a zwłaszcza portale internetowe, w tym społecznościowe, oraz fora dyskusyjne są dominującym kanałem przepływu informacji, które w istotny sposób oddziałują na współczesne zachowania konsumentów. Przejawem tych zachowań jest zmiana postaw wobec materialnych aspektów życia, a w konsekwencji podnoszenie jakości, poziomu i stylu życia. Rozpowszechniane są wzorce zachowań konsumentów w krajach wysoko rozwiniętych gospodarczo, w których sytuacja materialna gospodarstw domowych pozwala na zaspokajanie wyższych niż tylko podstawowe potrzeb życiowych. Dobrobyt materialny skłania do szukania własnego stylu życia, a tym samym inicjowania nowych form konsumpcji związanych z potrzebami społecznymi i duchowymi. Zmiana filozofii życia społeczeństw krajów rozwiniętych powoduje, że generują one zwiększony popyt na usługi związane z efektywnym i aktywnym wykorzystaniem czasu wolnego. Odzwierciedleniem tych tendencji w Polsce są dane dotyczące wydatków ponoszonych przez gospodarstwa domowe w ostatnich latach przedstawione na rysunku 1.5.

Malejący udział wydatków polskich gospodarstw domowych na żywność i napoje w wydatkach ogółem wskazywałby na zmianę poziomu życia, jednak nadal są one w Polsce o ponad połowę wyższe niż np. w Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Niepokojącym zjawiskiem, świadczącym o ograniczeniach finansowych oraz nawykach polskich konsumentów, jest utrzymująca się wciąż spadkowa tendencja wydatków na rekreację i kulturę (blisko o połowę niższych niż np. w Wielkiej Brytanii), czyli wykorzystywanie wypracowanych dochodów na realizację zainteresowań sportowych, kulturalnych, a więc zagospodarowanie czasu wolnego. Przedstawione na przestrzeni dekady zmiany struktury wydatków polskich gospodarstw domowych wskazują na odstępstwa od tendencji światowych na rzecz ciągle jeszcze zbyt wysokiego udziału wydatków na zaspokajanie podstawowych potrzeb bytowych. Przejawia się to w zakupach tanich produktów w sklepach dyskontowych, wykorzystywaniu promocji i programów lojalnościowych.

W ślad za zmianą zachowań konsumentów pojawiają się nowe sposoby zaspokajania potrzeb, dostosowane do nich formy organizacji sprzedaży towarów i usług, w tym również sprzedaż z wykorzystaniem nowoczesnych technologii (internetu, urządzeń mobilnych).

Konsument o zasobnym portfelu przedkłada jakość nabywanych dóbr nad ilość, dokonuje zakupów produktów ekologicznych. Najczęściej wykazuje się również świadomością konsumencką, ograniczając zakupy do towarów niezbędnych. W dobie globalizacji docenia także produkty krajowe. W przeciwieństwie do niego konsument z deficytem budżetowym rekompensuje niedostatki w nabywaniu dóbr wyższego rzędu zakupami zwiększonej ilości towarów o niskiej jakości i krótkim okresie użytkowania, a impulsem do zakupów często są reklamy, powielanie wzorców, konsumpcja na pokaz.

Zmieniające się pod wpływem globalizacji wzorce zachowań konsumenckich zmuszają podmioty obsługujące konsumentów po stronie podaży do dostosowania swojej oferty do zgłaszanych potrzeb, zmian w organizacji handlu i usług. Wpływają również na kształtowanie przestrzeni handlowej, czyli w efekcie na rynek nieruchomości handlowych.

1.2.2.
Nieruchomości handlowe w dobie globalizacji

Z punktu widzenia otwartości granic państwowych globalizacja oznacza swobodę przemieszczania się ludzi i prowadzanie działalności handlowej ponad podziałami administracyjnymi. Popyt na towary i usługi oferowane w obiektach handlowych generują nie tylko lokalne czy krajowe gospodarstwa domowe, ale również konsumenci z sąsiednich państw. Jest to szczególnie zauważalne na terenach przygranicznych, na których klientami odwiedzającymi obiekty handlowe są częściej sąsiedzi z państw ościennych niż mieszkańcy danego kraju (miasta, regionu). Zjawisko to ma charakter powszechny na styku gospodarek lepiej rozwiniętych i słabszych. W przypadku tych drugich zarówno towary, jak i usługi są konkurencyjne cenowo. Turystyce zakupowej sprzyjają również różnice w kursach walut sąsiadów. Na przykład przy wysokim kursie franka szwajcarskiego opłacalne stają się nawet codzienne zakupy w strefie euro (Francja, Niemcy). Z kolei dla Niemców atrakcyjnym miejscem dokonywania zakupów jest Polska. Konsument zawsze będzie poszukiwał towarów o tej samej jakości, ale oferowanych po niższej cenie. Polskie sklepy są coraz częściej odwiedzane przez klientelę międzynarodową, o określonych oczekiwaniach i wymaganiach również w stosunku do miejsca i formy dokonywania zakupów. To z kolei prowadzi do powielania rozwiązań sprawdzonych na rynkach nieruchomości handlowych lepiej rozwiniętych niż rynek polski.

Globalizacja oznacza więc uniwersalizm oraz standaryzację zjawisk i mechanizmów funkcjonowania podmiotów na rynkach narodowych. Natomiast możliwość obsługiwania dwóch rynków przygranicznych oraz oddziaływania na większy obszar podnosi wartość rynkową nieruchomości handlowej.

Globalizacja sprzyja konkurencji w sferze przyciągania kapitałów zagranicznych na lokalne rynki nieruchomości handlowych. Przepływ kapitałów pomiędzy konkurencyjnymi rynkami i inwestycjami jest szansą na rozwój tych rynków. Pojawiają się inwestorzy wprowadzający w Polsce obce marki (np. odzieżowe, galanterii skórzanej i inne), zarówno jako towar oferowany w sklepach, jak i dystrybuowany w inny sposób (sklepy sieciowe). Międzynarodowy kapitał zainwestowany w nieruchomości handlowe często jest kapitałem spekulacyjnym, nastawionym na szybkie zyski, a nie na reinwestowanie środków wypracowanych na rodzimym rynku. Strategią międzynarodowego operatora sieciowego nie jest utrzymanie na polskim rynku sklepów z wieloletnią tradycją. Duzi gracze realizują swoje cele wykorzystując innowacyjne rozwiązania (np. sprzedaż internetową) oraz poprzez dynamiczną ekspansję na lokalne rynki (utrwalanie marki, dominacja danej sieci na lokalnym rynku). Spekulacyjne działania obejmują przejęcia rodzimych marek i zastępowanie ich własnymi. Zjawiskiem powszechnym są sprzedaże i fuzje dużych sieci handlowych. Możliwość inwestowania na międzynarodowych rynkach powoduje również kierunek przeciwny – odpływ kapitałów na rynki atrakcyjniejsze (gwarantujące wyższe zyski) i gwałtowną nadpodaż powierzchni handlowej na dotychczasowym rynku.

Ekspansja dużych sieci handlowych jest zagrożeniem dla małego lokalnego handlu na całym świecie i niemal w każdej branży. Przykładem wygranej konkurencji po stronie sieci handlowych jest szeroko dyskutowana upadłość tradycyjnych księgarni, zwłaszcza o wąskiej specjalizacji, nawet tych z kilkudziesięcioletnią historią. W Stanach Zjednoczonych za kryzys małych księgarni wini się sieć Amazon. W Polsce dominującym graczem są dwie sieci – Empik i Matras. Złą sytuację całej branży dodatkowo pogarsza zmiana preferencji odbiorców usług. Księgarnia tradycyjna staje się księgarnio–kawiarnią z możliwością przeczytania książki na miejscu, oferta sklepu jest poszerzana o galanterię papierniczą, upominki itp. produkty. Czytelnik zwraca się coraz częściej w stronę wydań elektronicznych i zamawia książki przez internet.

Pojawienie się sieci handlowych oznacza również standaryzację powierzchni handlowej, często także budynków i zagospodarowania terenu. W placówkach sieci handlowych powielany jest nie tylko projekt budynku, ale i układ wewnętrznych powierzchni, aż po technikę rozmieszczania towarów na półkach.

Globalizacja to także wspomniane rozprzestrzenianie się kultur, stylu życia i wartości moralnych. Ponad granicami państw przenoszą się wypracowane przez lata wzorce zachowań konsumentów, jak chociażby te związane z organizacją czasu wolnego. Zwiększona aktywność ruchowa społeczeństwa wymaga odpowiednich nieruchomości rekreacyjnych, z wysokiej klasy zapleczem treningowym. Funkcję rekreacyjną przejmują centra handlowe, w których następuje komasacja usług rozrywkowych i gastronomicznych. Obiekty te pełnią rolę kulturotwórczą, są lokalnymi centrami życia towarzyskiego dla całych rodzin. Jednak podnoszenie standardu życia koresponduje z wymaganiami co do jakości świadczonych usług, a to skutkuje popytem na powierzchnie handlowe i usługowe coraz wyższej klasy.

Przemiany społeczne, kulturowe i gospodarcze zachodzące w procesie globalizacji przyspieszają integrację polskiej przestrzeni z systemami europejskimi. Wielkie aglomeracje kreują nowoczesną przestrzeń o wysokiej koncentracji funkcji handlowo-usługowych. W strefach śródmiejskich i na obrzeżach miast powstają rozległe kompleksy handlowe. Takie nowoczesne formy przestrzenne wpływają w istotny sposób na kształtowanie się nowych struktur przestrzenno-funkcjonalnych oraz zmianę tradycyjnego układu miast i terenów podmiejskich. Będą miały ogromne znaczenie dla zacierania się przestrzennego zróżnicowania mechanizmów na globalnym rynku nieruchomości.