Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 6

System rynku nieruchomości jest sprzężony z systemem społecznym, prawnym, politycznym i gospodarczym (rysunek 1.1). Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości, w tym szczególnie jego części obejmującej nieruchomości handlowe, wpływa na funkcjonowanie tego segmentu rynku, a jednocześnie segment nieruchomości handlowych oddziałuje na otoczenie gospodarcze. Na rynkach globalnych, na których podmioty są od siebie wzajemnie zależne, impulsy destabilizacyjne szybko się przenoszą na współzależne podmioty lub segmenty gospodarek państwowych. Proces ten ma miejsce również w ujęciu lokalnym, a także w odniesieniu do poszczególnych segmentów gospodarki i rynku.

Handel jest znaczącym sektorem gospodarki każdego kraju i zmiany w nim wpływają bezpośrednio na kondycję danego państwa. W latach 2000–2012 sprzedaż detaliczna (w cenach stałych) w Polsce wzrosła o 33,8% mimo trwającego kryzysu gospodarczego (rysunek 1.2). W okresie 2009–2012 można zauważyć również rosnącą tendencję w sprzedaży detalicznej, która obejmuje sprzedaż towarów nowych i używanych w punktach sprzedaży detalicznej, placówkach gastronomicznych oraz innych punktach, w których dokonywane są zakupy przez indywidualnych nabywców. Obejmuje również sprzedaż realizowaną przez domy sprzedaży wysyłkowej oraz sprzedaż przez internet. Wzrost sprzedaży detalicznej oznacza, że wydatki konsumpcyjne gospodarstw domowych kształtują się na poziomie wyższym niż w poprzednich latach lub w stosunku do punktu odniesienia.

Rysunek 1.2.

Dynamika sprzedaży detalicznej w Polsce latach 2000–2012 (2000=100)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

W klasyfikacji Głównego Urzędu Statystycznego punkty sprzedaży detalicznej, w których odbywa się handel detaliczny, oznaczają placówki handlowe, w tym:

● obiekty wielkopowierzchniowe,

● sklepy łącznie z aptekami,

● stałe punkty sprzedaży drobnodetalicznej,

● stacje paliw i

● punkty sprzedaży drobnodetalicznej o charakterze ruchomym.

Tabela 1.1.

Obiekty handlowe w Polsce w latach 2000–2012 (stan na koniec roku)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Powierzchnia sprzedażowa sklepów w Polsce na koniec 2012 r. wyniosła 33 694,5 tys. m² i wzrosła o 2,15% w stosunku do roku poprzedniego oraz o 6,8% w stosunku do 2009 r., co wskazuje na realizowanie w tych latach inwestycji na rynku nieruchomości handlowych mimo niesprzyjającej koniunktury gospodarczej (tabela 1.2). Powierzchnia sprzedażowa sklepu w przedstawionych analizach jest to część lokalu sklepowego przeznaczona na ekspozycję towarów oraz sprzedaż (tzn. część przeznaczona na eksponowanie towarów i obsługę nabywców). Największą powierzchnią charakteryzują się supermarkety i hipermarkety, na które łącznie na koniec 2012 r. przypadało 24% powierzchni sprzedażowej w Polsce, przy czym stanowią one 1,69% ogólnej liczby 5468 sklepów wielkopowierzchniowych (rysunek 1.3). Klasyfikację i charakterystykę obiektów handlowych podano w podrozdziale 2.2 książki.

Rysunek 1.3.

Struktura obiektów handlowych w Polsce w 2012 r. (stan na koniec roku)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Rysunek 1.4.

Liczba ludności na jeden sklep w Polsce (stan na koniec każdego roku)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Dla inwestora wskaźnikiem uzasadniającym powstanie kolejnego obiektu handlowego jest liczba ludności przypadająca na jeden sklep. W roku 2000 na jeden sklep przypadało w Polsce 89 osób, natomiast na początku kryzysu gospodarczego w 2009 r. – 103 osoby. Wskaźnik ten wzrastał w latach 2009–2011, a następnie zmalał w 2012 r. do poziomu 108 osób na sklep (rysunek 1.4).

Na rynkach nasyconych, oferujących nadpodaż dóbr, coraz większą rolę odgrywa umiejętność sprzedaży. Musi ona być coraz bardziej efektywna, wzbudzająca zapotrzebowanie na dany produkt. Ogromne znaczenie dla odniesienia sukcesu w handlu detalicznym ma nadal lokalizacja. Klienci preferują w pierwszej kolejności sklepy zlokalizowane „po sąsiedzku”, zwłaszcza gdy dokonywane są w nich codzienne zakupy. Okazuje się, że nie ma znaczenia, czy w okolicy jest dyskont, czy sklep z towarem z wyższej półki. Kupujący zaczynają cenić sobie wygodę dokonywania zakupów i ograniczają czas poświęcony na tę czynność, chociaż spadek siły nabywczej wpływa na przeciętną wartość koszyka klienta sklepu spożywczego.

Z badań Polskiej Rady Centrów Handlowych wynika, że w 2012 r. przeciętny Polak wydał w nowoczesnych centrach 2860 PLN. Obroty centrów handlowych są szacowane na 7% PKB. Sprzedaż brutto sięgnęła w przywołanych sklepach 26,3 mld EUR, czyli około 16% całej sprzedaży detalicznej. Kwota ta daje Polsce szóste miejsce w Europie po Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Hiszpanii i Włoszech.

Według raportu Deloitte Consumer 2020. Reading the Signs w ostatnich dwóch latach Polacy wydawali na zakupy średnio w ciągu roku 650 mld PLN, co daje 16,8 tys. PLN w przeliczeniu na jednego mieszkańca. Wydatki te mają tendencję rosnącą. W ujęciu przestrzennym najwięcej wydają mieszkańcy województwa mazowieckiego (najwięcej powierzchni handlowej w kraju) oraz wielkopolskiego. Zakupy mieszkańca tych województw wyniosły średnio ponad

26,4 tys. PLN rocznie i były o ponad 57% wyższe niż przeciętna krajowa.

Inne raporty i analizy3 wskazują, że kryzys wpłynął na zwyczaje zakupowe Polaków, którzy dokonują zakupów mądrzej, a wydatki planują rozsądniej. Sprawdzają ceny, porównują ceny produktów na półkach, dokonują zakupów celowych. Klienci rezygnują z zakupów zbędnych, co jest efektem ograniczeń finansowych dużej części gospodarstw domowych. W badaniach coraz więcej osób wskazuje na planowanie z dużym wyprzedzeniem znacznych wydatków, zwłaszcza związanych z zakupem dóbr, które nie są artykułami pierwszej potrzeby. Równocześnie stwierdzono, że kryzys gospodarczy i ograniczenia dochodów gospodarstw domowych oraz zagrożenie utratą pracy nie zniechęciły Polaków do dokonywania zakupów w centrach handlowych, które oferują dużo towarów w jednym miejscu.

Na rzecz handlu i nieruchomości, w których jest on realizowany, pracują również pozostałe branże związane z procesem budowlanym, wyposażaniem wnętrz, a także późniejszym utrzymaniem powierzchni handlowej, oraz branże pozornie niemające wiele wspólnego z działalnością handlową, jak np. IT. Nowoczesne technologie wspomagają współczesny handel poprzez dostarczanie oprogramowania i urządzeń pomagających w dokonywaniu zakupów, urozmaicających pobyt w obiektach handlowych, współpracujących z systemami ochrony, a także umożliwiających śledzenie zachowań klientów w sklepie i dokonywanych przez nich wyborów zakupowych.

Rynek nieruchomości handlowych kształtowany jest przez popyt i podaż powierzchni handlowych. Na rynkach nienasyconych powierzchnią handlową (niska podaż) każda nowa oferowana powierzchnia znajduje najemców, a stawki czynszu najmu są wysokie. Stabilny wskaźnik pustostanów (poziom pustostanów, przy którym na rynku nie zauważa się trwałej tendencji w zmianach czynszów) jest barometrem zmian podaży i popytu na powierzchnię handlową. Jest wskazówką dla inwestorów, w którym momencie cyklu gospodarczego i cyklu na rynku nieruchomości rozpocząć realizację kolejnej inwestycji.