Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 14

Każda nieruchomość jest zbiorem cech fizycznych, które decydują o jej walorach użytkowych. Technologia, sposób wzniesienia budynku i budowli, jakość użytych materiałów składają się na trwałość techniczną obiektu. Dodatkowo już na etapie eksploatacji możliwe jest wydłużanie przydatności obiektów budowlanych poprzez właściwe utrzymanie ich staniu technicznego. Służą temu m.in.:

● okresowe kontrole i ocena stanu technicznego elementów obiektu, instalacji i wyposażenia technicznego;

● przeglądy stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej obiektów i urządzeń technicznych związanych z obiektami oraz

● wykonywanie na bieżąco zaleceń pokontrolnych.

Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zapewnienie nadzoru technicznego nad obiektami, w tym ewidencja wad i usterek ujawnionych w okresie eksploatacji oraz nadzór nad ich usuwaniem, leżą po stronie właściciela obiektu handlowego lub działającego w jego imieniu zarządcy nieruchomości. Bieżąca kontrola nieruchomości oraz wynikające z niej obowiązki dla zarządcy zostały opisane w kolejnych rozdziałach dotyczących utrzymania technicznego nieruchomości.

Dokonując oceny technicznej, uwzględnia się zużycie techniczne oraz trwałość obiektu, która jest ściśle związana z jego konstrukcją. Bezpieczeństwo konstrukcji musi być zapewnione już na etapie projektowania. Większość obiektów handlowych to proste konstrukcje parterowe, ale zdarzają się również wielokondygnacyjne, skomplikowane technicznie. W każdym przypadku, niezależnie od stopnia urozmaicenia bryły budynku, wymagane jest zastosowanie takiej technologii wznoszenia, która nie spowoduje zagrożenia na etapie budowy, jak również później podczas eksploatacji.

Bezpieczeństwo użytkowników jest priorytetem na każdym etapie cyklu życia nieruchomości, a jego zagrożenie stanowi przesłankę nawet do tak radyklanych działań, jak rozbiórka budynku.

W procesie naturalnego zużywania się materiałów, przy normalnej eksploatacji obiektu wystąpienie zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji następuje wskutek wcześniejszego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania. Nie chodzi tu bynajmniej o nadzwyczajne wypadki, które wywołują uszkodzenia czy zniszczenia nieproporcjonalne do przyczyny, jak katastrofy budowlane w wyniku zdarzeń losowych, np. powodzi. Rysy konstrukcyjne ujemnie wpływają na przydatność, trwałość i wygląd konstrukcji, a uszkodzenia pozostałych, niekonstrukcyjnych części i elementów wykończenia budynku powodują uszkodzenia jego wyposażenia oraz przechowywanych przedmiotów. Przede wszystkim jednak ograniczają jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, tworząc granicę, której przekroczenie wskazuje na niedotrzymanie wymagań użytkowych i terminu przydatności, co oznacza skrócenie czasu użytkowania w stosunku do zakładanego okresu trwałości.

Okres trwałości obiektu to okres zdolności konstrukcji do spełniania swoich funkcji do czasu wyraźnego obniżenia przydatności użytkowej albo znacznego wzrostu kosztów utrzymania, co nawiązuje do aspektów ekonomicznych i jakości obiektu. Oznacza to również, że nie każda konstrukcja może być rozpatrywana w formule kosztowej, czego przykładem są chociażby budynki zabytkowe przystosowane do funkcji handlowych.

Trwałość obiektu jest funkcją czasu, zmienia się w zależności od różnych zjawisk zachodzących podczas użytkowania, ujawniając się w jego stanie technicznym, nazywanym również stanem technicznej sprawności. Uśredniona, faktyczna sprawność elementów konstrukcyjnych i funkcjonalnych obiektu może być określana opisowo lub jako wskaźnik nazywany stopniem zużycia technicznego, wyrażający stosunek konkretnego zużytego potencjału technicznego do całego potencjału technicznego.

Największy wpływ na długość okresu użytkowania mają przyczyny o charakterze technicznym i funkcjonalnym. Stan techniczny obiektu budowlanego w miarę upływu czasu ulega pogorszeniu, a w konsekwencji wzrasta jego zużycie techniczne. Podobnie zmiany przepisów, a przede wszystkim wymagań kolejnych użytkowników z czasem rosną, pojawiają się nowocześniejsze rozwiązania, a więc zwiększa się również zużycie funkcjonalne obiektu. O ile prawidłowa eksploatacja i wykonywane w porę remonty mogą opóźnić proces technicznego zużywania się obiektów handlowych, to ograniczenie wysokiego tempa zużycia funkcjonalnego z powodu specyfiki ich funkcji jest często niemożliwe właśnie z uwagi na walory konstrukcyjne obiektu, a także rachunek ekonomiczny. Modernizacja, rewitalizacja obiektów handlowych niebędących w stanie spełniać swoich funkcji staje się koniecznością, której nie zastąpią remonty.

Oceny stanu technicznego dokonuje się w formie uproszczonej na podstawie zestawu cech charakterystycznych dla budynków w określonym wieku. Najczęściej metodę tę stosuje się w odniesieniu do budynków o powtarzalnej konstrukcji (np. mieszkalnych). Innym sposobem jest pomiar średnioważonego zużycia – stan techniczny elementów obiektu ocenia się ważąc je udziałem w kosztach budowy. Często jednak problemem jest ocena zużycia układu konstrukcyjnego budowli (układu zakrytego) lub zasadność oceny zużycia technicznego takich elementów, jak oszklenia, izolacje czy szczelność pokrycia.

Zużycie techniczne to zużycie wynikające z wieku obiektu, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego oraz wad projektowych. Na poziom zużycia technicznego wpływają:

● sposób użytkowania obiektu;

● stopień dotrzymywania warunków eksploatacyjnych;

● zakres i terminy prowadzonych prac remontowych.

Większość obiektów handlowych, zawłaszcza galerii handlowych, cechuje dobra jakość zastosowanych materiałów i nowoczesne rozwiązania techniczne. Obiekty handlowe nowej generacji powstawały w Polsce w latach 90., stąd ich zużycie techniczne nie jest tak znaczne, jak zużycie funkcjonalne. Jednak te ponad dwudziestoletnie w większości mają za sobą przynajmniej poważniejsze remonty wnętrz, często połączone z modernizacją, zmianą struktury powierzchni czy rozbudową.

Zużycie techniczne najczęściej ustala się procentowo, ale dla potrzeb zarządzania nieruchomością utratę wartości można również określić jako sumę nakładów finansowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie technicznym albo jako pozostały okres użytkowania obiektu dla prowadzenia działalności handlowej.

Dla właściciela nieruchomości handlowej znaczącym sygnałem zużycia obiektu jest łączna ocena zużycia technicznego i funkcjonalnego, która pozwala mu podjąć decyzję co do dalszego utrzymywania obiektu w portfelu lub poniesienia niezbędnych nakładów na jego modernizację.

Tak rozumiane zużycie łączne jest wartościowym wyrazem utraty użyteczności budynku handlowego w stosunku do obiektów nowych w wyniku zniszczenia, eksploatacji, wad konstrukcyjnych czy zmian w otoczeniu. Może być ustalane w wyniku obliczania wieku ekonomicznego zabudowy, ewentualnie z uwzględnieniem aktualnej kondycji budynku, lub na podstawie porównania ocenianego obiektu z budynkami nowymi na tym samym rynku czy sumowania zużycia poszczególnych elementów obiektu. Wspomniany ekonomiczny okres użytkowania to czas, w którym obiekt posiada wartość większą od zera, tzn. od momentu oddania do użytkowania do czasu, kiedy wartość obiektu staje się niższa niż wartość gruntu. Zależy on od jakości zabudowy, wyposażenia, intensywności użytkowania oraz jakości utrzymania. W przypadku nieruchomości handlowych o bardzo dobrej lokalizacji ekonomiczny okres użytkowania jest stosunkowo krótki z powodu bardzo wysokiej wartości gruntu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach miast.

Analizując poszczególne czynniki wpływające na zużycie techniczne obiektów handlowych, należy mieć przede wszystkim na względzie wspomniane bezpieczeństwo dla użytkowników, następnie dopiero odnosić się do ekonomicznego uzasadnienia utrzymania obiektu o wysokim zużyciu. Wiele z wad, które stanowią o stopniu omawianego zużycia, można usunąć w ramach naprawy poszczególnych elementów budynku lub ich wymiany. W przypadku elementów o krótkim okresie użytkowania zużycie jest mniejsze, gdy na etapie budowy zostały zastosowane materiały lepszej jakości. Jednak w przypadku obiektów handlowych, zwłaszcza w odniesieniu do elementów związanych z wystrojem i wykończeniem wnętrz, okazuje się, że w celach marketingowych lepsze są częstsze wymiany elementów (np. glazury, terakoty, podziałów ścianami wewnętrznymi itp.), które wizualnie odświeżają wnętrza i przyciągają klientów nową aranżacją. Wówczas może się okazać, że inwestowanie w materiały bardzo drogie i znakomitej jakości oraz o wysokiej trwałości nie jest opłacalne. Przy założeniu częstszych wymian można w ich miejsce wprowadzać elementy tańsze i o niższej trwałości. Wybór strategii inwestora w tym zakresie zależy oczywiście od klasy obiektu (dyskont, hipermarket czy galeria handlowa) i wymagań klientów, którzy będą jego użytkownikami.

Na zużywanie się elementów o długim okresie użytkowania duży wpływ mają właściciel obiektu i zarządca, którzy poprzez właściwą (wyjątkowo staranną) eksploatację oraz przeprowadzanie remontów i konserwacji mogą ograniczać zużycie w czasie, a tym samym spowalniać proces zużycia technicznego obiektu.

Nie wystarcza to jednak do ograniczania zużycia funkcjonalnego. Liczne, dobrze utrzymane w sensie technicznym obiekty handlowe z lat 60. lub 70. nie spełniają już wymogów dzisiejszych najemców co do funkcjonalności obiektu (niekorzystna relacja powierzchni sal sprzedaży do powierzchni magazynowych i socjalnych, zła ekspozycja wystaw, nieklimatyzowane pomieszczenia, niedogodna strefa rozładunku towarów itp.). Najczęściej oznacza to, że wiek efektywny jest nieadekwatny do wieku ekonomicznego. Wartość funkcjonalna jest bardzo niska, a zużycie techniczne w stosunku do rzeczywistego wieku budynku niewielkie. Trzeba jednak przy tym brać pod uwagę przesłanki ekonomiczne, które powodują, że wartość gruntu pod takim obiektem jest znacznie wyższa niż wartość zabudowań. Często w takiej sytuacji właściciel podejmuje decyzję o rozbiórce i budowie w miejsce istniejącego pawilonu handlowego nowoczesnego obiektu (hipermarketu, supermarketu lub małego centrum handlowego). Wykorzystuje zatem potencjał działki determinowany jej funkcją planistyczną (przeznaczenie pod obiekt handlowy) oraz funkcją handlową utrwaloną przez lata w świadomości mieszkańców.

Zużycie funkcjonalne to zużycie wynikające z porównań projektowych rozwiązań użytkowych zastosowanych w danym przypadku do aktualnie preferowanych, czyli w pewnym sensie ocena nowoczesności obiektu. Wynika ono także z porównań w zakresie jakości wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest najczęściej zmniejszenie potencjalnej dochodowości rozpatrywanej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.

Najczęściej wskazywanymi czynnikami wpływającymi na zużycie funkcjonalne obiektów handlowych są:

● zmiana preferencji,

● moda na formę i warunki dokonywania zakupów, w tym przemiany kulturowe,

a wśród czynników obiektywnych:

● rachunek ekonomiczny,

● postęp techniczny,

● eliminacja uciążliwości,

● zmiana funkcji lub użytkownika.

Zdarza się, że o poziomie zużycia funkcjonalnego decydują czynniki odwracalne, możliwe do usunięcia przy niskich nakładach (np. brak klimatyzacji, zbyt mała sala sprzedaży i niewykorzystane powierzchnie magazynowe w obiektach o lekkiej parterowej konstrukcji i podziałach wewnętrznych lekkimi ścianami działowymi). Natomiast zużycie nieodwracalne związane jest z trudną pod względem technicznym wymianą zużytych elementów lub ekonomiczną nieopłacalnością takich prac. Braki w budynku handlowym wpływające na jego funkcjonalność, które nie są możliwe do usunięcia z powodu ograniczeń, jakie wynikają z konstrukcji, powierzchni działki czy chociażby usytuowania budynku na działce, są przyczyną pojęcia w krótkim czasie decyzji dotyczącej modernizacji, rozbudowy (w uzasadnionych przypadkach), a czasem rozbiórki i wzniesienia nowoczesnego obiektu o podobnej funkcji.

W procesie zarządzania nieruchomościami pojawia się pojęcie zużycia środowiskowego, które jest efektem zmian w otoczeniu nieruchomości. Na zużycie środowiskowe wpływają uciążliwości wynikające z niekorzystnego sąsiedztwa (np. zakładu przemysłowego, nieuregulowanego cieku wodnego itp.), które w sposób dotkliwy trwale ograniczają korzystanie z nieruchomości. Podobny wpływ mają dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu nieruchomości (budowa w sąsiedztwie, eksploatacja górnicza) powodujące trwałe uszkodzenia nieruchomości oraz generujące szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu (nadmierny hałas, ruch, nieprzyjemne zapachy, zapylenie, pole magnetyczne, intensywne oświetlenie, promieniowanie itp.).

W nielicznych przypadkach obiektów handlowych mających status zabytków lub będących pod nadzorem konserwatora zabytków można mówić o zużyciu architektonicznym w odniesieniu do elementów stanowiących o walorach zabytkowych budynku.

Prawidłowe funkcjonowanie obiektu handlowego we współczesnej przestrzeni publicznej jest uzależnione od spełnienia wymogów obiektywnych, na które składa się m.in. układ funkcjonalny czy infrastruktura techniczna obiektu, oraz wymogów subiektywnych, takich jak poczucie komfortu czy estetyki, które muszą być uwzględniane już podczas opracowywania projektu. Podobnie na tym etapie realizacji inwestycji pojawiają się projektowane elementy techniczne, mające wpływ na przyszłe zużywanie się części składowych obiektu.

Uniwersalny i łatwy do aranżacji powierzchni obiekt handlowy oznacza ograniczone zużycie funkcjonalne w stosunku do bardzo wymyślnych i niepowtarzalnych konstrukcji, ale to one właśnie przyciągają klientów dokonujących zakupów, a tym samym najemców tych powierzchni.

Z pozycji projektanta i inwestora jest to zawsze kompromis pomiędzy walorami estetycznymi i funkcjonalnymi obiektu a kosztami inwestycji i jej opłacalnością.