Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 5

Podejście systemowe do rynku nieruchomości, zaproponowane przez M. Bryxa2, wskazuje na cztery elementy składowe tego rynku – podsystemy rynku oraz cztery elementy otoczenia rynku – systemy zewnętrzne (rysunek 1.1).

Rynek nieruchomości jest systemem obejmującym podsystemy:

● inwestowania,

● obrotu,

● finansowania oraz

● zarządzania (któremu w tej książce poświęcono szczególną uwagę).

Poszczególne podsystemy rynku nieruchomości handlowych są ściśle powiązane, współistnieją ze sobą oraz wzajemnie się uzupełniają.

Podsystem obrotu nieruchomościami w omawianym segmencie obejmuje przenoszenie praw do nieruchomości handlowych, w tym zarówno obiektów wolnostojących, jak również nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu handlowym czy usługowym.

Obrót nieruchomościami handlowymi nie jest tak częsty, jak ma to miejsce na rynku mieszkaniowym czy nieruchomości gruntowych. Przyczyn należy szukać przede wszystkim w stosunkach własnościowych w tym segmencie nieruchomości. Własność osób fizycznych, której przeniesienie jest stosunkowo proste, w przypadku nieruchomości handlowych dotyczy przede wszystkim małych obiektów wolnostojących oraz lokali handlowych. W tej grupie właścicieli nieruchomość handlowa jest elementem długookresowej strategii inwestycyjnej, stąd rzadko są skłonni do ich zbywania.

Rysunek 1.1.

Rynek nieruchomości jako system

Źródło: M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 88.

Przyczyn ograniczonego obrotu można upatrywać również w sposobie korzystania z własności. Właściciele nieruchomości w wielu przypadkach sami prowadzą w nich swoją działalność gospodarczą, a jeżeli dysponują nadmiarem powierzchni – starają się ją wynajmować. Na sprzedaż decydują się w związku z ograniczeniem aktywności zawodowej, wystąpieniem czynników losowych, koniecznością odzyskania kapitału w celu reinwestowania w inne aktywa. Jednak w przypadku osób fizycznych równie często własność nieruchomości handlowej wchodzi w skład aktywów ich działalności gospodarczej.

Przeciwnie funkcjonują na rynku przenoszenia praw dużych nieruchomości handlowych będących własnością podmiotów działających w formie spółek czy korporacji handlowych. Sprzedaż nieruchomości handlowej oznacza najczęściej zbycie udziałów w spółce, sprzedaż całej spółki (zorganizowanego przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części). Przykładem są chociażby Złote Tarasy sp. z o.o., w których udziałowcem było m. st. Warszawa (ostatnie posiadane 23,15% udziałów miasto sprzedało za kwotę 217 606 650 PLN firmie Warsaw (III) B.V. – wspólnikowi w spółce Złote Tarasy).

Obrót omawianymi nieruchomościami to również fuzje, przejęcia (np. strategia sieci Ahold w Polsce), a nawet likwidacje przedsiębiorstw, np. sprzedaż sieci handlowych czy pojedynczych galerii. W takiej sytuacji rynek otrzymuje informację o cenie transakcyjnej całego organizmu, jakim jest obiekt handlowy, w tym również nieruchomość handlowa, której wartość rynkową trudno wówczas określić.

Na pograniczu transakcji obiektami handlowymi znajdują się lokale, które z uwagi na formalne przeznaczenie mają charakter mieszkalny, natomiast nabywcy na rynku postrzegają je w związku z nowym przeznaczeniem – handlowym. Dotyczy to najczęściej lokali mieszkalnych w parterach budynków, w zwartej zabudowie miejskiej. Potencjał tkwiący w lokalizacji budynków i samych lokali powoduje, że są one wyceniane przez rynek kilkakrotnie wyżej niż podobne lokale mieszkalne, ale bez wskazanej możliwości zmiany funkcji.

W kolejnych dwóch, ściśle ze sobą powiązanych podsystemach rynku nieruchomości handlowych – inwestowania i finansowania – również zauważalne są różnice w pozycji i metodach postępowania właścicieli w zależności od wielkości i formy prawnej. Szczególnie zauważalne są one w dostępności do kapitału inwestycyjnego, zwłaszcza gdy dotyczy to środków pozyskiwanych z kredytów bankowych. Zdolność kredytowa mniejszych podmiotów gospodarczych jest znacznie ograniczona i zazwyczaj niewystarczająca do inwestowania w dużej skali w nieruchomości handlowe. Nawet posiadanie własnego lokalu nie musi gwarantować powodzenia w działalności handlowej. Współczesny handel wymaga efektu skali oraz szerokich działań marketingowych, co w wielu przypadkach przekracza możliwości finansowe niewielkich podmiotów, a zwłaszcza funkcjonujących w ramach tzw. jednoosobowej działalności gospodarczej. Stąd pomysł wchodzenia w sieci franchisingowe z własnym lokalem (np. sieć małych sklepów „Żabka”) albo w sieci handlowe jako najemcy lokali (np. sieć dyskontowa „Czerwona torebka” czy delikatesy „Zielony koszyk”).

Inwestycje dużych podmiotów koncentrują się na centrach handlowych, zwroty z nich zakładane są na okres 5–7 lat i traktowane często jako inwestycje spekulacyjne uzupełniające portfel aktywów właściciela, z założeniem wyjścia z przedsięwzięcia. W tej kategorii mieszczą się zarówno deweloperzy budujący centra handlowe, którymi później z powodzeniem zarządzają, jak również sieci handlowe czy fundusze inwestycyjne nabywające gotowe, skomercjalizowane projekty do portfela swoich aktywów (Skarbiec TFI stworzył fundusz w kooperacji z firmą zewnętrzną ECI S.A. specjalizującą się w budowaniu i zarządzaniu nieruchomościami handlowymi). W tej grupie inwestorów skala przedsięwzięcia inwestycyjnego liczona jest w dziesiątkach milionów złotych i wymaga żmudnej procedury weryfikacji bankowej związanej z oceną projektu i ryzyka jego powodzenia.

Banki usztywniły politykę kredytową w każdym segmencie rynku nieruchomości, przenosząc większą niż dotychczas część ryzyka na deweloperów oraz ponownie weryfikując rozpoczęte projekty.

W sytuacji, gdy inwestor posiada w portfelu „dobre” nieruchomości handlowe mogą one uwiarygodnić starania o finansowanie kolejnych projektów, a także być ich zabezpieczeniem w przypadku wolnej hipoteki. Pod pojęciem dobra nieruchomość handlowa należy rozumieć nieruchomość o wysokiej pozycji rynkowej, czyli przede wszystkim charakteryzującą się wskaźnikiem najmu bliskim 100% oraz długoterminowymi umowami najmu.

Czwartym elementem systemu rynku nieruchomości handlowych jest podsystem zarządzania. Tu również skala przedsięwzięcia determinuje sposób zarządzania nieruchomością. W przypadku niewielkich nieruchomości właściciele najczęściej sami zarządzają własnym majątkiem. Dużymi centrami handlowymi, obiektami sieciowymi zarządzają wyspecjalizowane firmy zatrudniające zarządców nieruchomości lub działy firm macierzystych właściciela utworzone w celu zarządzania obiektami.

Specyfika zarządzania nieruchomością handlową wiąże się z szeregiem działań promocyjnych, dużym przepływem ludzi oraz samym obiektem działającym od wczesnych godzin rannych (rozładunek towarów w strefie dostaw przed otwarciem dla klientów) do późnych godzin wieczornych (zwłaszcza gdy rozbudowana jest strefa rozrywkowa), czynnym niemal przez cały rok (z wyjątkiem świąt). Specyfice tej poświęcone są kolejne rozdziały książki.