Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 15

Rewitalizacja jest instytucjonalnie wspomaganym procesem odnowy przestrzeni publicznych, procesem celowym, odbywającym się na istniejących terenach zurbanizowanych. Oznacza to, że:

rewitalizacja (łac. re vita) to zaplanowane i skoordynowane działanie władz lokalnych, ukierunkowane na odwrócenie negatywnych trendów zachodzących w obszarach kryzysowych miast.

Do działań tych zalicza się:

● odbudowę zniszczonych i zdekapitalizowanych obszarów miasta, które pełniły w przeszłości ważne funkcje miejskie, oraz

● ożywienie gospodarcze i kulturalne zaniedbanych przestrzeni publicznych, do których najczęściej należą dzielnice śródmiejskie, obszary poprzemysłowe czy powojskowe.

Harmonijny rozwój miasta wymaga włączenia w procesy rozwojowe również wspomnianych obszarów, często całych zaniedbanych dzielnic. Celem jest poprawa jakości życia mieszkańców tych dzielnic, przywrócenie ich do życia miejskiego, ochrona zdewastowanych, a często mających wartość historyczną zasobów. W efekcie rewitalizacji przywracane są dotychczasowe funkcje lub wprowadzane nowe funkcje na zdegradowanych obszarach miasta.

Rewitalizacja łączy w sobie elementy społeczne, ekonomiczne i techniczne. Jest to kompleksowy program remontów, modernizacji zabudowy oraz przestrzeni publicznych wybranego obszaru miasta, ale ściśle związany z działaniami prospołecznymi. Żadne z takich pojęć, jak remonty, konserwacja, renowacja, przebudowa, odbudowa czy modernizacja i wiele innych bliskich rewitalizacji, nie zawiera w sobie trzech obszarów działania w przestrzeni publicznej – typowo technicznych (np. remonty), progospodarczych (np. tworzenie nowych miejsc pracy) oraz prospołecznych (np. walka z przestępczością czy bezrobociem).

Na tle tych rozważań dosłowne wykorzystanie określenia rewitalizacja do procesów, które mają miejsce w obiektach handlowych wprowadza chaos definicyjny. Wąsko rozumiana rewitalizacja w stosunku do pojedynczej nieruchomości czy obiektu handlowego powinna oznaczać dosłownie przywrócenie do życia lub ożywienie. Skoro tak, to proces ożywiania centrum handlowego byłby następstwem zamierania w nim handlu (przewaga pustostanów), malejącego ruchu klientów (spadek obrotów), a w konsekwencji również zamknięcia obiektu. Jednak w dalszym ciągu zmiany proponowane dla obiektów handlowych, które podlegałyby tak wąsko rozumianej rewitalizacji, nie prowadziłaby do zmiany podstawowej ich funkcji, a jedynie ją uzupełniały (np. rozrywka, gastronomia itp.).

Może się jednak zdarzyć, że nieruchomości handlowe mają stanowić element większej przestrzeni publicznej, która podlegać będzie rewitalizacji. Wówczas skoordynowane działania lokalnej administracji publicznej – mające na celu ożywienie zdegradowanych obszarów miasta, które utraciły swoją pierwotną funkcję – będą skierowane również na obiekt handlowy jako element większej całości.

Rewitalizacja odnosi się do działań podejmowanych w dużej skali w dzielnicy lub nawet większej części miasta, a przede wszystkim dotyczy podkreślanych wcześniej wielu płaszczyzn funkcjonowania przestrzeni miejskiej (architektonicznej, społecznej, ekonomicznej, kulturowej).

Obejmuje obszary kryzysowe miasta, zaniedbane dzielnice, a bardzo często również tereny poprzemysłowe, tereny opuszczone przez wojsko, dla których głównym celem jest wykreowanie nowej funkcji. Jeżeli w tej koncepcji mieszczą się funkcje handlowo-usługowe nowo wprowadzane lub istniejące w zdewastowanych i niefunkcjonalnych obiektach handlowych, to oczywiście rewitalizacja jako szeroko rozumiany proces obejmuje również nieruchomości handlowe. Jednak z punktu widzenia samej koncepcji rewitalizacji błędne jest zaliczanie do niej działań, które mają charakter wyłącznie budowlany (modernizacja, rozbudowa, przebudowa, remont itp.), a ponadto dotyczą jednego obiektu lub nieruchomości mimo, że efekty tych prac mogą wywołać również dodatkowe korzyści w innych aspektach niż tylko budowlane.

W licznych już w kraju przypadkach rewitalizacji terenów poprzemysłowych pojawiają się funkcje handlowe, a wraz z nimi obiekty handlowe, ale w dalszym ciągu rewitalizacja nie dotyczy obiektów handlowych, lecz obszarów poprzemysłowych jako części miasta lub zespołu obiektów budowlanych, dla których kreowana jest nowa funkcja, i tym samym zdegradowane tereny przywracane są dla mieszkańców jako przestrzeń publiczna. Takimi udanymi projektami są między innymi Stary Browar w Poznaniu (wcześniej Browar Hungera), Silesia City w Katowicach (wcześniej kopalnia Kleofas), Manufaktura w Łodzi (wcześniej Fabryka Tekstyliów Izraela Poznańskiego) oraz liczne mniejsze projekty w wielu miastach. W każdym przypadku nowa funkcja wpisuje się w szerszą koncepcję przestrzeni publicznej, poprawę funkcjonalności przestrzeni miejskiej, estetyki, wygody użytkowania i jakości życia. Dodatkowo przesłanką działań rewitalizacyjnych w przywołanych przykładach jest ochrona wartości kulturowych i materialnych – renowacja zabytków.

Włączenie obiektów handlowych do procesów rewitalizacji ma na celu ożywienie opustoszałych śródmieść i centrów miast, które utraciły swoją rolę jako centra handlowe. Przykładem są tu galerie, które powstały w sąsiedztwie dworców kolejowych, tworząc nową jakość, zarówno dla samych obiektów handlowych, jak również dla otoczenia. Rewitalizacja handlowej przestrzeni miejskiej to również przywracanie funkcji handlowych ciągom ulicznym, kreowanie prestiżowych ulic handlowych. Rewitalizacja funkcji handlowych w mieście prowadzi do wkomponowania obiektów handlowych w miejską przestrzeń publiczną, a nie ich oderwanie od tkanki miejskiej. W tym celu zarządcy i właściciele obiektów handlowych powinni aktywnie współpracować z władzami miasta oraz miejskimi służbami urbanistycznymi i planistycznymi.

Rewitalizacja jest zatem procesem naprawczym, który zawiera w sobie szereg działań, w tym również związanych z rozwojem handlu i usług oraz przywracaniem równowagi życia społecznego.

Cele te są osiągane także na terenach wielkich osiedli mieszkaniowych – tzw. blokowiskach. Pojawienie się tam centrów handlowych stanowi często element rewitalizacji całych dzielnic miasta. Przyczynia się do poprawy jakości życia na tych osiedlach, zwłaszcza gdy centra handlowe zaoferują lokalnej społeczności dodatkowe poza handlem usługi, które zaktywizują mieszkańców. W tych przypadkach centra handlowe spełniają ogromną rolę społeczną, stają się często jedyną wartościową przestrzenią publiczną w okolicy.

Na tle przeprowadzonych rozważań w odniesieniu do pojedynczych obiektów handlowych i zakresu realizowanych w nich prac właściwsze wydają się określenia techniczne, takie jak przebudowa, rozbudowa, modernizacja. W szerszym zakresie, gdy prace budowlane są połączone z procesem rekomercjalizacji czy restrukturyzacji najemców, właściwe byłoby wykorzystanie pojęcia przedsięwzięcia rozwojowego – deweloperskiego, zwłaszcza w kontekście omawianego wcześniej cyklu życia nieruchomości.

Ewolucja obiektów handlowych w Polsce związana jest zarówno z transformacją gospodarczą lat 80. i 90., jak również z trendami napływającymi wraz z kapitałem zagranicznym. Zmiana standardów w zakresie sposobu prowadzenia sprzedaży, jak też wymogów jakościowych związanych z samymi obiektami, spowodowała w pierwszym etapie wzrost liczby placówek handlowych, następnie ich zmianę jakościową, a w efekcie końcowym – ekspansję koncernów zagranicznych i rozwój sklepów wielkopowierzchniowych.

Centra handlowe w Polsce przeszły już trzy fazy inwestycyjne związane z kierunkiem ekspansji:

● Faza I – ekspansja centrów handlowych w największych miastach w Polsce zahamowana w 2007 r. ze względu na wysokie koszty gruntów i tym samym inwestycji w najbardziej atrakcyjnych punktach miast połączone z nasyceniem rynku powierzchnią handlową;

● Faza II – wejście inwestorów do miast o liczbie 100–400 tys. mieszkańców i nasycenie ich powierzchnią handlową do końca 2008 r.;

● Faza III – realizacje projektów typu dyskonty, convenience oraz mniejsze galerie handlowe w miastach o liczbie ludności 50–100 tys. na rynkach o niskim wskaźniku nasycenia i wysokim wskaźniku dostępności lokalizacji nowych inwestycji.

Omawiane fazy przeobrażeń nieruchomości handlowych w Polsce spowodowały przyspieszenie zużycia funkcjonalnego obiektów handlowych. Centra handlowe muszą nieustannie dopasowywać się do zmieniających się potrzeb konsumentów i oczekiwań najemców. Niektóre poprzestają na odświeżeniu obiektu, inne prowadzą prace zmierzające do pełnej metamorfozy. Polski rynek wielkopowierzchniowych obiektów handlowych ma już ponad dwadzieścia lat. W tym okresie zbudowano w Polsce wiele nowoczesnych obiektów handlowych, centrów handlowych i obiektów specjalistycznych. Mimo dużej aktywności inwestorów na tym rynku ciągle dominującym typem na mapie dużych obiektów handlowych jest centrum handlowe pierwszej generacji projektowane i budowane w latach 90. (40–50% powierzchni najmu zajmują hipermarkety). Obiekty tego rodzaju mają 37-procentowy udział w rynku, podczas gdy obiekty drugiej generacji 22-procentowy (30% powierzchni najmu zajmuje hipermarket), a trzeciej generacji 30-procentowy (dominuje w nich galeria handlowa). Pozostałe formaty handlowe w naszym kraju to parki handlowe – 9% i outlety – 2%.

W wielu przypadkach w ciągu minionych dwudziestu lat otoczenie obiektów handlowych, a także oczekiwania klientów zmieniły się, podczas gdy one same często pozostały w kształcie, w którym zostały zaprojektowane. Stąd restrukturyzacja najstarszych centrów handlowych (pierwszej generacji) w kierunku zmiany struktury najmu i lepszego dostosowania do dzisiejszych potrzeb rynku wydaje się być naturalną strategią dla tych obiektów, zwiększającą wskaźnik liczby odwiedzin klientów.

Nie każdy obiekt handlowy jest idealnym przedmiotem takiej restrukturyzacji. Jakie więc należy przyjąć założenia i jakie są przesłanki osiągnięcia sukcesu? Pod tym kątem rozważa się zarówno lokalizację, jak i konkurencję na rynku. Fakt, że te najstarsze obiekty były budowane jako pierwsze oznacza, że zazwyczaj mają bardzo dobrą lokalizację. Przez lata funkcjonowania centrum handlowe wykreowało w świadomości klientów przekonanie, iż jest naturalnym miejscem zakupów. Najczęściej uzyskuje ono sprzedaż na poziomie nie mniej niż jeden paragon dziennie na każdy metr kwadratowy sklepu (dla placówki o powierzchni 4 tys. m²

oznacza to dziennie 4 tys. paragonów). Dla większości galerii handlowych potencjał rozwojowy tkwi w rezerwach gruntu i zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości dążą do powiększania powierzchni handlowej, co przekłada się na wzrost zysków i zwiększenie zasięgu oddziaływania. W przypadku braku takiej możliwości wewnątrz obiektu warto zastanowić się nad częściowym zabudowaniem parkingu naziemnego i wybudowaniem parkingu na dachu obiektu lub obok parkingu wielopoziomowego. W ostateczności można również dobudować piętro handlowe, jeżeli pozwala na to konstrukcja budynku.

Przesłanką do podjęcia restrukturyzacji centrów handlowych jest również struktura najemców w obiektach handlowych poszczególnych generacji. Jak wspomniano, w centrach pierwszej generacji dominującym najemcą jest hipermarket. Obecnie hipermarkety najczęściej same są zainteresowane ograniczaniem powierzchni najmu, ponieważ powiększający się sektor e-handlu ogranicza zapotrzebowanie na powierzchnię stricte handlową. Sama zmiana proporcji powierzchni, bez rozbudowywania obiektu, spowodowana zmniejszeniem powierzchni hipermarketu na rzecz galerii handlowej, powoduje zwykle korzyści ekonomiczne, ponieważ najemcy galerii płacą czynsze wyższe niż hipermarket oraz są skłonni do pełnego rozliczania kosztów eksploatacji.

Zaletą podaży nowej powierzchni w zmodernizowanym obiekcie jest również to, że najemcy są zainteresowani lokalami w placówkach istniejących, już wypromowanych na rynku, w których historyczne wskaźniki odwiedzalności są dostępne. Ich ryzyko jest wówczas niższe niż w przypadku nowych obiektów, co do których nie wiadomo, czy przyjmą się na rynku. Takie niższe ryzyko najemcy wiąże się oczywiście z koniecznością zapłacenia wyższego czynszu. Podjęcie decyzji o przebudowie i sama przebudowa jest bardzo dobrym sygnałem marketingowym, który może być wykorzystywany dla podniesienia atrakcyjności lokalizacji obiektu i poprawy jego pozycji na rynku. Renowacje centrów i ich rozbudowa mają na celu znalezienie przestrzeni dla nowych marek oraz stwarzają możliwość wyróżnienia się obiektu wśród innych, konkurencyjnych. Rozbudowa istniejących obiektów jest często jedyną szansą dla wzrostu podaży nowej powierzchni handlowej, gdy na lokalnym rynku brakuje miejsca pod nowe budowle.

Obserwowane na rynku strategie centrów handlowych w zakresie prowadzonych inwestycji można podzielić na kilka grup. W odniesieniu do obiektów istniejących zakres prac obejmuje zarówno odświeżenie obiektu (remonty), jak również modernizację zmierzającą do jego unowocześnienia, rozbudowę oraz przebudowę, prowadzącą nawet do zmiany bryły budynku i otoczenia.

W przypadku nowych inwestycji w fazie przygotowania i realizacji można zauważyć modyfikacje gotowych projektów (np. dokładanie dodatkowych funkcji w kierunku centrów handlowych czwartej generacji), a na skutek wzrostu ryzyka inwestycyjnego, ograniczeń w finansowaniu (złożone finansowanie projektów przez kilka banków) spowodowanych kryzysem gospodarczym – budowę modułami i późniejszą rozbudowę w miarę pozyskiwania kolejnych najemców. Kryzys spowodował, że wielu deweloperów modyfikuje swoje projekty, ograniczając zasięg inwestycji i szukając nowych funkcji.

Tym, co może wyróżnić centra nie musi być tylko oferta handlowa. Wzrost odwiedzalności mogą zapewnić dotychczas niedoceniani najemcy, jak domy kultury, które są usytuowane np. w rzeszowskich galeriach handlowych. Rozwiązaniem na rynku silnie konkurujących inwestorów jest również specjalizacja – szukanie odpowiednich projektów, czyli formatu centrum handlowego adekwatnego do skali i potencjału miasta, jego specyfiki oraz siły gospodarczej i nabywczej mieszkańców. Obiekty są więc dopasowywane do miasta, a nie na odwrót – miasto nie może skupiać się wokół galerii handlowej.

Galerie handlowe otwierane są przy obłożeniu najmu na poziomie 75–90%. Obecnie okres zwrotu nakładów na inwestycję to 10 lat, po których należy renegocjować umowy najmu i dokonywać przebudowy obiektu.

Duże obiekty handlowe, sklepy sieciowe znajdują swoje miejsce w przestrzeni miejskiej, a często – jak wskazano – przyczyniają się także do poprawy jakości życia lokalnej społeczności. Nie jest to jednak jedyny pogląd na rolę, jaką pełnią. Zwraca się uwagę również na negatywne skutki lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, takie jak:

● zdominowanie handlu detalicznego;

● wykorzystywanie silnej pozycji na rynku do nieuczciwych praktyk w stosunku do klientów, pracowników i producentów;

● wypieranie małych lokalnych sklepów.

Podkreśla się również negatywne skutki społeczne, jak rozbijanie lokalnych społeczności skupiających się wokół małych sklepików oraz dehumanizacja procesu dokonywania zakupów. Mogą one stać się istotne w kontekście procesu starzenia się społeczeństwa, zmian w strukturze gospodarstw domowych (rosnąca liczba gospodarstw jednoosobowych) i przewidywanych problemów przyszłych pokoleń w nawiązywaniu relacji społecznych.

Krytyka dużych obiektów handlowych i zmiany społeczne będą dodatkowo wymuszały na ich właścicielach jeszcze większą kreatywność w procesach redewelopingu tych obiektów w kolejnych latach, a ze strony lokalnych decydentów – wyważenie roli, jaką pełni obiekt wielkopowierzchniowy w przestrzeni miejskiej. W dobie kryzysu szansą dla obu stron jest koncentracja inwestycji handlowych w centrach miast i śródmieściach.

Zintegrowane centra handlowe w najlepszych lokalizacjach mogą sprzyjać rewitalizacji terenów śródmiejskich oraz wstrzymać ekspansję centrów handlowych na obrzeżach miast.

Powszechne zjawisko suburbanizacji skutkuje spadkiem siły nabywczej na terenach śródmiejskich, a dodatkowo wysokie czynsze przyczyniają się do zanikania ciągów handlowych na głównych ulicach. Opuszczone śródmieścia tracą na atrakcyjności, a mieszkańcy niechętnie dokonują tu zakupów, a także nie lubią chodzić na spacery. Coraz mniejsze w kryzysie zaangażowanie miast w tworzenie atrakcyjnych przestrzeni publicznych skłania mieszkańców do szukania tych funkcji w centrach handlowych, które w procesie przekształceń próbują nadążać za zgłaszanymi potrzebami.