Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 17

O ile ogólnie obiekty handlowe można klasyfikować przyjmując jako kryterium na przykład powierzchnię najmu, liczbę kondygnacji czy kubaturę lub zasięg oddziaływania, to w przypadku centrów handlowych jako wyróżnik służą realizowane w nich funkcje. Do klasyfikacji centrów handlowych wykorzystuje się pojęcie generacji, która zależy od liczby funkcji, jakie pełni dane centrum. Stąd centrum handlowe pierwszej generacji to obiekt, w którym pasaże handlowe z kilkoma lub kilkunastoma sklepami i punktami usługowymi uzupełniał w jednej bryle budynku hipermarket. Są to zazwyczaj pierwsze powstające w Polsce w połowie lat 90. galerie handlowe. Obok hipermarketu znanej sieci, który zajmował ok. 70% powierzchni, swoje produkty oferowały zlokalizowane wzdłuż ciągu pieszego (pasażu) inne sklepy sieciowe, mniejsze butiki oraz punkty usługowe typu apteka, kwiaciarnia, kiosk, pralnia, szewc itp. Z czasem obiekty tego typu rozbudowywały się, zwłaszcza te zlokalizowane na obrzeżach miast, tworząc kilka połączonych jednokondygnacyjnych brył zajmowanych przez sklepy sieciowe różnych branż i oferujących szeroki asortyment towarów. Przykładem galerii pierwszej generacji w Polsce są obiekty Tesco, a także mniejsze wolnostojące centra handlowe sieci Real czy rozbudowane w ostatnich latach obiekty Stokrotki.

Zmiana struktury funkcjonalnej w centrach handlowych na korzyść innych najemców niż hipermarket zaowocowała powstaniem centrów handlowych drugiej generacji. W obiektach tych supermarket zajmował miejsce hipermarketu i stanowił nie więcej niż 40% powierzchni centrum handlowego. Na pozostałej powierzchni lokowały się sieci handlowe z branży obuwniczej, odzieżowej, sprzętu RTV i AGD, sieci sklepów sportowych, wyposażenia wnętrz, a mniejsze powierzchnie uzupełniane były handlem butikowym i usługami. Przykładem obiektów drugiej generacji są centra handlowe Carrefour oraz małe galerie handlowe z końca lat 90.

Trzecia generacja centrów handlowych to obiekty, w których funkcje handlowe uzupełnione zostały funkcjami rekreacyjnymi i rozbudowanymi powierzchniami food court. Stąd w obiektach tych znajdują się wydzielone – często na etapie projektu z uwagi na specyficzne potrzeby – kino, kręgielnia lub fitness club. W celach rekreacyjnych sezonowo wykorzystuje się również zewnętrzne powierzchnie parkingowe. Zimą buduje się lodowisko, latem – boisko do siatkówki plażowej, na którym organizowane są turnieje, czy tory mini gokartowe lub mini golfa. Ciekawe oferty spędzenia wolnego czasu mają na celu przyciągnięcie klienta i zatrzymanie go jak najdłużej w obiekcie, a także zbudowanie w nim pewnych nawyków związanych z centrum handlowym. Centra handlowe trzeciej generacji to m.in. Galeria Mokotów w Warszawie, Galeria Kazimierz w Krakowie, Galeria Dominikańska we Wrocławiu czy Galeria Galaxy w Szczecinie.

Centra handlowe czwartej generacji są obiektami wielofunkcyjnymi. Obok wspominanych wcześniej funkcji handlowych i rekreacyjnych dochodzą na przykład funkcje biurowe czy hotelowe. Z uwagi na konieczność efektywnego wykorzystania powierzchni działki i jej potencjału (kształt, dojazdy, ekspozycja) kubatura całego kompleksu jest podzielona na kilka brył, z dominantami przestrzennymi o wspomnianej funkcji biurowej (przykład Złotych Tarasów w Warszawie) lub na ostatnich kondygnacjach. Podobnie usługi hotelowe występują jako dominanta przestrzenna w osobnej bryle lub w części górnej budynku (planowana inwestycja Galerii Handlowej Makrum w Bydgoszczy).

Zaletą łączenia funkcji jest korzystanie ze wspólnej infrastruktury, w tym miejsc parkingowych, a także z funkcji uzupełniających dla funkcji biurowej w kompleksie handlowym (restauracje, kawiarnie, pralnie, usługi biurowe dla biznesu, rekreacja i inne wspomagające pracę biurową). Multifunkcyjne projekty galerii handlowych czwartej generacji obejmują również powierzchnię o funkcji handlowo-kongresowej czy wystawienniczej. Powstają także projekty łączące funkcje handlowo-mieszkalne z procesem rewitalizacji terenów poprzemysłowych, czego przykładem może być realizowany w Gdyni projekt Stocznia, który nadaje nową jakość przestrzeni miejskiej. Wśród istniejących centrów handlowych obiektami czwartej generacji są m.in. wspomniane Złote Tarasy w Warszawie, Manufaktura w Łodzi, Centrum Handlowe Silesia w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu.

Konkurencja na rynku centrów handlowych w dużych miastach oraz wysokie ryzyko inwestycji w czasie kryzysu związane z finansowaniem projektów skłaniają inwestorów do dywersyfikacji ryzyka poprzez uzupełnianie funkcji handlowych takimi, które zróżnicują portfel najemców, a dodatkowo wyróżnią obiekt w przestrzeni miejskiej.

W branży mówi się już o powstających w niektórych krajach Europy centrach handlowych piątej generacji, czyli nowoczesnych galeriach handlowych, uzupełnionych o sąsiadujące z nimi budynki biurowe i mieszkalne. Jest to koncepcja zwartej zabudowy wielofunkcyjnej, której punkt centralny stanowi obiekt handlowy, a wokół niego zlokalizowane są obiekty spełniające wszystkie funkcje miejskie z biurowymi i mieszkalnymi włącznie. Koncentracja tak licznych funkcji jest odpowiedzią na codzienne potrzeby mieszkańców.

Podsumowując, wiodącą funkcją w centrach handlowych pierwszej generacji był handel, w drugiej generacji dołączyły w szerszym zakresie usługi, a oferta handlowa obejmowała więcej branż. Obiekty trzeciej generacji dodały do istniejących funkcji rozrywkę, natomiast centra handlowe czwartej generacji są już obiektami wielofunkcyjnymi.