Читать книгу Zarządzanie nieruchomościami handlowymi - Iwona Foryś - Страница 16

Obiekt handlowy to stała lub tymczasowa konstrukcja, stanowiąca całość techniczno–użytkową, w której odbywa się przede wszystkim zorganizowana i bezpośrednia sprzedaż detaliczna towarów.

Z definicji wynika, że obiekty handlowe mogą mieć charakter tymczasowy, jak np. zadaszone, ale nieobudowane trwałymi ścianami hale targowe, kontenery lub stoiska tymczasowe niezwiązane trwale z gruntem poprzez fundament, albo być obiektami budowlanymi w myśl prawa budowlanego, czyli budynkami. Obiektem handlowym jest również lokal użytkowy, w którym realizowana jest sprzedaż detaliczna towarów. Stąd nieruchomości handlowe to budynki i lokale, które wyróżnia wiodąca funkcja (przeznaczenie) – sprzedaż detaliczna towarów22.

Nieruchomości handlowe obejmują zarówno obiekty wolnostojące, jak również ciągi kilku czy kilkunastu takich obiektów nastawionych na handel detaliczny artykułami z różnych branż23. Są to nieruchomości lokalowe – tradycyjne sklepy w parterach domów mieszkalnych, odrębne obiekty kubaturowe wkomponowane w zabudowę centrów miast, sklepy osiedlowe, ale także lokalne oraz ponadlokalne centra handlowe.

Inną kategorię, z uwagi na sprzedawany towar, tworzą sklepy typu dyskont, outlet factory lub malls, przypominające swoją strukturą „miasteczko handlowe” z wieloma funkcjami towarzyszącymi, zlokalizowane w strefach podmiejskich dużych aglomeracji. Mnogość określeń wynika z przyjmowanych kryteriów klasyfikacji oraz lokalnych branżowych definicji, które zaczynają funkcjonować w szerszej skali wówczas, gdy obiekty te pojawiają się w różnych krajach czy kontynentach za sprawą sieci handlowych.

Zdarza się również, że kryteria podziału wynikają z lokalnych przepisów prawa. Taką regulacją w Polsce była zaskarżona Ustawa z 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych24 (WOH). W ustawie zdefiniowano wielkopowierzchniowy obiekt handlowy jako obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m², w którym prowadzona jest jakakolwiek działalność handlowa (art. 2 ust. 1).

Tradycyjnie klasyfikacja obiektów handlowych jest związana z ich powierzchnią oraz z układem pionowym konstrukcji. Przyjmując to kryterium, zwyczajowo wyróżnia się:

● sklepy tradycyjne (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży do 400 m²);

● supermarkety (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży 0,4–2,5 tys. m²);

● hipermarkety (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży powyżej 2,5 tys. m²);

● centra handlowe (o powierzchni sprzedaży powyżej 5 tys. m², jedno- lub wielokondygnacyjne, zarządzane przez jednego operatora);

● galerie handlowe (o powierzchni sprzedaży powyżej 10 tys. m², wielokondygnacyjne, z funkcjami uzupełniającymi gastronomiczno-rekreacyjnymi).

Supermarket jest kojarzony ze sklepem o dużej powierzchni, oferującym szeroki asortyment towarów codziennego użytku, takich jak żywność, ubrania, kosmetyki, środki czyszczące itp. Mimo że poza umowną granicą powierzchni 2,5 tys. m² nie ma ściśle określonych kryteriów rozróżniających supermarkety od hipermarketów, to przyjmuje się zwyczajowo, że decydujący jest udział powierzchni przeznaczonej na artykuły przemysłowe (nonfood) oraz żywność (food). Te pierwsze są domeną hipermarketów, w których znajdują się rozległe stoiska z ubraniami, sprzętem gospodarstwa domowego, zabawkami, artykułami papierniczymi, sportowymi czy nawet sprzętem AGD, podczas gdy w supermarkecie produkty te są zazwyczaj w ograniczonym asortymencie, a dominuje przede wszystkim sprzedaż żywności. Typowy supermarket charakteryzuje samoobsługa. W wielu nowoczesnych sklepach wprowadzono również kasy samoobsługowe. Uzupełnieniem oferty supermarketu są stoiska obsługiwane przez sprzedawców, np. mięsne, rybne, z serami, pieczywem z własnej piekarni itp.

Skala obrotów w supermarketach, wysoka rotacja towarów, zakupy hurtowe i rozprowadzanie towarów przez centra dystrybucyjne w sklepach sieciowych oraz własne marki powodują, że sklepy te mogą konkurować na rynku niskimi cenami.

Efektywność ekonomiczna tej formy handlu detalicznego spowodowała, że wypiera ona z rynku mniejsze, tradycyjne sklepy (tabela 2.1). W roku 2012 największe obroty w handlu detalicznym w Polsce osiągały dyskonty oraz supermarkety. Ich udział w rynku odbywa się kosztem spadku udziału małych sklepów spożywczych z poziomu 19,8% w 2007 r. do 13,5% w 2012 r.

Tabela 2.1.

Udział sklepów w sprzedaży detalicznej wg formatów (w %)

^* prognoza

Źródło: S. Szczepaniak, Na ekspansji dyskontów najbardziej tracą małe sklepy, „Wiadomości Handlowe” 2013, nr 124, s. 10.

Charakterystyczną formą specjalistycznego supermarketu branżowego o dużej powierzchni sali sprzedaży są megamarkety (np. oferujące sprzęt RTV, wyposażenie wnętrz itp.).

Podobnie jak w przypadku supermarketów i hipermarketów, rozróżnienie centrów handlowych, domów towarowych czy domów handlowych (a dalej idąc tym tropem – również galerii handlowych, zwłaszcza pierwszej i drugiej generacji) nastręcza trudności, gdy jako kryterium przyjmuje się tylko powierzchnię sprzedaży, np. obiekty o powierzchni powyżej 5 tys. m² traktuje się jako domy handlowe, a od 10 tys.m² – jako centra handlowe25. Dom handlowy, dom towarowy czy centrum handlowe to obiekty działające pod jedną marką – z jednym operatorem, ale wieloma najemcami, np. w latach 80. Domy Towarowe Centrum w Warszawie czy Dom Handlowy C&A w Berlinie lub Centrum Handlowe Ster w Szczecinie. Dodatkowo w latach 70. i 80. w przypadku obiektów o powierzchni powyżej 400 m² sale sprzedaży lokowano na kilku kondygnacjach i wówczas mówiono o domach towarowych.

W licznych klasyfikacjach, a także potocznie używa się również takich określeń, jak sklepik dla placówki handlowej o małej powierzchni prowadzonej przez właściciela i jego rodzinę, w odróżnieniu od pojęcia sklep, w którym pojawia się zatrudniony personel (sprzedawca, kasjer, ekspedient). Dodatkowo za małe sklepy uznaje się sklepy oferujące podstawowy asortyment na powierzchni sprzedaży nie większej niż 200 m². Rozróżnia się również obiekty handlowe samoobsługowe (współcześnie także z samoobsługowymi kasami) oraz obiekty z pracownikami podającymi towary klientom (tzw. obsługą zza lady sklepowej).

W praktyce pojawiają się też pasaże handlowe, które oznaczają ciągi sklepów detalicznych różnych branż, na jednej kondygnacji, na planie przypominającym ciąg uliczny, z powierzchnią najmu najczęściej 30–80 m², zlokalizowanych jako obiekty towarzyszące innej funkcji, np. w przejściach podziemnych, stacjach metra, zadaszonych przestrzeniach między budynkami.

Główny Urząd Statystyczny na potrzeby statystyki publicznej również przyjmuje kilka definicji obiektów sklepowych, jednak koncentruje się przede wszystkim na formie organizacyjnej sklepów. Według GUS sklep jest stałym punktem sprzedaży detalicznej, który posiada specjalne pomieszczenie, czyli lokal sklepowy z oknem wystawowym oraz wnętrzem dostępnym dla klientów. Sklep może stanowić jednozakładowe przedsiębiorstwo lub może być jednym z zakładów przedsiębiorstwa wielozakładowego (wielosklepowego). Jednak jeżeli w dużych sklepach (np. w domach towarowych, domach handlowych, domach sprzedaży wysyłkowej) część powierzchni sprzedażowej została wydzierżawiona przez inną osobę prawną lub fizyczną, która prowadzi na niej sprzedaż detaliczną na własny rachunek, to ta część stanowi odrębny sklep. Natomiast o zaliczeniu sklepu do odpowiedniej specjalizacji branżowej decyduje względna przewaga wartości sprzedawanych towarów danej branży (np. sklep spożywczy, mięsny, rybny, obuwniczy itp.). Z uwagi na formy organizacyjne GUS wyróżnia26:

● domy towarowe, czyli wielodziałowe sklepy o powierzchni sal sprzedażowych minimum 2000 m², prowadzące sprzedaż szerokiego i uniwersalnego asortymentu towarów nieżywnościowych, a często także artykułów żywnościowych, z ewentualnie dodatkową działalnością pomocniczą – gastronomiczną i usługową;

● domy handlowe, czyli wielodziałowe (przynajmniej dwa działy branżowe) sklepy o powierzchni sal sprzedażowych 600–1999 m², prowadzące sprzedaż towarów o podobnym asortymencie, jak w domach towarowych;

● supermarkety, sklepy o powierzchni sprzedażowej 400–2499 m², prowadzące sprzedaż głównie w systemie samoobsługowym, oferujące szeroki asortyment artykułów żywnościowych oraz artykuły nieżywnościowe częstego zakupu;

● hipermarkety, czyli sklepy o powierzchni sprzedażowej 2500 m² i większej, prowadzące sprzedaż głównie w systemie samoobsługowym, oferujące szeroki asortyment artykułów żywnościowych i nieżywnościowych częstego zakupu, zwykle z parkingiem samochodowym;

● sklepy powszechne, czyli sklepy o powierzchni sal sprzedażowych 120– 399 m², prowadzące sprzedaż głównie towarów żywnościowych codziennego użytku oraz dodatkowo często nabywanych towarów nieżywnościowych;

● sklepy wyspecjalizowane, tj. prowadzące sprzedaż szerokiego asortymentu artykułów do kompleksowego zaspokojenia określonych potrzeb, np. sklepy z ubraniami, wyposażeniem mieszkań, artykułami motoryzacyjnymi, meblowe, sportowe itp.;

● pozostałe sklepy, czyli sklepy o powierzchni sal sprzedażowych do 119 m², prowadzące sprzedaż głównie towarów żywnościowych codziennego użytku oraz często nabywanych towarów nieżywnościowych;

● apteki, tj. stałe punkty sprzedaży detalicznej spełniające warunki sklepu, w których prowadzi się sprzedaż wyrobów farmaceutycznych lub zielarskich;

● stacje paliw, czyli punkty sprzedaży detalicznej paliw, benzyny, oleju napędowego, płynów chłodzących, środków czyszczących i innych podobnych.

Klasyfikacja centrów handlowych w USA27 jest oparta przede wszystkim na kryterium powierzchniowym. Dodatkowo uzupełniona jest o kryterium zasięgu oddziaływania danego obiektu, czyli obszaru obejmującego potencjalnych klientów. Wyróżnia w związku z tym obiekty handlowe:

● w ścisłych centrach aglomeracji, ciągach ulicznych (o powierzchni 1000–3000 m²);

● w strefach pośrednich aglomeracji (o powierzchni do 10 tys. m²), obejmujące 15–20 sklepów (lub supermarket), dodatkowo punkty usługowe, takie jak apteki, pralnie i inne; obiekty wolnostojące obsługują około tysiąca okolicznych gospodarstw domowych w promieniu 2,5 km, zajmując wraz z parkingami powierzchnię gruntu ok. 1,2 ha;

● lokalne centra handlowe, czyli budynki znajdujące się na terenie o powierzchni ok. 4 ha gruntu, które mieszczą 20–70 sklepów, w tym jeden lub dwa supermarkety, na powierzchni użytkowej 15–30 tys. m²; lokalne centrum handlowe obejmuje zasięgiem minimum 5 tys. gospodarstw domowych w promieniu 8 km;

● regionalne centra handlowe, obejmujące szeroki zakres usług towarzyszących, restauracji, banków itp., składające się z minimum sześciu głównych obiektów handlowych, w których na powierzchni użytkowej 30–80 tys. m², mieści się 70–225 sklepów obsługujących od 50 tys. do 150 tys. gospodarstw domowych, w promieniu 16–80 km;

● ponadregionalne centra handlowe o powierzchni handlowej powyżej 150 tys. m² i większej niż w regionalnych centrach handlowych liczbie sklepów.

Obok tradycyjnych centrów handlowych pojawiają się obiekty handlowe, które wyróżnia nie powierzchnia czy lokalizacja, ale sposób handlowania, np. przeceny, oferta kierowana do zamkniętej grupy klientów. Są to specjalistyczne dyskonty czy centra wyprzedażowe (off–price center), factory, outlet, discount malls, power center. Cechą charakterystyczną tych obiektów są niższe ceny niż w tradycyjnych sklepach.

Dyskonty to sklepy, w których strategia obejmujących je sieci koncentruje się na niskich cenach i agresywnej promocji. Jest to możliwe przy niskich kosztach dostawy towaru (ograniczony asortyment, produkcja i sprzedaż marki własnej dyskontu), dużej rotacji towaru, obniżonych kosztach ekspozycji towaru w sklepie (opakowania zbiorcze, sprzedaż z palet transportowych) oraz niższych kosztach marketingu (produkcja i sprzedaż towarów pod własną marką).

Centra wyprzedażowe oferują końcówki serii znanych marek, czyli najczęściej wycofywane z obrotu kolekcje. Są to towary pełnowartościowe, których sprzedaż spada z powodu wprowadzania nowych kolekcji i dalsze utrzymywanie ich w sklepie jest nieopłacalne.

Warunkiem funkcjonowania najemcy w centrum handlowym pod szyldem outlet factory są zapisy w umowie najmu dotyczące wysokości maksymalnych marż na sprzedawane towary, które zapewnią klientom atrakcyjną ofertę zakupową.

Unifikacja nazewnictwa obiektów handlowych w czasie globalizacji gospodarek wydaje się nieunikniona. W tym kierunku zmierzają podjęte przez International Council of Shopping Centers (ICSC) próby klasyfikacji centrów handlowych według funkcji oraz powierzchni najmu (tabela 2.2).

Tabela 2.2.

Typy centrów handlowych w Europie wg ICSC

Źródło. http://www.icsc.org/research/references/c-shopping-center-definitions

W przyjętym przez ICSC dokumencie Pan–European Shopping Center Standard zaproponowano definicję europejskiego centrum handlowego: jest to nieruchomość handlowa zaprojektowana, wybudowana (rozbudowywana) i zarządzana przez jeden podmiot (operatora), obejmująca sklepy i części wspólne, z powierzchnią najmu minimum 5 tys. m². Centra handlowe są podzielone na dwie kategorie:

● tradycyjne i

● specjalistyczne.

Tradycyjne centra handlowe (traditional) mają uniwersalne rozwiązania architektoniczne z typowym układem powierzchni, które mogą być zorganizowane zarówno w formule open–air lub enclosed i klasyfikowane według typu i powierzchni najmu (gross leasable area – GLA). Centra specjalistyczne (specialized) są zaprojektowane stosownie do charakteru działalności dla drobnego i wielkopowierzchniowego handlu w formule open–air; dodatkowo mogą być klasyfikowane według wielkości powierzchni najmu.

Tradycyjne sklepy handlowe dzielą się na: największe o powierzchni najmu 80 tys. m² i więcej, duże – od 40 tys. do 79 tys. m², średnie – od 20 tys. do 39 tys. m²

i małe z minimalną powierzchnią 5 tys. m².

Najmniejsze centra handlowe (small) dzielą się na: comparison–based oraz convinience–based shopping center. Pierwsze z nich są typowe dla centrów miast, często zajmują część większej powierzchni handlowej, ich najemcy to detaliści z branży odzieżowej, obuwniczej itp. Są to również sklepy z wyposażeniem domu, urządzeniami elektronicznymi, zabawkami, dobrami luksusowymi, często bez strategicznych najemców. Convinience–based shopping center to centra handlowe oparte na sprzedaży dóbr codziennego użytku (artykułów spożywczych, drogeryjnych, gospodarstwa domowego, kwiatów, produktów dla zwierząt), nastawione na dokonywanie przez klientów regularnych zakupów. Ich cechą charakterystyczną jest strategiczny najemca z branży spożywczej (supermarket lub hipermarket) oraz lokalizacja na obrzeżach miast, w osiedlach mieszkaniowych.

Specjalistyczne centra handlowe obejmują:

● retail park (lub równoważnie power center), factory outlet center oraz

● centra tematyczne (theme–oriented center).

Retail park zajmuje powierzchnie przygotowane dla średnich i dużych sprzedawców oferujących towary w dużych opakowaniach zbiorczych (np. Selgros, Makro Cash and Carry). Factory outlet center jest zaprojektowane i zaplanowane pod kątem potrzeb zespołu najemców, którymi są producenci lub detaliści sprzedający towary o obniżonych cenach. Przesłanką obniżek są duże zapasy magazynowe towarów posezonowych przed kolejnym sezonem lub spadająca ich sprzedaż.

Centra tematyczne są zorientowane na wąskie branże o bardzo dużym asortymencie towarów i często wsparte działalnością rozrywkową. Strategicznymi najemcami są w nich kina, restauracje, bary, kręgielnie, centra fitness. Działalność tego typu centrów handlowych wypełnia pewne nisze na rynku sprzedawanych produktów (np. wyposażenia wnętrz) lub może być kierowana do określonej grupy klientów (np. pasażerów na lotniskach).

International Council of Shopping Centers proponuje klasyfikacje centrów handlowych również na innych kontynentach w dokumentach: Asia-Pacific Shopping Center Definition Standard, Canadian Shopping Center Definition Standard, U.S. Shopping-Center Classification and Definitions oraz przywoływany wcześniej European Shopping Center Standard.

W standardach amerykańskich wyróżnia się centra handlowe podstawowe (super–regional mall, regional mall, large neighberhood center, neighberhood center i strip/convinience center) oraz specjalistyczne (power center, lifestyle, factory outlet, theme/festival) i odrębnie te zlokalizowane na lotniskach (airport retail).

W kanadyjskiej klasyfikacji wyróżniane są cztery typy centrów handlowych: traditional, speciality, hybrid, retail mixed–use development. W grupie centrów tradycyjnych mieszczą się: convinience, neighberhood, community, regional mall, super–regional mall, natomiast do specjalistycznych centrów handlowych należą: power, factory outlet, lifestyle shopping center.

Mimo podobnych nazw, w wymienionych systemach różne są przede wszystkim przedziały powierzchni najmu wyróżniające poszczególne obiekty. W ostatniej ze wspomnianych klasyfikacji Asia-Pacific Shopping Center Definition Standard różne definicje pojawiają się na poziomie lokalnym, np. w Malezji i Tajlandii występuje po dziesięć kategorii centrów handlowych, Singapur ma ich dziewięć, a Indonezja osiem.

Podsumowując, w czasach silnej konkurencji cechą charakterystyczną wszystkich obiektów handlowych, niezależnie od kryterium podziału, jest ograniczanie powierzchni magazynowej na rzecz powierzchni handlowej, zmniejszanie zatrudnienia na rzecz jak najszerzej rozumianej samoobsługi oraz tworzenie własnych marek w celu minimalizowania kosztów promocji. W ostatnich latach ogólną tendencją jest rozwój sprzedaży internetowej (e-commerce) i dowóz towarów do domu klienta. Pełna obsługa, zindywidualizowanie warunków sprzedaży staje się coraz częściej domeną sklepów ekskluzywnych, butikowych.