Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 15
1. Promoción de viviendas en alquiler asequible o social
ОглавлениеLos precios de los alquileres se han ido incrementando con el paso del tiempo, suponiendo una proporción cada vez mayor de los ingresos disponibles de los hogares, siendo esta situación principalmente perjudicial para los grupos sociales desfavorecidos ya que se da la posibilidad de que tengan dificultades para pagar viviendas de calidad (GARCÍA MONTALVO, 2019).
De esta manera, la financiación europea que se recibirá también está asignada a promover el acceso a la vivienda por parte de los grupos de población económicamente vulnerable, incluyéndose aquí a los jóvenes. Esto se debe a que la situación actual en lo que respecta a estos colectivos en lo que a vivienda se refiere es especialmente grave si, además, tenemos en cuenta la propia experiencia internacional (LÓPEZ RODRÍGUEZ Y MATEA ROSA, 2020). En los últimos años, el significativo incremento de los precios de la vivienda, y el consecuente esfuerzo excesivo de los ciudadanos, ha derivado en un notable auge de las dificultades de acceso a la misma, y es que el 45% de los inquilinos de vivienda libre destinan más del 40% de sus ingresos disponibles al pago del alquiler. Además, el sobreesfuerzo realizado por parte de los hogares con pocos recursos en España, pertenecientes al quintil más bajo (aquellos que concentran el 20% de los ingresos más bajos), es significativamente mayor en lo que respecta al alquiler que a la compra y la cuota hipotecaria (ver Tabla 4). Esta situación varía en función del nivel de renta de la población. Especialmente, en el caso de los ciudadanos más ricos (aquellos que concentran el 20% de los ingresos más altos), menos de uno de cada diez individuos destina un nivel de ingresos superior al pago de la renta recomendado.
Asimismo, en comparación con otros países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), España se encuentra en el top 10 de los países cuya población en el quintil inferior de la distribución del ingreso más destina al alquiler privado. Y se encuentra en más de 12 puntos porcentuales por encima de la media de países. Observando a los vecinos de España, Portugal se sitúa ligeramente por encima de la media de países, con un 32,5%, mientras Francia ni siquiera alcanza el 20%. En términos hipotecarios, España se sitúa en el top 5, por detrás de Nueva Zelanda, Italia, Canadá y Estados Unidos. Si se centra la atención en el caso de los países vecinos, puede señalarse que en este caso tanto Portugal (23,1%) como Francia (13,7%) se encuentran por debajo de la media de los países de la OCDE, que alcanza el 23,9%.
Tabla 4. Proporción de población en quintil inferior de distribución del ingreso que usa > 40% de ingreso disponible en hipoteca y alquiler, 2019 o último año disponible.
| Alquiler privado | Alquiler subsidiado | Hipoteca | Total | |
| Nueva Zelanda | 56,0% | 42,5% | ||
| Israel | 54,1% | 2,2% | 23,8% | |
| Chile | 53,8% | 31,5% | 49,4% | |
| Reino Unido | 47,5% | 26,3% | 30,7% | 40,2% |
| Finlandia | 46,0% | 37,0% | 3,1% | 34,0% |
| España | 45,7% | 9,5% | 37,0% | 37,7% |
| Estados Unidos | 45,6% | 38,8% | 43,9% | |
| Suiza | 44,8% | 27,2% | 13,3% | 35,2% |
| Islandia | 43,1% | 29,0% | 35,8% | |
| Grecia | 42,3% | 30,5% | 39,6% | |
| Luxemburgo | 42,0% | 38,0% | 41,3% | |
| Suecia | 41,9% | 13,2% | 37,9% | |
| Hungría | 41,0% | 16,3% | 35,5% | 31,5% |
| Estonia | 40,0% | 16,5% | 34,3% | 31,0% |
| Noruega | 38,8% | 9,8% | 27,9% | |
| Dinamarca | 36,9% | 36,9% | ||
| Canadá | 34,3% | 41,4% | 36,3% | |
| Portugal | 32,5% | 3,0% | 23,1% | 21,3% |
| Países OCDE | 32,4% | 14,4% | 23,9% | 26,5% |
| Italia | 32,1% | 10,8% | 42,1% | 31,5% |
| Bélgica | 30,0% | 5,9% | 25,9% | 22,0% |
| Países Bajos | 27,7% | 7,0% | 22,6% | |
| Polonia | 26,2% | 6,0% | 22,1% | |
| Australia | 24,8% | 23,7% | 24,6% | |
| Austria | 23,6% | 25,2% | 16,4% | 22,8% |
| Irlanda | 23,5% | 5,9% | 27,0% | 14,6% |
| Malta | 19,6% | 0,9% | 32,1% | 16,6% |
| Francia | 18,6% | 11,3% | 13,7% | 15,6% |
| México | 16,5% | 24,8% | 18,3% | |
| Eslovenia | 15,6% | 3,4% | 11,0% | 10,0% |
| Alemania | 14,4% | 9,9% | 20,8% | 14,2% |
| Chipre | 14,2% | 16,0% | ||
| Eslovaquia | 12,4% | 10,3% | 10,9% | |
| República Checa | 8,6% | 9,8% | 8,5% | |
| Latvia | 7,9% | 4,3% | 10,3% | |
| Bulgaria | 31,5% | |||
| Croacia | 20,7% | |||
| Japón | 32,1% | |||
| Corea | 20,9% | |||
| Lituania | 9,3% |
Fuente: Elaboración propia con datos de la OCDE (2020).
En el recién mencionado Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, uno de los objetivos establecidos es que tanto las Comunidades Autónomas como los propios ayuntamientos puedan contener los precios de los alquileres, estableciendo su propio índice de precios a través de una serie de mecanismos y, así, evitar que se produzca una subida inflacionista en los contratos y, por ende, un alza en los precios. Más concretamente, los mencionados instrumentos de contención podrán tratarse de incentivos fiscales o cualquier otro mecanismo.
Esta propuesta de fijación de límites en los precios de los alquileres que ha valorado implantar el Gobierno de España en la nueva Ley de Vivienda no ha sido bien recibida en la OCDE, ya que considera que el establecimiento de esta medida puede ser perjudicial en el medio plazo para los colectivos más vulnerables que deseen acceder a una vivienda asequible. El hecho de establecer un límite en el precio de los alquileres desincentiva la salida al mercado de una gran cantidad de inmuebles y esto va a repercutir en la escasez de las viviendas, encareciendo sus precios. Por tanto, la OCDE considera que una posible solución a este dilema puede darse a través de un incremento del gasto público para promover vivienda social, ya que las últimas informaciones al respecto indican que las promociones de las viviendas protegidas (antes Viviendas de Protección Oficial –VPO–) solamente en torno al 20% lo fueron en régimen de alquiler (LÓPEZ RODRÍGUEZ Y MATEA ROSA, 2020).
Dicho aumento del gasto público en vivienda social y asequible viene también derivado del reto al que se enfrentan los países de la OCDE debido a la llegada de la Covid-19. Y es que esta circunstancia no ha hecho más que agravar la situación de las personas que ya tenían una situación complicada previamente a la crisis del coronavirus, teniendo lugar pérdidas de empleo e ingresos entre la población más vulnerable.
Por tanto, resulta necesario establecer una serie de medidas que ayuden a regular esta situación, donde destacan las relativas a congelaciones estrictas de alquileres (fijar una tasa máxima o un techo inferior al precio medio de mercado) o la estabilización de los mismos (limitar el nivel de las rentas en una cierta zona, calle o barrio, modulable en base a ciertos factores residenciales). Se ha barajado y estudiado la posibilidad de establecer un límite en los precios máximos de la vivienda destinada al alquiler, pero como la mayoría de las cosas, esta acción presenta tanto ventajas como desventajas. En el corto plazo puede ayudar a mejorar la accesibilidad a la vivienda por parte del colectivo con menos recursos, pero en el largo plazo podría llegar a implicar una menor asequibilidad o dificultad de los inquilinos para acceder a la vivienda, una disminución en la movilidad laboral de la población trabajadora o una minoración de la oferta e inversión inmobiliaria (SCHUETTINGER y BUTLER, 1979).
La crisis económica de 2008 ha implicado una reducción del precio del alquiler. Pero la situación ha dado un giro de 180° en los últimos años. En este sentido, si se desagrega por Comunidades Autónomas no a todas les afecta por igual, sino que la presión en los precios diverge entre ellas, siendo más notable en aquellas regiones con mayor demanda que oferta de vivienda, tal y como sucede en Barcelona y Madrid. Es decir, las subidas abusivas se dan principalmente en zonas consideradas tensionadas, que corresponden básicamente a centros urbanos, zonas gentrificadas o enclaves con alto porcentaje de vivienda destinada al alquiler turístico.
Asimismo, además de las medidas de control de las rentas, también existe la posibilidad de otorgar subsidios a inquilinos en condición de vulnerabilidad. No obstante, la conclusión a la que se llega no difiere en absoluto de la recién mencionada y relativa a la limitación en los precios del alquiler, ya que mayores subvenciones de este tipo pueden resultar en una desproporción al alza de dichos precios en circunstancias donde la oferta y la demanda no van en la misma línea en lo que a flexibilidad se refiere.
Sin concretar qué medida de estabilización de alquileres puede ser la óptima, ya que los organismos competentes son quienes tienen la última palabra, lo que si queda claro es que se debe buscar una solución que beneficie especialmente a los inquilinos en el corto, medio y largo plazo.
