Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 20

La compraventa de viviendas se está recuperando y, con ella, la concesión de préstamos con garantía hipotecaria que permiten financiar la adquisición1. Obtener un préstamo es el sueño de casi todos los ciudadanos que ansían disponer de una vivienda en propiedad; y, cuando lo consiguen, a veces se transforma en su mayor pesadilla.

“En la actualidad, la adquisición de un bien inmobiliario raramente se lleva a cabo sin recurrir a un préstamo. (…) Para suscribir un préstamo, el consumidor medio dispone, en principio, de diferentes fuentes de información, como los folletos o las guías prácticas elaborados por las entidades bancarias e incluso también por las asociaciones de protección de los consumidores, cuyo objetivo es facilitar información a los potenciales compradores sobre determinados elementos como la capacidad máxima de endeudamiento, los tipos de interés fijo o variable y los índices de referencia. (…) Ahora bien, a menudo, debido al carácter técnico de la información relativa a los préstamos hipotecarios, el consumidor medio no alcanza a comprender determinados conceptos, como ‘tipo de interés’ (fijo o variable), ‘índice de referencia’ o ‘tasa anual equivalente’ (TAE), y, en particular, las diferencias entre estos conceptos. Lo mismo cabe decir del funcionamiento o del cálculo concreto no solo de los tipos de interés variables, sino también de los índices de referencia oficiales de préstamos hipotecarios y de las TAE sobre cuya base se calculan estos tipos de interés. En estas circunstancias, el nivel de información que se exige del profesional es de vital importancia para permitir al consumidor medio comprender el coste real de su préstamo”2.

Efectivamente, qué duda cabe de que la complejidad de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria ha aumentado de manera exponencial.

El propio legislador ha reconocido la obsolescencia de algunas normas –que inevitablemente acarrea (esto es de mi cosecha) una insuficiente protección–, motivada por factores tales como la enorme transformación que la comercialización de servicios bancarios ha experimentado desde principios de los años noventa (del siglo pasado), la enorme expansión del crédito –especialmente el hipotecario–, el aumento y completa generalización del acceso minorista a los servicios bancarios, la aparición de nuevos instrumentos financieros de “creciente complejidad”, la difusión del empleo de nuevas tecnologías en las relaciones con los clientes y también la crisis del sector financiero ya en el siglo XXI3.

La litigiosidad sobre el clausulado de los préstamos con garantía hipotecaria, ha pivotado sobre pactos de diverso contenido; y, en algunos casos, esos pactos afectan a una cuestión tan esencial como el tipo de interés aplicable al préstamo. Esencial, pues determina la contraprestación que el prestatario habrá de satisfacer por el dinero prestado durante toda la vida del préstamo4.

Debido a la enorme repercusión mediática que han tenido algunas resoluciones judiciales favorables al prestatario5, el ciudadano medio pudiera tener la impresión de que, si se decide a litigar sobre el clausulado de su préstamo, sistemáticamente prosperará su pretensión. A continuación veremos que no sucede así en todos los casos.

Sería imposible analizar aquí todos los aspectos de los préstamos que han sido objeto de contienda judicial (comisión de apertura, cláusulas de gastos6, de vencimiento anticipado, de cuantificación del interés de demora, etc.), por lo que nos referiremos a algunos que revisten especial interés por afectar al interés remuneratorio del préstamo y por las novedades jurisprudenciales que presentan.