Читать книгу Aspectos tributarios de la financiación de la vivienda - Juan Enrique Varona Alabern - Страница 17

La presencia de medidas a favor de la vivienda en España pone en evidencia cómo esta problemática ha sido constante desde hace años y, especialmente, desde el inicio de la pasada crisis económica. Por tanto, se requieren acciones para abordar los problemas relacionados con el acceso a viviendas asequibles, los elevados precios de los alquileres, el desequilibrio existente entre la escasa o insuficiente oferta y la demanda o la falta de viviendas sociales, entre otros. Las marcadas épocas de auge y de recesión de la economía española han afectado a la financiación, y no tanto a la esencia, de diversas partidas, entre las que destaca la correspondiente a vivienda.

Tras lo analizado a lo largo de este capítulo, para solventar los desafíos mencionados es necesario el impulso de un amplio abanico de políticas públicas en diversos ámbitos de manera transversal. La clave es que dichas políticas en conjunto tengan como objetivo último facilitar el acceso a la vivienda de manera asequible, limitando el esfuerzo respecto de los niveles de ingresos del hogar, ya que no es recomendable destinar más de la tercera parte de los ingresos al acceso a la vivienda dado su carácter de bien preferente tal y como establece la OCDE (2020). Asimismo, otro objetivo fundamental sería la creación de más vivienda social, a pesar de que esta finalidad suponga una mayor inversión pública. Y es que implementar este tipo de medida a fin de facilitar una vivienda más social y asequible tendría un doble beneficio: proteger a los colectivos vulnerables o de menos recursos económicos a medida que aumenta la oferta de viviendas, lo que tiene un impacto directo en el desahogo del repunte de los precios de mercado.

Aspectos a tener en cuenta a la hora de establecer políticas públicas asociadas a la vivienda son el cambio demográfico y social o la crisis disruptiva de la Covid-19. El primer componente supone un reto dado el rápido envejecimiento de la población española, lo cual tendrá un impacto, si es que no lo tiene ya, sobre la propia naturaleza y ubicación de las viviendas demandadas. Además, es necesario que las entidades públicas sepan adaptarse a las necesidades de una población que envejece y cada vez tiene una mayor esperanza de vida. El segundo elemento puede haber modificado para siempre las prácticas y hábitos laborales, especialmente en lo que a teletrabajo se refiere, pudiendo esta mega tendencia reestructurar el mercado inmobiliario tal y como lo conocemos en la actualidad. Más concretamente, se podría dar el caso de una mayor demanda de viviendas de mayor tamaño en ciertas áreas periurbanas o, incluso rurales, en contraposición con una menor demanda de espacio para oficinas o locales en el centro de las ciudades.

Por tanto, sería necesario diseñar e implementar nuevas políticas de oferta de vivienda que actuaran como un colchón anticíclico sectorial. Entre estas, se puede recomendar el aumento de suelo para intensificar la construcción de vivienda, las ayudas a la construcción de un parque de vivienda en alquiler asequible o sufragado con colaboradores público-privados en zonas con demanda insatisfecha, el apoyo o incentivo fiscal a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, así como el fomento a la empleabilidad de los jóvenes. No obstante, es poco probable que estas políticas se basten por sí mismas, por lo que no se deben dejar en el olvido aquellas relativas a aspectos de demanda, tan importantes como las de oferta para que exista un equilibrio entre ambos determinantes del mercado residencial. En este sentido, se podrían impulsar medidas que ayuden a los compradores o inquilinos de viviendas con el pago inicial o con reducciones en los impuestos aplicables en cada caso. Además, sería de vital importancia el hecho de examinar la futura demanda potencial de viviendas, ya que ésta va ligada a la propia evolución tanto de la economía como del mercado laboral y, en particular, con el nivel de empleo existente en cada momento dada la actual recuperación heterogénea en precios y cantidades por áreas geográficas.

Siguiendo el ejemplo de otros países, cabría la posibilidad de implementar políticas de control de precios asociado a los problemas de accesibilidad a la vivienda, en particular, a los grupos de población más vulnerables y con menos recursos. No obstante, en este supuesto hay que ser muy cautelosos, ya que estos controles junto a contratos de mayor duración y limitaciones en las cláusulas de rescisión desincentivan la oferta de vivienda, situación poco deseable en la actualidad.

En definitiva, el grado de coordinación entre los tres niveles de administración pública (Central, Autonómica y Local) ha de ser mayor en lo que a políticas de vivienda se refiere mirando al horizonte de una mayor integración social, así como su objetivo común. En base a las necesidades surgidas en materia de alquiler y condiciones de empleo, especialmente, retribución y estabilidad, es recomendable que los poderes públicos destinen progresivamente más financiación a través de sus presupuestos para vivienda a fin de poder coordinar las políticas de ayuda directa al acceso a la misma mediante la creación de un parque estable y suficiente de viviendas sociales en alquiler. Por su parte, los gobiernos autonómicos podrían continuar con el impulso de la vivienda protegida en propiedad, a través de sus propios planes. Y, finalmente, a su vez, los ayuntamientos deberían contar con un mayor grado de autonomía en la definición de sus propias orientaciones de política de vivienda, así como en la cuantificación, programación, promoción y ubicación de las mismas dentro de su municipio.