Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 23

В п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Данный перечень соответствует основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей, установленным п. 1 ст. 8 ГК. И если ГК устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации прав определяет их документальное выражение – правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи. При этом перечень оснований возникновения гражданских прав, и перечень оснований для государственной регистрации не являются исчерпывающими. Законодатель допускает как приобретение, так и государственную регистрацию прав по иным, не указанным в данных перечнях, основаниям.

Регистрация прав на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК, абз. 2 п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав акт органа государственной власти или местного самоуправления является основанием для регистрации прав, если он:

• предусмотрен законом в качестве основания возникновения гражданских прав;

• издан уполномоченным органом в рамках его компетенции;

• издан в установленном законодательством порядке;

• содержит сведения об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права.

То есть основанием для регистрации права является не любой акт государственного или муниципального органа, а только соответствующий данным условиям.

Существует мнение, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным в судебном порядке, регистратор не может отказать в регистрации установленного им права. Такая точка зрения основана на ст. 13 ГК и п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, в котором одним из оснований для отказа является признание акта государственного органа или акта местного самоуправления недействительным с момента его издания.

Однако к компетенции Регистрационной службы относятся проверка наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). Правовые последствия влечет только правомерное действие. Акт, принятый с превышением компетенции или с нарушением законодательства, не может являться основанием для государственной регистрации права, независимо от признания его недействительности судом. Такой акт не является «действительным» документом в отношении прав на недвижимость, не влечет приобретение права и не может служить основанием для регистрации.

Если в Регистрационную службу представлен акт, не предусмотренный законом в качестве основания возникновения гражданских прав, или изданный с превышением компетенции, в регистрации должно быть отказано на основании того, что «лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект». Если акт издан с нарушением законодательства, то в регистрации отказывается на основании того, что «документы, представленные на регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». По этому же основанию может быть отказано, если в акте не указан объект недвижимого имущества, его правообладатель или не названо подлежащее государственной регистрации право[89].

Законом, в частности, предусмотрены следующие случаи возникновения гражданских прав на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления:

1. Предоставление земельных участков. Осуществляется в соответствии со ст. 265, 268 ГК, ст. 20, 28, 29 ЗК, иными нормами земельного законодательства[90]. В случае регистрации не возникновения, а наличия ранее возникших прав применяются также и нормы, действовавшие до вступления в силу ЗК.

При выкупе или аренде земельного участка права возникают на основании не акта уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК).

2. Закрепление имущества за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 1 ст. 299 ГК). Основанием является акт (распоряжение, решение, постановление) органа, уполномоченного распоряжаться соответствующей федеральной, государственной собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью[91].

3. Разграничение государственной и муниципальной собственности[92]. Отметим, что новое строительство нельзя отнести к случаям приобретения прав на основании актов государственных или муниципальных органов. Постановление уполномоченного органа об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию – это не юридический акт наделения правом собственности, а только подтверждение факта окончания строительства и создания нового объекта недвижимости в соответствии со строительными, градостроительными и другими нормами. В данном случае право приобретается первичным способом в результате действий самого застройщика, а не в результате действий органа государственной власти или местного самоуправления.

Регистрация прав на наследство

В соответствии со ст. 1110 ГК при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК не следует иное. Правопреемство, хотя и относится ко вторичным способам приобретения права, не является сделкой. Это особый случай перехода прав, связанный с исчезновением субъекта – смертью физического или прекращением юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК). Юридический состав наследования состоит из совокупности юридических фактов (факта принадлежности имущества наследодателю, факта его смерти, факта родственных отношений) и односторонних и многосторонних сделок (завещания, принятия или отказа от наследства, раздела наследства).

В соответствии со ст. 1152 ГК, а также ст. 546 ГК РСФСР 1964 г. (действовавшей до 01.03.2002) установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 528 ГК РСФСР, ст. 1114 ГК). Принято говорить, что в случае наследства государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

Если имущество умершего никто не наследует (наследники по закону или завещанию отсутствуют, не имеют права наследовать или не принимают наследства), такое имущество считается выморочным и переходит по закону в собственность Российской Федерации (ст. 1151 ГК)[93].

Государственная регистрация прав проводится на основании свидетельств о праве на наследство, которые по желанию наследников могут быть выданы всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследство в целом или на его отдельные части (п. 1 ст. 1162 ГК). Свидетельство выдается нотариусом (или уполномоченным в соответствии законом должностным лицом) по месту открытия наследства – последнему месту жительства наследодателя (ст. 1115, 1162 ГК), а не по месту нахождения наследуемого недвижимого имущества.

В случае наследования в общую долевую собственность наследство может быть разделено между наследниками. Соглашение о разделе наследства или выделении из него доли может быть заключено после выдачи свидетельства о праве на наследство (ст. 1165 ГК). Государственная регистрация прав наследников при разделе наследства осуществляется по двум основаниям: соглашение о разделе наследства и ранее выданное свидетельство о праве на наследство. Если до заключения соглашения о разделе наследства была осуществлена государственная регистрация долевой собственности наследников, то регистрация прав на разделенное наследниками недвижимое имущество осуществляется на основании одного данного соглашения. Несоответствие раздела наследства причитающимся наследникам долям не может повлечь отказ в государственной регистрации (п. 3 ст. 1165 ГК). Наследники, разделяя наследство, действуют как долевые собственники в силу закона. Но поскольку раздел наследства является не правопреемством, а сделкой, то права на недвижимость возникают уже с момента государственной регистрации.

Выдача свидетельства о праве на наследство подтверждает установленный законом юридический состав наследственного правоотношения и наличие бесспорного права на наследство. Совершая указанное нотариальное действие, нотариус в соответствии с Основами законодательства о нотариате проверяет факты смерти наследодателя, родственных отношений, принятия наследства, принадлежности имущества наследодателю, время и место открытия наследства и др. Поэтому в ст. 17 Закона о регистрации прав свидетельство о праве на наследство указано в качестве одного из оснований для регистрации права собственности. В этом случае правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку действительности поданного документа, включая проверку компетенции нотариуса и сведений, необходимых для государственной регистрации, а также исследование ЕГРП на предмет противоречий между заявленным и ранее зарегистрированным правом на наследуемый объект. Проверка родственных отношений, факта смерти наследодателя, размера причитающихся наследникам по закону или завещанию долей, соблюдения права на обязательную долю и пр., т. е. ревизия нотариального действия не входит в компетенцию регистрирующего органа. Однако если наследственная масса определена только на основании подлинников правоустанавливающих документов наследодателя, Регистрационной службой может быть выявлено, что имущество выбыло при жизни наследодателя из его владения или обременено правами третьих лиц. Поэтому в настоящее время при оформлении наследства нотариус может запросить информацию из ЕГРП о правах наследодателя и их ограничениях (обременениях).

Выдаваемые нотариусом в соответствии со ст. 74, 75 Основ законодательства о нотариате свидетельства о праве на долю в общем имуществе по совместному заявлению супругов или по заявлению пережившего супруга свидетельствуют не о наличии права на имущество, а только о размере доли в праве общей собственности. Указанные свидетельства являются основанием для регистрации права долевой собственности вместе с правоустанавливающим документом на общее имущество, подтверждающим возникновение совместной собственности супругов.

Регистрация прав на имущество при создании юридических лиц

В соответствии с п. 3 ст. 213 ГК коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Как известно, юридические лица могут быть созданы двумя способами[94]:

а) путем учреждения нового юридического лица;

б) путем реорганизации существующего юридического лица. Способ создания юридического лица указывается в первых положениях устава юридического лица. В зависимости от способа создания приобретение и регистрация прав на недвижимое имущество имеют следующие особенности.

Учреждение юридического лица. Передача учредителем (участником, членом) недвижимости в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал осуществляется на основании учредительного договора или иного договора о создании юридического лица.

Так, договор о создании акционерного общества не является учредительным документом общества, но он определяет размер уставного капитала общества, размер и порядок оплаты акций, размещаемых среди учредителей общества (ст. 9 Закона об АО).

Учредительными документами общества с ограниченной ответственностью являются учредительный договор и устав. Учредительным договором определяются состав учредителей (участников) общества, размер уставного капитала и доли каждого из них, размер и состав вкладов, порядок и сроки их внесения (ст. 12 Закона об ООО). Каждый учредитель общества должен полностью внести свой вклад в уставный капитал общества в течение срока, который определен учредительным договором и который не может превышать одного года с момента государственной регистрации общества.

Особенности вкладов (взносов) в имущество юридических лиц иных организационно-правовых форм (полных и коммандитных товариществ, обществ с дополнительной ответственностью, кооперативов, фондов, общественных, религиозных и иных некоммерческих организаций) установлены гл. 4 ГК и федеральными законами, определяющими правовое положение и порядок создания данных юридических лиц.

Таким образом, регистрация права вновь созданного юридического лица на переданное ему в качестве вклада или в оплату акций недвижимое имущество осуществляется на основании учредительного или иного документа, содержащего обязательства учредителя (участника) по передаче имущества (учредительный договор ООО, договор о создании АО). Разумеется, что данный документ должен соответствовать п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав и содержать описание недвижимого имущества и наименование юридического лица. Обязательным условием регистрации является предварительная регистрация права собственности учредителя (участника) на передаваемую им недвижимость. Необходимо также подтверждение исполнения учредителем (участником) своих обязательств по оплате вклада (взноса) или акций – документ о фактической передаче имущества, подписанный учредителем и созданным юридическим лицом, например передаточный акт. Поскольку в данном случае права возникают на основании сделки, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации заявления о регистрации перехода права подаются от имени учредителя и учрежденного им юридического лица.

Если общество создается одним учредителем, то основанием для регистрации будет единоличное решение об учреждении общества, утверждении его устава и денежной оценки имущества, вносимого в оплату акций или в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (ст. 9 Закона об АО, ст. 11 Закона об ООО).

Права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса) созданного путем учреждения нового юридического лица возникают в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК по общему правилу – с момента государственной регистрации права. До регистрации перехода права имущество остается собственностью учредителя.

Регистрация права собственности учрежденного акционерного общества на внесенное учредителем недвижимое имущество необходима для государственной регистрации выпуска акций и отчета об итогах выпуска акций. Так, согласно п. 3.2.7 Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных приказом ФСФР РФ от 25.01.2007 № 07-4/пз-н[95], если в оплату акций, размещенных при учреждении акционерного общества – эмитента, внесено недвижимое имущество, в регистрирующий орган представляется копия документа, подтверждающего право собственности эмитента на это имущество.

Реорганизация существующего юридического лица. Реорганизация означает прекращение реорганизуемого юридического лица (право-предшественника)[96] и переход его прав и обязанностей в порядке правопреемства к вновь созданному юридическому лицу (правопреемнику). Именно правопреемство отличает реорганизацию от ликвидации – другого способа прекращения юридических лиц без перехода прав и обязанностей (п. 1 ст. 61 ГК).

Реорганизация может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования (изменения организационно-правовой формы). Порядок реорганизации и особенности правопреемства определены ст. 57–60 ГК и законами об организациях различного вида. Иногда неверно полагают, что реорганизованное юридическое лицо является учредителем вновь созданной организации-правопреемницы. Нельзя путать различные способы создания юридических лиц – реорганизацию существующего и учреждение нового юридического лица. У созданного путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники, акционеры, члены – в зависимости от его организационно-правовой формы.

Правопреемство при реорганизации юридических лиц наряду с наследованием является одним из способов приобретения права собственности (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК). Но если при наследовании правопреемство универсальное (полное), то при реорганизации в форме разделения, выделения происходит правопреемство сингулярное (частичное). При слиянии, присоединении и преобразовании права и обязанности правопредшественника переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом, а при разделении и выделении – в соответствии с разделительным балансом (ст. 58 ГК).

Право у вновь созданных организаций возникает с момента их государственной регистрации в государственном реестре юридических лиц. Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения – с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК). Как и при наследовании, право у правопреемника возникает с момента прекращения правопредшественника (кроме реорганизации в форме выделения).

Основанием для государственной регистрации права юридического лица – правопреемника являются передаточный акт или разделительный баланс (в зависимости от формы реорганизации), которые должны быть утверждены учредителями (участниками) юридического лица – правопредшественника или его уполномоченным органом, принявшим решение о реорганизации. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в указанных документах должно содержаться описание объекта недвижимости и его адрес (место нахождения). Необходимым условием регистрации является подтверждение возникшего до реорганизации права собственности правопредшественника. Если это право не было до реорганизации зарегистрировано в ЕГРП, то необходимо представление правоустанавливающих документов правопред-шественника (о возникшем до 31 января 1998 г. праве). Осуществить регистрацию ранее возникшего права юридического лица после реорганизации невозможно ввиду его прекращения (кроме случая выделения). Еще раз отметим, что при реорганизации права приобретаются в порядке правопреемства, а не на основании сделки, как при учреждении нового юридического лица. Поэтому требования его обязательной «перерегистрации» ранее возникшего права по аналогии с «первичной регистрацией» перед сделкой неправомерны.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица – одна из форм реорганизации, при которой возникает новое юридическое лицо. Например, при преобразовании ООО в ЗАО даже в случае сохранения наименования, должна быть осуществлена регистрация права вновь возникшего юридического лица на основании передаточного акта, а не внесение изменений в ЕГРП.

Напротив, не является реорганизацией смена типа акционерного общества – ЗАО в ОАО (ст. 7, 20 Закона об АО). В этом случае в ЕГРП в наименование субъекта права вносятся изменения на основании новой редакции устава общества или на основании изменений в устав.

Регистрация прав на объекты недвижимости в потребительских кооперативах

Приобретение права на помещение в жилищном, гаражном, дачном и ином потребительском кооперативе осуществляется в соответствии с диспозицией п. 4 ст. 218 ГК при наличии следующего юридического состава:

1) существование кооператива как юридического лица;

2) членство правообладателя в кооперативе или наличие права на паенакопление;

3) предоставление пайщику помещения кооперативом;

4) полная выплата пая за предоставленное помещение. Выплату пая следует отнести к вторичным способам приобретения

права. Поэтому кооператив должен обладать правом собственности на предоставляемые пайщику квартиру, гараж или дачу, а указанные объекты недвижимости не должны быть самовольными постройками.

Поскольку право на объекты недвижимости в потребительских кооперативах возникает на основании совокупности юридических фактов, все из них должны быть установлены в ходе правовой экспертизы при государственной регистрации.

Например, если речь идет о предоставлении гаражных боксов во вновь построенном гаражном комплексе, то предварительно должна быть проведена регистрация права собственности гаражно-строи-тельного кооператива (ГСК) на созданное им недвижимое имущество на основании разрешения на ввод в эксплуатацию[97]. Кооператив может представить список своих членов и документ о распределении гаражей, после чего пайщики в индивидуальном порядке обращаются за регистрацией своих прав с предоставлением справки кооператива. Напротив, при регистрации ранее возникших прав на квартиры в домах ЖСК нет необходимости проверять соблюдение правил застройки, поскольку заселение таких домов могло осуществляться только после приемки их в эксплуатацию.

Основанием для регистрации является справка кооператива, которая должна содержать сведения, необходимые для государственной регистрации прав:

• полное имя правообладателя – члена кооператива;

• описание предоставленного кооперативом объекта недвижимости;

• размер пая за помещение и дату его полной выплаты. Поскольку данная справка подтверждает не все юридические факты, необходимые для возникновения права, обязательным условием регистрации является документальное подтверждение:

• регистрации кооператива как юридического лица;

• полномочий председателя правления кооператива, подписавшего справку;

• создания объекта недвижимости, помещения в котором предоставлены членам кооператива.

При возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (например, в случае конфликта правопритяза-ний на квартиру, гараж и пр.) может быть истребован и документ о распределении помещений в кооперативе.

Необходимые документы – устав кооператива, списки членов, протоколы об избрании председателя и распределении квартир или гаражей, акты ввода домов или гаражей в эксплуатацию Регистрационная служба может запросить не у заявителей-граждан, а непосредственно у правлений кооперативов или уполномоченных органов в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав.

Выплата пая является не единственным способом приобретения прав на недвижимость в кооперативе. При правовой экспертизе следует обращать внимание на дату выплаты и размер пая. На основании справки кооператива может быть зарегистрировано право не любого члена кооператива, а только лица, выплатившего свой пай за помещение, предоставленное кооперативом. Например, если пай был полностью выплачен умершим гражданином, то право на помещение приобретается вступившими после него в кооператив наследниками в порядке наследования. Паи могут быть выплачены не за предоставленную пайщику недвижимость, а на общие потребности, например, благоустройство или прокладку коммуникаций на территории кооператива. Об этом может свидетельствовать размер пая, существенно меньший стоимости недвижимости. Если объект недвижимости был не предоставлен члену кооператива, а построен им самостоятельно (как правило, в садовых и дачных кооперативах), то право он приобретает первичным способом – как на вновь созданную недвижимую вещь (п. 1 ст. 218 ГК)[98].

В иных некоммерческих объединениях граждан, например садоводческих, огороднических, дачных товариществах или некоммерческих партнерствах, за счет паевых взносов возможно создание или приобретение имущества общего пользования. Поэтому справки товариществ или партнерств не являются основанием для государственной регистрации прав на индивидуальные дачные и садовые дома.

Отдельно рассмотрим вопрос о моменте возникновения права на помещение в кооперативе. Законом СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР» (ст. /), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (с изменениями от 24.06.1992) было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению – продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям была придана обратная сила: член кооператива является собственником независимо от того, когда им уплачен пай: до или после вступления в действие закона[99].

Однако вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. По мнению Е. А. Суханова[100], взаимоотношения потребительского кооператива как собственника и граждан-пайщиков как его членов, пользующихся соответствующими объектами недвижимости, предоставленными им кооперативом, носят срочный характер. Как только пайщик полностью выплатит паевой взнос за такой объект, он приобретает на него право собственности, которое в силу п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК подлежит обязательной государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе, т. е. право возникнет на основании полной выплаты пая, но с момента государственной регистрации.

В то же время материалы судебной практики и ранее действовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности, а также неоднозначное толкование п. 4 ст. 218 ГК дают право на другую точку зрения. Так, П. В. Крашенинников указывает, что член кооператива, приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона[101].

Новые нормы о потребительских кооперативах, созданных для удовлетворения жилищных потребностей, были введены ЖК (разд. V ЖК «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и Законом о накопительных кооперативах. Аналогично ст. 218 ГК право собственности на помещение, предоставленное члену жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива, возникает в случае полной выплаты пая (ст. 129 ЖК, ст. 30 Закона о накопительных кооперативах). Данные нормы указывают основание для приобретения права, но не момент его возникновения, отличный от даты государственной регистрации. Данные кооперативы могут приобретать в собственность жилые помещения и предоставлять их пайщикам. Если право собственности кооператива зарегистрировано в ЕГРП, то оно будет существовать до момента регистрации права (перехода права) собственности гражданина, полностью выплатившего пай.