Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 43

Представителями правообладателей или участников сделок, в частности, являются:

♦ руководители юридических лиц;

♦ законные представители несовершеннолетних до 14 лет;

♦ опекуны недееспособных граждан;

♦ представители в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления;

♦ представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

♦ нотариусы, удостоверившие сделку или совершившие иное нотариальное действие, на основании которого возникает право на недвижимость. Полномочия руководителей юридических лиц могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица; приказом о назначении директора (заключенным контрактом) – для организаций, имеющих единственного учредителя (в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений). Полномочия внешнего управляющего организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего.

В соответствии со ст. 125 ГК от имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации и субъектов РФ выступают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований в рамках своей компетенции выступают органы местного самоуправления. Для регистрации прав указанных публичных собственников или сделок с их участием необходимо приложение документа, подтверждающего полномочия лица – представителя уполномоченного органа (например, доверенность представителя администрации муниципального образования или комитета по управлению имуществом). Руководители органов государственной власти или местного самоуправления действуют без доверенности, данным лицам достаточно предъявить приказ о назначении. Правовые акты, определяющие статус данных органов, являются публичными документами. Они вступают в действие после опубликования в соответствующем печатном органе субъекта РФ или муниципального образования, поэтому представления их подлинников не требуется.

Представительство органов власти и управления от имени публичных образований следует отличать от действий указанных организаций от собственного имени. Министерства, агентства, службы администрации, департаменты, комитеты, как правило, являются юридическими лицами в организационно-правовой форме учреждений, обладающих собственной гражданской правоспособностью. Данные субъекты могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Приобретенное ими от собственного имени недвижимое имущество поступает в оперативное управление в соответствии со ст. 299 ГК.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних граждан – родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители – свидетельство об усыновлении. Обратим внимание, что дети старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей. Опекуны, действующие от имени малолетних и недееспособных граждан, и попечители несовершеннолетних старше 14 лет или ограниченных судом в дееспособности лиц, дающие согласие на сделку, представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства. Допускается представление документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних и недееспособных граждан третьими лицами, уполномоченными на то их родителями, усыновителями, опекунами.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений: фамилии, имени, отчества, даты рождения, места жительства представляемого физического лица, наименования и реквизитов документов, удостоверяющих его личность. Проверяется также соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия (не более трех лет) (п. 1 ст. 186 ГК). Если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение одного года. Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя, скрепленную печатью организации (п. 5 ст. 185 ГК).

Полномочия нотариуса, представляющего при регистрации участников сделки и (или) правообладателя, подтверждаются приказом территориального органа Росрегистрации о назначении на должность. В соответствии с порядком, утвержденным приказом Минюста России от 02.12.2003 № 306[131], Реестр государственных нотариальных контор и контор нотариусов, занимающихся частной практикой, ведет Росрегистрация, т. е. тот же орган, который осуществляет регистрацию прав на недвижимость. Однако представление приказа о назначении нотариуса в случае подачи им документов на регистрацию является необходимым в соответствии с общим принципом документального подтверждения полномочий представителей правообладателей и участников сделок и указано в п. 30 Административного регламента государственной регистрации прав. Одновременно необходимо отметить, что полномочия нотариуса заявлять о государственной регистрации на основании совершенных им нотариальных действий, являются полномочиями в силу федерального закона и, следовательно, не могут быть переданы иному лицу, в том числе на основании доверенности.

Доверенность, составленная за границей, должна быть апостили-рована или легализована Департаментом консульской службы МИД России[132].

Доверенность, выданная в порядке передоверия, должна быть удостоверена нотариально (п. 3 ст. 187 ГК).

Подлинник доверенности возвращается представителю, копия остается в делах регистрационной службы.

Следует различать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представление своих интересов в органе по регистрации (подачу и получение документов) они могут доверить другим лицам.

На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК). Формально доверенность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не вызывать у регистратора серьезных сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, доверенность на совершение сделки с недвижимостью в простой письменной форме желательно удостоверить нотариально.

Доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). В доверенности необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительства, но и год рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности.

Представитель юридического лица представляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав). Свидетельство о государственной регистрации, закладная и иные документы выдаются после регистрации представителю юридического лица при наличии у него нотариальной доверенности (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации). Таким образом, рекомендуется нотариально удостоверять доверенность представителя юридического лица на государственную регистрацию. При этом нотариально удостоверенная доверенность также должна иметь оттиск печати юридического лица.

При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты.

1) Договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК). Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ГК).

2) Сложности создает и доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 34 СК нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). Получается, что супруг сам продает, сам и приобретает, т. е. лицо продает вещь самому себе. Но п. 3 ст. 182 ГК запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, представлять продавца по доверенности должно другое лицо.

3) Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК).