Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 32

Ключевая процедура государственной регистрации – правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза – это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.

1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.

2. Проверка действительности и юридической силы правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.

3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.

4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, перехода, прекращения) – внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы – это установление:

♦ соответствия юридическихдействий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

♦ юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

♦ отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

Правовая экспертиза начинается с проверки записей в ЕГРП по объекту недвижимости:

• о зарегистрированных правах;

• о правопритязаниях (заявленных правах иных лиц);

• о зарегистрированных сделках;

• о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав на объект.

Именно проверка ЕГРП – единственного достоверного источника юридически значимой информации о правовом режиме конкретного объекта недвижимости, отличает правовую экспертизу при государственной регистрации от иной правовой экспертизы, например проверки законности сделки нотариусом. Только при условии доступа к актуальным записям ЕГРП можно провести правовую экспертизу правоотношений, без исследования ЕГРП можно выполнить только экспертизу документов.

Как установлено Административным регламентом регистрации прав, для проверки юридической силы и действительности представленных на регистрацию документов регистратор проверяет:

У соответствие документа требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте его издания; У наличие компетенции органа государственной власти или органа местного самоуправления на издание документа (ненормативного правового акта в отношении недвижимости); У порядок издания этого акта и полномочия подписавшего документ должностного лица; У наличие прав по распоряжению недвижимостью иных подписавших документ лиц; У соответствие сведений об объекте недвижимости, указанных в документах кадастрового и технического учета, сведениям, указанным в правоустанавливающем документе[126]. С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должен осуществлять регистратор:

• право– и дееспособность сторон;

• наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

• соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

• наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;

• принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

• соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

• отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия – указание этих условий в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство органов по регистрации в этом случае приостанавливает регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, требуя устранения выявленных несоответствий. Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, т. е. еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона – отказать в регистрации.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Важнейший элемент проверки законности сделки – проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Законом не установлены ограничения компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора – необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки. Необходимые документы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.) должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющему сделку нотариусу, так и регистратору.

Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью – заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), а в случае продажи предприятия – с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК).

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК), являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

В соответствии с Административным регламентом регистрации прав максимальный срок правовой экспертизы составляет четыре часа.

По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из следующих решений:

У о государственной регистрации прав; У о приостановлении государственной регистрации; У об отказе в государственной регистрации. Решение оформляется штампом на заявлении по образцу, утвержденному Административным регламентом регистрации прав.