Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 28

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. В установленных законом случаях на основании сделки регистрируется ограничение (обременение) права. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например, о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Если законом не установлена государственная регистрация договора определенного вида, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон.

Перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).

Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации.

1. Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дач и садовых домов, гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК), которая представляет собой одновременное внесение записи о праве покупателя и погашение записи о праве продавца в ЕГРП.

2. Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникновения прав на каждый объект недвижимости.

3. Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК).

4. Договоры социального и коммерческого найма (жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда; ст. 674 ГК, ст. 60 ЖК).

5. Предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров – заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой (основной) договор[112].

6. Соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших со-собственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей.

7. Недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК). Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

8. Договоры доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влекут необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение.

9. Договоры безвозмездного пользования (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

10. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации. При внесении недвижимости в качестве вклада в общее имущество необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК).

11. Концессионные соглашения. Регистрации подлежит обременение права собственности концедента правами пользования и владения концессионера (п. 15 ст. 3 Закона о концессионных соглашениях)[113].