Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 24

Согласно ст. 1 Закона о регистрации прав ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Как видно из этого определения:

1) только закон определяет виды ограничений (обременений) прав и порядок их установления;

2) ограничиваются (обременяются) только вещные права;

3) ограничения (обременения) устанавливаются в отношении конкретных лиц. Соответственно их регистрация возможна только при условии указания правообладателя, чье вещное право ограничивается;

4) ограничения (обременения) относятся к конкретному объекту. Например, не могут рассматриваться как ограничения (обременения), подлежащие государственной регистрации в ЕГРП:

♦ сроки строительства, определенные договором аренды предоставленного для строительства земельного участка;

♦ арест имущества без указания конкретного объекта недвижимости;

♦ решение уполномоченного органа об установлении особого режима хозяйственной деятельности в охранной зоне без указания конкретных земельных участков и в отсутствие обладателей вещных прав на землю; ♦ наличие в документах ОТИ (БТИ) сведений об отнесении объекта к памятнику истории и культуры. В Законе о регистрации прав ограничения и обременения употребляются как тождественные понятия, хотя гражданское законодательство их определенным образом разделяет. Так, в п. 2 ст. 1 ГК в качестве одного из начал гражданского законодательства установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Недвижимое имущество обременяется, в частности, сервитутом (ст. 277 ГК) и рентой (ст. 586 ГК). Например, ограничительный характер залога (ипотеки) заключается в необходимости получения собственником согласия залогодателя на сделку с объектом[102]. Арест имущества есть запрет конкретному лицу распоряжаться им[103]. То есть ограничения субъективны, они адресованы субъекту правоотношений. Обременения объективны, они составляют часть правового режима конкретного объекта и поэтому сохраняются при переходе объекта к другому лицу. Можно сказать, что обременения – это вид ограничений прав на имущество.

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки:

1) ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

2) доверительное управление (ст. 1017 ГК), кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель);

3) рента (ст. 586 ГК);

4) аресты, запрещения заключения сделок (ст. 1, 28 Закона о регистрации прав);

5) права требования в судебном порядке (ст. 28 Закона о регистрации прав);

6) обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры) (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, п. 4 ст. 48, п. 3 ст. 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[104]);

7) решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных муниципальных нужд (п. 4 ст. 279 ГК, ч. 3 ст. 32 ЖК);

8) ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК).

Строго говоря, решения об изъятии не являются ограничениями (обременениями) прав. Эти решения не ограничивают прав собственника земельного участка или жилого помещения пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. В случае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Однако в соответствии с п. 61 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006) решение об изъятии регистрируется в порядке, установленном для ограничений (обременений). При этом в качестве лица, чьи права ограничиваются (обременяются) указывается собственник, а в качестве лица, в чью пользу ограничивается право – то публичное образование, для чьих нужд изымается объект, – Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование. Такой порядок регистрации представляется оправданным. Решение об изъятии принимается и регистрируется в отношении объекта – конкретного участка или дома. В случае допускаемого законом отчуждения объекта иному лицу, зарегистрированное решение об изъятии будет обязательно и для него. Бесспорно, что неизбежность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его правового режима, весьма сходную с обременением.

9) Земельным законодательством, в частности ст. 23 и ст. 56 ЗК, предусмотрены установление и регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю[105].

10) Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 28, 31) предусмотрены следующие ограничения (обременения), сохраняемые при переходе прав:

а) обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

б) обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристиками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения;

в) публичные сервитуты (на земельные участки и иную недвижимость), в частности:

♦ для обеспечения возможности прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации;

♦ для обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда;

♦ для размещения межевых, геодезических и иных знаков.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

• возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП (о которой может быть заявлено одновременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения));

• может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

• производится по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

• осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

• сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Дополнительно ст. 27 Закона о регистрации прав определены следующие особенности регистрации сервитутов.

1. Регистрация сервитута по заявлению лица, в чью пользу установлен сервитут, осуществляется при наличии у него соглашения о сервитуте.

2. Сфера действия сервитута (часть земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен) отмечается на кадастровом плане участка или удостоверенном ОТИ плане объекта недвижимости. Отметим, что часть недвижимости в этом случае является только сферой действия сервитута, а не его объектом. Объектом частного сервитута как вещного права является целый объект, сфера действия сервитута только пространственно ограничивает право пользования объектом.

3. Если сервитут устанавливается в отношении всего объекта, предоставления его плана не требуется. В этом случае право ограниченного пользования объектом имеет не пространственные, а иные ограничения. Право пользования может быть ограничено определенными сроками или условиями.

В целом можно сказать, что особенность регистрации конкретного вида ограничений (обременений) определяется его правовой природой и способом установления.

Ограничения (обременения) могут регистрироваться как самостоятельно, так и одновременно с другими регистрационными действиями – регистрацией прав или сделок.