Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 21

Проведенная регистрация вещного права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство о государственной регистрации прав – документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

♦ данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

♦ описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый или учетный номер;

♦ вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

♦ основание приобретенного права, т. е. правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

♦ ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией Минюста о порядке заполнения свидетельств. Согласно п. 38, 73 Правил ведения ЕГРП, п. 2 указанной Инструкции Минюста свидетельством удостоверяется регистрация следующих прав:

♦ собственности;

♦ хозяйственного ведения;

♦ оперативного управления;

♦ пожизненного наследуемого владения;

♦ постоянного (бессрочного) пользования;

♦ сервитута.

Регистрация иных предусмотренных гражданским законодательством вещных прав либо не производится, либо производится и удостоверяется в ином порядке.

В соответствии с п. 1 указанной Инструкции по ходатайству правообладателя свидетельство может быть выдано повторно (взамен утерянного, пришедшего в негодность), пока подтвержденное им право принадлежит заявителю согласно данным ЕГРП (т. е. пока заявитель является правообладателем недвижимого имущества).

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства также удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации (п. 79 Правил ведения ЕГРП).

Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя, которые ранее изымались нотариусами при отчуждении. Ныне действующими Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91[87], такая процедура не предусмотрена. Не предусмотрено также изъятие подлинников документов и свидетельств о государственной регистрации права регистрирующими органами при регистрации отчуждения недвижимости. Поэтому возможно наличие подлинных правоустанавливающих документов и свидетельства о регистрации права у лиц, не имеющих прав на недвижимость.

В настоящее время наличие права на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов, после составления которых может пройти несколько лет. Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность, по существу, на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП. Приобретатель недвижимости, действующий разумно, добросовестно и осмотрительно, должен предварительно обратиться к данным ЕГРП.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество. Поэтому в нотариальной практике для удостоверения сделок и оформления наследства необходимы выписки из ЕГРП.