Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 13

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Земля – несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав – участки. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате преобразования – разделения собственником одного участка на несколько участков или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. Для отчуждения части земельного участка необходимо его разделение и образование двух новых земельных участков.

Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не «площади», «земельные сотки» или «земли». Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставление, разделение, слияние).

Границы земельного участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Государственном земельном кадастре. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах – дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений – земельного участка.

Землеустройство. Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Землеустройство обязательно в случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков (ст. 3 Закона о землеустройстве).

Межевание земельных участков представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения (ч. 1 ст. 17 Закона о землеустройстве)[12].

Межевание включает (ч. 3 ст. 17 Закона о землеустройстве):

• определение границ объекта на местности и их согласование;

• закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

• изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Описать местоположение границ земельного участка возможно

следующими способами (ч. 4, 6 ст. 17 Закона о землеустройстве):

• закрепить межевыми знаками и определить их координаты;

• описать их как границы имеющихся ориентиров – дорог, улиц, защитных лесных насаждений, рек, ручьев, каналов, линейных объектов и других объектов, отраженных в Государственном земельном кадастре (в случае совпадения с этими естественными границами);

• указать расстояние и направление от иных отраженных в Государственном земельном кадастре ориентиров, в том числе ближайших межевых знаков, закрепляющих границы других земельных участков;

• границы земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и сельскохозяйственного производства можно определить на основании сведений Государственного земельного кадастра, документов территориального планирования (в том числе генеральных планов поселений и городских округов), документации по планировке территории для размещения объектов индивидуального жилищного и гаражного строительства, проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов.

Закрепление межевыми знаками с определением координат является самым точным, но и самым дорогим способом установления границ. Поэтому в случае возникновения споров о границах, установленных иными, более простыми, но менее точными, способами, границы необходимо закрепить межевыми знаками с определением их координат (ч. 7 ст. 17 Закона о землеустройстве).

Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями – гражданами и юридическими лицами. Плата за землеустроительные работы определяется договором. Лицензирование геодезической и картографической деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Роскартография (ст. 12 Закона о геодезии и картографии, пп. 42, 43 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»[13], п. 2 постановления Правительства РФ от 21.11.2006 № 705 «О лицензировании деятельности в области геодезии и картографии»[14])[15]. Сведения о землеустроителях можно получить в органе кадастрового учета.

Порядок землеустройства и требования к землеустроительной документации определяют следующие документы:

1) Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996[16];

2) Положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396[17];

3) Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. от 18.04.2003)[18];

4) Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. от 18.04.2003)[19];

5) Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327[20].

Согласно ч. 8 ст. 47 Закона о кадастре недвижимости с 1 марта 2008 г. нормативные акты будут применяться впредь до приведения их в соответствие с данным законом постольку, поскольку они не противоречат ему.

По завершении межевых (землеустроительных) работ землеустроитель формирует межевое дело, в которое включаются:

1) пояснительная записка;

2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;

3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;

4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);

5) справки о вкрапленных земельных участках;

6) списки координат пунктов опорной межевой сети;

7) списки координат межевых знаков;

8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;

9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;

10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;

11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;

12) акт установления и согласования границ земельного участка;

13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;

14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;

15) чертеж границ земельного участка;

16) ведомость вычисления площади земельного участка;

17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Лесоустройство. Как указано в ст. 7 ЛК, лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. 67, 69 и 92 ЛК. Лесные участки могут быть отнесены как к категории земель лесного фонда, так и к землям иных категорий (ст. 6 ЛК). Лесное законодательство регулирует лесные отношения (ст. 2 ЛК). Правовые основы проведения землеустройства устанавливаются специальным федеральным законом. Поэтому лесной участок, как и любой земельный участок, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет в порядке, определенном земельным законодательством (ст. 92 ЛК), но с соблюдением следующих требований лесного законодательства.

Определение границ лесного участка осуществляется в ходе проведения работ по лесоустройству (ст. 67, ч. 3 ст. 23 ЛК) и землеустройству (ч. 3 ст. 69, ст. 92 ЛК).

В ходе проведения лесоустройства осуществляется проектирование лесных участков (п. 3 ч. 1 ст. 68 ЛК) – подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади (по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам), иных количественных и качественных характеристиках. Целевое назначение и вид разрешенного использования участка определяются в соответствии с лесохозяйственным регламентом лесничества, утвержденным субъектом РФ, и Государственного лесного реестра (ст. 69, 87, 91 ЛК). Порядок лесоустройства определяется постановлением Правительства РФ от 18.06.2007 № 377 «О Правилах проведения лесоустройства»[21], согласно которому МПР России должно утвердить лесоустроительную инструкцию. Геодезические и картографические работы при лесоустройстве проводятся в соответствии с Законом о геодезии и картографии (ч. 2 ст. 68 ЛК). Так же как и землеустройство, лесоустройство для граждан и юридических лиц выполняется на основании договора о выполнении работ и оказании услуг (ст. 70 ЛК).

При ведении государственного земельного кадастра используются документы, подготовленные в результате землеустройства (п. 2 ст. 68 ЗК). Поэтому на основании материалов лесоустройства, а также сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной документации осуществляется межевание объекта землеустройства – лесного участка и подготавливается карта (план) земельного участка (ст. 3, 15, 16, 17 Закона о землеустройстве)[22].

Материалы лесоустройства, так же как материалы иных обследований и изысканий, могут являться основанием для внесения в государственный земельный кадастр сведений о земельном участке (п. 2 ст. 17 Закона о земельном кадастре (в ред. Закона о введении в действие ЛК)) о количественных, качественных, экономических и иных характеристиках земельного участка, например, сведения о виде разрешенного использования, установленного в соответствии с лесохозяйственным регламентом[23].

Государственный кадастровый учет. Согласно п. 2 ст. 1/ Закона о земельном кадастре (в ред. Закона о введении в действие ЛК) сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании материалов:

геодезических и картографических работ;

землеустройства,

лесоустройства;

иных обследований и изысканий.

Подготовленные землеустроителями (лесоустроителями) планы земельных (лесных) участков еще не являются кадастровыми планами. Землеустроительное дело (документы о межевании) должно быть утверждено органом государственного кадастрового учета (территориальным органом Роснедвижимости). Затем в этот же орган должно быть представлено описание земельного участка, необходимое для постановки участка на государственный кадастровый учет и подготовленное в соответствии с требованиями вышеуказанных документов.

На основании договора и по доверенности все эти действия может выполнить землеустроитель. Для этого необходимо, чтобы договор с землеустроителем (лесоустроителем) включал следующие работы и услуги:

• проведение землеустройства (межевания);

• утверждение землеустроительного дела в Роснедвижимости;

• подготовка описаний земельного участка для постановки его на кадастровый учет;

• подача заявки на государственный кадастровый учет;

• получение кадастрового плана участка.

В противном случае землепользователь может столкнуться с необходимостью самостоятельного оформления сложных документов и с отказом в проведении кадастрового учета своего участка.

После проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):

♦ кадастровый номер;

♦ местоположение (адрес);

♦ площадь;

♦ категорию земель и разрешенное использование земельного участка;

♦ описание границ участка и его отдельных частей;

♦ экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);

♦ качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);

♦ наличие объектов недвижимого имущества.

Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001[24].

Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам»[25]. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре)[26].

Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01[27].

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 № 918 (в ред. от 27.05.2006)[28] «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Определение площади и предельные размеры земельных участков. Формирование земельных участков в наибольшей степени определяется тем, для каких целей они будут предоставлены. Поэтому существенное значение при землеустройстве и межевании имеют нормы предоставления земельных участков, в том числе их предельные максимальные и минимальные размеры (площади).

Нормы предоставления участков определены ст. 33 ЗК, которая определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков следующим образом:

1. Предельные размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель).

Например, законом Московской области от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»[29] установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – 2 га; садоводства и дачного строительства – 0,06 га; огородничества – 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства – 40 га; садоводства – 0,15 га, огородничества – 0,10 га; дачного строительства – 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.

2. Предельные размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

3. Для иных целей, в том числе для предоставления земли юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (за исключением КФХ), предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

Например, постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 № 486[30]утверждены Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети. Нормы отвода земель могут быть утверждены и строительными нормами – для магистральных трубопроводов (СН 452-73), для нефтяных и газовых скважин (СН 459-74), для сооружений геолого-разведочных скважин (СН 462-74), для аэропортов (СН 457-74), для линий связи (СН 461-74), для автомобильных дорог (СН 467-74)[31]. В населенных пунктах действуют СНиП 2.07.01–89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений», если не утверждены территориальные строительные нормы. В городе Москве, например, это Нормы и правила проектирования планировки и застройки города Москвы МГСН 1.01–99, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49[32].

Пунктом 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре предусмотрено специальное основание для отказа в проведении кадастрового учета в случае, если уточненная площадь земельного участка, содержащаяся в документах о межевании, превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе на земельный участок более чем на минимальный размер. Отсутствие установленного предельного минимального размера земельного участка не позволит применить положения Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан в части приоритета сведений о площади земельного участка, содержащихся в документах о межевании, над сведениями, указанными в правоустанавливающем документе на земельный участок. В этом случае кадастровый учет должен быть приостановлен, так как содержащиеся в представленных документах сведения о площади противоречивы, а если причины приостановки не устранены, в кадастровом учете должно быть отказано.

Как правило, региональным законодательством минимальные размеры земельных участков установлены только для земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Если минимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения и вида разрешенного использования не установлен, то расхождение площади, указанной в правоустанавливающем документе на земельный участок, и документах о его межевании (описании земельного участка) не может превышать величину допустимого расхождения, рассчитанную в соответствии с действующими инструктивными требованиями.

Уточнение площади земельных участков не свыше предельного минимального размера возможно только в отношении участков, подпадающих под «дачную амнистию»[33]. Участок должен быть предоставлен:

• гражданину;

• для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

• до введения в действие ЗК (до 30 октября 2001 г.). При межевании участков с целью предоставления юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, а также гражданам для предоставления в настоящее время несоответствие площадей не должно превышать допустимое расхождение площади, определенное в соответствии с вышеуказанными Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства.

Относительно участков, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРП, в том числе приобретенных физическими и юридическими лицами в результате вторичных сделок и уже поставленных на кадастровый учет, уточнение площади земельных участков также возможно, но тоже только на величину допустимого расхождения, рассчитанную в соответствии с действующими инструктивными требованиями[34].

Допустимое расхождение площади определяется в зависимости от категории земель и площади участков и подсчитывается следующим образом (п. 16 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства).

Пусть S_меж. – площадь участка, вычисленная по координатам поворотных точек при землеустройстве в кв. м;

S_прав. – площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе (документе о предоставлении участка), кв. м;

D = S_меж. – S_прав. – допустимое расхождение площади, кв. м;

М – средняя квадратическая ошибка положения межевого знака, определяется в зависимости от категории земель и целей предоставления участка и составляет:

М = 0,1 для земель городов;

М = 0,2 для земель иных населенных пунктов (поселков и пр.), а также для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;

М = 0,5 для земель промышленности и иного специального назначения;

М = 2,5 для земель сельскохозяйственного назначения[35], особо охраняемых территорий и объектов;

М = 5 для земель лесного, водного фонда, земель запаса. Допустимое расхождение площади составляет:

D = 3,5 М √S_прав.

Например, для участка в городе площадью по правоустанавливающему документу 2 000 кв. м (2 сотки), допустимое превышение площади при межевании не должно превышать 15,6 кв. м, площадью 5 га – 78 кв. м. Для дачного участка площадью 25 соток допустимое превышение площади – 35 кв. м. Для участка земель промышленности площадью 100 га площадь при межевании не должна превышать площадь по правоустанавливающему документу более чем на 1750 кв. м.

Допустимое расхождение площади указывается в землеустроительном (межевом) деле. Если расхождение площадей участка, определенное при межевании и указанное в правоустанавливающем документе, превышает допустимую величину, то перед кадастровым учетом участка потребуется «юридическое оправдание» увеличения площади – внесение изменений в правоустанавливающий документ или представление документа о дополнительном выделении участка.

Административный регламент предоставления сведений государственного земельного кадастра. При выполнении своих функций органы кадастрового учета – Роснедвижимость и ее территориальные органы должны руководствоваться административными регламентами. В соответствии с п. 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 13.07.2006 № 186 Административный регламент предоставления сведений государственного земельного кадастра вступает в силу поэтапно:

с 1 января 2007 г. – на территории Кемеровской, Самарской, Тверской областей;

с 1 января 2008 г. – на территории Калужской, Калининградской, Московской, Нижегородской, Ростовской областей, Республики Татарстан, Республики Башкортостан, города Москвы;

с 1 января 2009 г. – на территории Удмуртской Республики, Чувашской Республики, Архангельской, Белгородской, Брянской, Владимирской, Волгоградской, Воронежской, Иркутской, Кировской, Курской, Ленинградской, Новгородской, Новосибирской, Омской, Пермской, Саратовской, Свердловской, Тульской, Тюменской, Челябинской, Ярославской областей, Краснодарского края, Красноярского края, Приморского края, Ставропольского края, Хабаровского края, города Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры;

с 1 января 2010 г. – на территории Российской Федерации.

Как установлено Административным регламентом, конечным результатом предоставления заинтересованным лицам государственной услуги являются:

1) выписки из государственного земельного кадастра;

2) копии хранящихся в кадастровом деле документов;

3) уведомление об отказе в выдаче сведений (по утвержденной регламентом форме).

Административным регламентом, в частности, определены:

• справочник территориальных органов Роснедвижимости;

• порядок заполнения и рекомендуемая форма заявления о предоставлении сведений из ГЗК[36];

• перечень документов, предъявляемых заинтересованными лицами или их полномочными представителями при запрашивании и получении сведений из ГЗК лично или по почте;

• порядок информирования о процедуре предоставления сведений из ГЗК;

• основания для отказа в приеме заявления о предоставлении и выдаче сведений из ГЗК;

• административные процедуры, связанные с предоставлением сведений из ГЗК или отказом;

• порядок обжалования действия (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе предоставления государственной услуги, в том числе досудебное обжалование.