Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 3

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования, приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иным законам. Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости, утверждены Административные регламенты исполнения данных государственных функций. 1 января 2007 г. вступили в силу новые Лесной и Водный кодексы РФ. Новеллами законодательства о недвижимости 2005–2006 гг. являются:

♦ отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

♦ прекращение прав членов семьи собственника жилья при его отчуждении;[1]

♦ отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;

♦ регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;

♦ денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по не зависящим от них обстоятельствам;

♦ возможность приватизации государственного и муниципального жилья только до 1 марта 2010 г.;

♦ установление требований к договорам участия в долевом строительстве и необходимости их государственной регистрации;

♦ публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства, развития застроенных территорий;

♦ отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом участок;

♦ упрощение порядка оформления прав граждан на земельные участки, садовые, дачные и жилые дома;[2]

♦ разграничение государственной земли на федеральную, муниципальную и государственную собственность субъектов РФ непосредственно законами, а не утверждением перечней земельных участков;

♦ исключение лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов из недвижимого имущества;

♦ устранение противоречий лесного законодательства гражданскому и земельному, замена понятия «участок лесного фонда» понятием «лесной участок» – особым видом земельного участка.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка – заключенной.

Авторы знакомят читателей с правилами на рынке недвижимости, с которыми им придется столкнуться в случае приобретения прав и заключения сделок. Подробно описана процедура государственной регистрации, разъяснены нормы, регулирующие деятельность не только органов государственной регистрации, но и органов кадастрового учета и технической инвентаризации. Перечислены документы, необходимые для регистрации, приводится информация о платежах, налогах и льготах при оформлении прав на недвижимость. Образцы договоров составлены для различных вариантов заключения сделок с недвижимостью, с соблюдением установленного Земельным кодексом РФ принципа «единства судьбы земли и недвижимости». В представленных проектах учтены требования государственных регистраторов к форме и содержанию договоров.

Законность имущественного оборота во многом зависит от «прозрачности» рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним – важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. Органы государственной регистрации не только ведут и хранят Единый государственный реестр прав, но и предоставляют информацию из него. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из Единого государственного реестра прав – единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.

Особенность государственной регистрации – заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из Единого государственного реестра прав. Приведенные в книге образцы заявлений позволят читателю разобраться в функциях регистрирующего органа и правильно сформулировать свои законные требования.