Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 9

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав – их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):

не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

изъятые из гражданского оборота объекты. По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи,

считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения – свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 16.08.2004)[6]. В перечень, в частности, входят:

♦ недра, лесной фонд, водные ресурсы;

♦ охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

♦ штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

♦ специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

♦ недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

♦ водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

♦ портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

♦ объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

♦ атомные станции;

♦ стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

♦ объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

♦ радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

♦ защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

♦ федеральные автомобильные дороги общего пользования;

♦ объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

♦ крематории и кладбища;

♦ скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

♦ метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, МВД России, Федеральной службы безопасности, Министерства обороны России, пограничных войск, Федеральной таможенной службы России, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством РФ.

Статьей 30 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества также запрещена приватизация следующих используемых объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения:

♦ объектов органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

♦ объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

♦ детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

♦ жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

♦ объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Изменение назначения данных объектов осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемьх природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001)[7]). Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК и ЛК. Для земельных участков, в том числе лесных участков, участков недр действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.