Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 16

Согласно вышеупомянутой Инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37, единица технической инвентаризации – домовладение или отдельно стоящее основное здание.

В соответствии с указанной Инструкцией домовладение – это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т. п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т. п., не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав – недвижимому имуществу.

Как отмечалось выше, в настоящее время форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244. Согласно этому документу технический паспорт оформляется на жилой дом (тип объекта учета) – объект индивидуального жилищного строительства.

В паспорте объекта индивидуального жилищного строительства должны содержаться:

1) наименование ОТИ, адрес объекта и дата его обследования;

2) общие сведения об объекте – фактическое использование, год постройки, общая и жилая площадь дома, этажность, отсутствие разрешения на строительство и имеющиеся нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

3) состав объекта – наименование, буквенное (литера) или цифровое обозначение и характеристики частей объекта или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т. п.);

4) сведения о правообладателях объекта;

5) ситуационный план земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений, границ угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т. п.);

6) благоустройство объекта;

7) поэтажный план;

8) экспликация к поэтажному плану;

9) расчетно-инвентаризационная ведомость, включая:

– исчисление площадей и объемов (форма 1);

– техническое описание и определение физического износа (форма 2);

– расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений (форма 3).

Тем самым подтверждается, что понятие «домовладение» отсутствует и в законодательстве, и в документах нормативного регулирования технической инвентаризации. Инвентаризация объектов индивидуального жилищного строительства должна проводиться в соответствии с приказом Минэкономразвития № 244. В соответствии с Инструкцией, утвержденной приказом Минземстроя № 37, проводятся:

♦ измерение (обмеры) и составление планов объектов индивидуального жилищного строительства (п. 7 приложения № 2 к приказу Минэкономразвития № 244);

♦ инвентаризация (учет) иного жилищного фонда (квартир, помещений в многоквартирных домах).

Один жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на занятом домом участке (в «домовладении») возводится новый объект недвижимости, то право на эту вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). При этом капитальное строение в домовладении должно соответствовать основному критерию недвижимости (прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению) и не являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК).

Судебная практика изобилует примерами раздела домовладений, когда гражданам передаются в индивидуальную собственность изолированные части жилых домов и различные надворные постройки. Позиции судов определяются постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 (в ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»[55]. Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Таким образом, объекты недвижимости в одном домовладении могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на арендованном одним лицом земельном участке расположен жилой дом, являющийся общей собственностью нескольких лиц (например, супругов), или на унаследованном в долях общем земельном участке каждый из наследников возвел жилой дом для себя. В последнем случае в состав домовладения входят три объекта вещных прав с различным правовым режимом: земельный участок (общая собственность), первый жилой дом (собственность одного лица) и второй жилой дом (собственность другого лица). При наличии на территории «домовладения» нескольких жилых домов вообще не приходится говорить о единстве такого объекта.

По правилам технического учета каждой части объекта индивидуального жилищного строительства – зданию, строению, сооружению присваивается цифровое или буквенное обозначение – литера.

Технический паспорт дома содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел «Сведения о принадлежности», в котором есть графа «Доля (часть, литера)». Иначе говоря, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности на дом в целом, но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в его составе.

Согласно ст. 25.3 Закона о регистрации прав (в ред. Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан) до 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания и содержащим его описание, и служит основанием для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом (на участке для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке). Кроме того, в соответствии с налоговым законодательством[56] налог на такое имущество физических лиц как здания, строения, сооружения исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости. В целом необходимо отметить, что в настоящее время техническая инвентаризация объектов индивидуального жилищного строительства имеет важное юридическое значение. Паспорт индивидуального жилого дома это одновременно:

♦ описание объекта недвижимости;

♦ документ, подтверждающий создание (существование) объекта;

♦ документ, подтверждающий проведение государственного учета жилищного фонда;

♦ основание для приобретения и государственной регистрации права собственности;

♦ основание для исчисления налога на имущество.