Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 19

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131, в ст. 216 ГК и в Законе о регистрации прав:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

6) частный сервитут. Отличные от права собственности права называют ограниченными

вещными правами. Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения – только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК).

Содержание права собственности определено ст. 209 ГК. Собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом любыми способами, не противоречащими закону и не нарушающими права и законные интересы других лиц. Природными объектами, в том числе земельными участками, собственник владеет, пользуется и распоряжается также с учетом их оборотоспособности и недопустимости нанесения ущерба окружающей среде. Основополагающему имущественному праву – праву собственности посвящено множество работ и учебных пособий, поэтому нет необходимости рассматривать этот вопрос в настоящем издании. Рассмотрим особенности отдельных вещных прав применительно к недвижимому имуществу.

Право собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований

Имущественной основой деятельности публично-правовых образований является государственная и муниципальная собственность (ст. 214, 215 ГК). Обратим внимание, что государственная и муниципальная собственность, строго говоря, являются не особыми видами права собственности, а формами собственности, предусмотренными Конституцией. Как установлено ст. 214 ГК, государственная собственность – это имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам РФ (собственность субъектов РФ). Муниципальная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, другим муниципальным образованиям.

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования могут участвовать в имущественном обороте на равных началах с гражданами и юридическими лицами и приобретать права по общим основаниям. Особым способом приобретения права собственности публичными образованиями является разграничение (перераспределение) государственного и муниципального имущества.

Разграничение государственной и муниципальной собственности. Пунктом 5 ст. 214 ГК предусмотрено, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов РФ осуществляется в определенном законом порядке. Существует ряд правовых актов, регулирующих порядок отнесения (разграничения, перераспределения) публичного имущества к различным формам собственности.

В первую очередь это постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 (в ред. от 21.07.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление № 3020-1)[61]. Данное Постановление определяет:

• объекты, которые относятся к федеральной собственности (Приложение 1);

• объекты, которые могут быть переданы в собственность субъектов РФ и муниципальных образований (Приложение 2);

• объекты, относящиеся к муниципальной собственности (Приложение 3).

Постановлением № 3020-1 также установлено, что объекты, не поименованные в Приложениях 1–3, передаются в собственность субъектов РФ на основании предложений их органов представительной власти.

Постановление № 3020-1 не распространяется на земельные участки, недра, лесной и водный фонды. Основу разграничения определяют следующие критерии:

1) Назначение объекта. Например, объект инженерной инфраструктуры города или объект жилищного фонда, находящийся в ведении местного Совета народных депутатов, подлежал отнесению к муниципальной собственности. По данному критерию разграничению подлежало только то имущество, которое существовало на момент принятия Постановления № 3020-1.

2) Принадлежность объекта определенному предприятию. Например, предприятия и объекты отраслей железнодорожного, воздушного и трубопроводного транспорта, речного и морского флота, предприятия газификации, подлежали отнесению к федеральной собственности. Следовательно, все объекты, существовавшие на момент принятия постановления или приобретенные указанными предприятиями по законным основаниям, являлись федеральной собственностью.

Постановлением № 3020-1 было установлено, что право собственности субъектов РФ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента принятия постановления Правительства РФ о передаче. Если постановление не было принято в течение трех месяцев со дня регистрации в Мингосимуществе РФ представленных субъектом РФ перечней, то право возникало с момента принятия решения Верховного Совета народных депутатов данного субъекта о принятии объектов в собственность. Распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП[62] было утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности. После разграничения имущество в соответствии с составленными перечнями подлежало пообъектной регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципальной собственности, которые являются документами, подтверждающими права публичных собственников. Ведение реестров осуществляется соответствующим органом (комитетом) по управлению имуществом. В качестве оснований для внесения изменений в реестр публичной собственности указаны, например, постановления Правительства РФ, решения вышестоящих комитетов по управлению имуществом. Соответственно данные акты являются основанием для государственной регистрации прав.

Таким образом, Постановлением № 3020-1 было установлено, что Российская Федерация является собственником существующих государственных объектов недвижимого имущества, а субъект РФ или муниципальное образование приобретает право собственности на те объекты, которые в соответствии с установленной процедурой[63] переданы Российской Федерацией в собственность соответственно субъекта РФ или муниципального образования.

Как указано в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[64], документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента РФ от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражныи суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1.

Таким образом, для недвижимого имущества, существовавшего по состоянию на 27 декабря 1991 г. и приобретенного в результате разграничения государственной собственности, правоустанавливающими документами являются:

1) для Российской Федерации: свидетельство о внесении в реестр федеральной собственности;

2) для субъекта РФ:

• выписка из государственного реестра собственности и (или) до момента внесения объектов в реестр:

• решение исполнительного органа федеральной власти о передаче имущества в собственность субъекта РФ (постановление Правительства РФ);

• либо утвержденный представительным органом власти субъекта РФ перечень (выписка из перечня для конкретного объекта) недвижимости, зарегистрированный в федеральном органе по управлению имуществом РФ (если по истечении трехмесячного срока с момента регистрации перечня не было принято решение вышестоящего органа исполнительной власти);

3) для муниципального образования:

• выписка из реестра муниципальной собственности и (или) до внесения сведений в реестр:

• утвержденный представительным органом власти муниципального образования перечень (выписка из перечня для конкретного объекта) недвижимости в соответствии с приложением № 3 и решение уполномоченного органа по управлению имуществом субъекта РФ.

Земля подлежала разграничению в соответствии со специальным Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[65]. Как установлено ст. 2 данного Закона, основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований являются постановления Правительства РФ об утверждении соответствующих перечней земельных участков[66].

Передача имущества из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования. В настоящее время такая передача регламентирована федеральными законами. Так, ч. 11 ст. 154 Закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ определены:

• состав имущества, которое может находиться в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования;

• порядок передачи имущества из одной формы собственности в другую.

Постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 3 74[67] определен перечень документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта РФ или муниципальную собственность, из собственности субъекта РФ в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта РФ.

Уполномоченные государственные и муниципальные органы принимают решения о передаче имущества из одной формы собственности в другую. Право собственности на данное имущество возникает не с момента государственной регистрации, а с даты, устанавливаемой указанными решениями (ч. 11 ст. 154 Закона).

Законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (ч. 11.1 ст. 154) также регламентировано разграничение муниципального имущества между существовавшими муниципальными образованиями и образованиями, вновь созданными в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ (в ред. от 02.03.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[68]. Между городскими и сельскими поселениями, городскими округами, муниципальными районами муниципальная собственность разграничивается законами субъектов РФ. Право муниципальной собственности в этом случае возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта РФ.

Как установлено п. 2 ст. 124 ГК к публично-правовым образованиям применяются нормы ГК об участии в имущественном обороте юридических лиц, если иное не вытекает из закона и особенностей данных субъектов. Поскольку Законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ определен порядок передачи государственного и муниципального имущества, представляется, что между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями не могут заключаться гражданско-правовые сделки.

Приобретение имущества по гражданско-правовым основаниям. Согласно п. 1 ст. 124 ГК публично-правовые образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. Это означает, что:

• правоотношение возникает на основании договора, а не властного предписания (акта) государственного или муниципального органа;

• изменение, расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, а не на основе одностороннего волеизъявления органа;

• возможные споры в связи с заключением, исполнением договора рассматриваются в судебном, а не в административном порядке;

• государственное или муниципальное образование несет предусмотренную гражданским законодательством ответственность за нарушение обязательств;

• государство, муниципальные образования не имеют каких-либо преимуществ, привилегий по сравнению с другими субъектами гражданского права (по срокам исковой давности, возможности виндикации имущества и др.).

Для имущества, приобретенного публичным образованием в имущественном обороте, правоустанавливающими документами являются: договоры, свидетельства о наследстве, решения суда и др.

Если недвижимое имущество было приобретено в государственную (муниципальную) собственность после 31 января 1998 г., то такое право подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. Только после регистрации права собственности возможно распоряжение таким имуществом, в том числе передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, приватизация и пр.

Особым, «опосредованным» способом приобретения права государственной и муниципальной собственности является его приобретение другими участниками имущественного оборота – государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом

Объекты государственной или муниципальной собственности делятся на две группы (ст. 214 ГК):

1. Имущество, которым государство (Российская Федерация, субъект РФ) или муниципальное образование обладает непосредственно, т. е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования) (п. 2 ст. 214 ГК). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, например, путем передачи указанного имущества в аренду. Однако отчуждение такого имущества в частную собственность должно осуществляться в соответствии с законодательством о приватизации (п. 2 ст. 235 ГК)[69].

2. Имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. Земельные участки на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не закрепляются, данный вид прав на землю не предусмотрен гл. 17 ГК и гл. IV ЗК.

В отношении закрепленного имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления – самостоятельные вещные права, направленные на хозяйственное использование государственного и муниципального имущества.

Субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Субъектами права хозяйственного ведения признаются унитарные предприятия – коммерческие организации, не наделенные правом собственности на имущество, закрепленное за ними собственником, действующие в зависимости от учредителя (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования), в следующих формах (ст. 113 ГК, ст. 2 Закона об унитарных предприятиях):

• федеральное государственное предприятие (ФГУП);

• государственное унитарное предприятие субъекта РФ (ГУП);

• муниципальное унитарное предприятие (МУП). Не допускается создание унитарных предприятий на основе объединения имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ (п. 4 ст. 2 Закона об унитарных предприятиях).

Учредительным документом унитарного предприятия является его устав, утвержденный собственником (уполномоченным органом соответствующего публичного образования). Устав унитарного предприятия помимо сведений, указанных в п. 3 ст. 9 Закона об унитарных предприятиях, должен содержать сведения о порядке и источнике формирования уставного фонда, а также о направлениях использования прибыли.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ (в ред. от 26.11.2001) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[70] нормы ст. 113, 294 ГК применяются и к созданным до официального опубликования государственным и муниципальным предприятиям, основанным на праве полного хозяйственного ведения. При этом согласно п. 2 ст. 37 Закона об унитарных предприятиях уставы таких предприятий подлежали приведению в соответствие с нормами данного Федерального закона в срок до 1 июля 2003 г.

Субъектами права оперативного управления по действующему законодательству признаются:

1) учреждения – организации, созданные собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемые им полностью или частично (ст. 120 ГК), которые в зависимости от статуса учредителя действуют в следующих формах:

• государственное учреждение (бюджетное или автономное);

• муниципальное учреждение (бюджетное или автономное);

• частное учреждение ('созданное гражданином или юридическим лицом);

2) унитарные предприятия на праве оперативного управления – казенные предприятия (ст. 115 ГК), действующие в зависимости от учредителя, в следующих формах:

• федеральное казенное предприятие;

• государственное казенное предприятие субъекта РФ;

• муниципальное казенное предприятие. Учредительным документом учреждения является положение и

(или) устав. Например, согласно п. 5 ст. 12 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (в ред. от 09.02.2007) «Об образовании»[71] деятельность государственных и муниципальных образовательных учреждений регулируется Типовыми положениями об образовательных учреждениях соответствующих типов и видов, утверждаемыми Правительством РФ, и разрабатываемыми на их основе уставами этих образовательных учреждений.

Согласно п. 3 ст. 120 ГК особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом (федеральным) и иными правовыми актами (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти). Так, в соответствии с п. 7 ст. 12 Закона об образовании, филиалы, отделения, структурные подразделения образовательного учреждения могут по его доверенности осуществлять полностью или частично правомочия юридического лица, в том числе иметь самостоятельный баланс и собственные счета в банковских и других кредитных организациях.

Учредительным документом казенного предприятия является его устав, утверждаемый уполномоченным на то государственным органом или органом местного самоуправления.

Возникновение права хозяйственного ведения и оперативного управления на недвижимое имущество. Данные права возникают по следующим двум видам оснований, определенных ст. 299 ГК:

1. Закрепление имущества за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 1 ст. 299 ГК). Такой способ приобретения права возможен только в отношении имущества государственной или муниципальной казны, не закрепленного за иным предприятием или учреждением имущества. Закрепление собственником имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении другого предприятия, учреждения, (без изъятия) является распоряжением, не соответствующим закону.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления закрепляемым имуществом возникает с момента фактической передачи имущества, если иное не установлено законом, иным правовым актом или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК, п. 2 ст. 11 Закона об унитарных предприятиях). В отношении недвижимого имущества законом установлено специальное правило: право возникает с момента регистрации в ЕГРП (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК). То есть при закреплении движимого имущества права хозяйственного ведения, оперативного управления возникают с момента передачи, а для недвижимости по общему правилу – с момента государственной регистрации.

Гражданский кодекс не предусматривает возможности заключения учредителем специального договора о закреплении имущества на определенном титуле. Однако в случаях, предусмотренных нормативными актами, оно может быть передано посредством договора (ст. 12 Федерального закона от 09.08.1995 № 129-ФЗ «О почтовой связи»[72]). В этом случае следует иметь в виду, что являются ничтожными условия договоров, заключенных между собственником соответствующего государственного (муниципального) имущества и унитарным предприятием, которые изменяют характер и пределы правомочий, определенных ГК (ст. 294, 295 ГК) (п. 39 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)[73].

Кроме решения о закреплении необходима также фактическая передача имущества собственником (учредителем) по передаточному акту. Поэтому, например, в случае попытки закрепить имущество, находящееся у другого предприятия, учреждения, собственник не сможет осуществить его фактическую передачу.

Необходимым условием регистрации прав на закрепляемое государственное (муниципальное) имущество является документальное подтверждение наличия права государственной или муниципальной собственности. Если право государственной (муниципальной) собственности возникло до 31 января 1998 г., то оно является юридически действительным и не подлежит регистрации. Однако если право государственной (муниципальной) собственности возникло после 31 января 1998 г., например, вновь возведенные объекты, наследство, передача от другого публичного собственника, оно подлежит обязательной регистрации по общему правилу. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование может распорядиться таким имуществом, в том числе передать в хозяйственное ведение или оперативное управление, только после регистрации соответствующего права государственной или муниципальной собственности.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления на имущество, приобретенное за счет доходов, от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, возникает исключительно с момента внесения записи в ЕГРП. При этом регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или соответствующего муниципального образования, равно как и дополнительного решения соответствующего органа по управлению имуществом о закреплении имущества, не требуется.

Разумеется, что такие акты государственных или муниципальных органов возможны лишь в отношении предприятий и учреждений соответствующей формы собственности. Закреплять имущество в хозяйственном ведении, оперативном управлении может только собственник, поэтому «закрепление», например, собственности субъекта РФ за муниципальным или федеральным предприятием, учреждением не соответствует закону.

2. Самостоятельное приобретение имущества унитарными предприятиями и учреждениями. Если имущество приобретено предприятием или учреждением в результате самостоятельной хозяйственной деятельности в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление согласно п. 2 ст. 299 ГК в порядке, предусмотренном для приобретения права собственности. В этом случае государственная регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления осуществляется на тех же основаниях, что и право собственности – договоры, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и пр. Данное имущество не нуждается в закреплении, «согласии собственника», иных актах его волеизъявления. Также не требуется и предварительная регистрация права государственной (муниципальной) собственности.

Предприятия как юридические лица в силу своей гражданской правоспособности и обособленности имущества от имущества собственника от своего имени приобретают и осуществляют имущественные права (п. 1 ст. 48 ГК). Публичные собственники – Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, в свою очередь, тоже участвуют в обороте от своего имени в лице своих уполномоченных органов и иных представителей (ст. 124 ГК).

Однако в силу п. 2 ст. 113, п. 3 ст. 213 ГК, п. 1 ст. 2 Закона об унитарных предприятиях имущество, самостоятельно приобретенное этими организациями, автоматически становится государственной собственностью. Право собственности государственного или муниципального предприятия, учреждения не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие, учреждение объект самостоятельно, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли (доходов от разрешенной деятельности), имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В случае отсутствия в ЕГРП записи о регистрации права государственной или муниципальной собственности при регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на объект недвижимого имущества в графе «Особые отметки» подраздела II-1 указывается слово «собственник» и наименование собственника недвижимости (п. 20 Правил ведения ЕГРП). Согласно ст. 4 Закона об унитарных предприятиях полное фирменное наименование государственного или муниципального предприятия на русском языке должно содержать слова «федеральное государственное предприятие», «государственное предприятие» или «муниципальное предприятие» и указание на собственника его имущества – Российскую Федерацию, субъект РФ или муниципальное образование.

Распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий. Имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, фактически выбывает из обладания собственника. Правомочия собственника ограничиваются функциями по созданию (а также реорганизации, ликвидации) нового субъекта, контролю в рамках использования имущества по назначению и сохранностью имущества. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не наделен правом распоряжения имуществом, принадлежащим государственному (муниципальному) предприятию (ст. 295 ГК). Лица, владеющие имуществом на правах хозяйственного ведения и оперативного управления, имеют права на их защиту против собственника (ст. 305 ГК).

Содержание правомочий распоряжения в праве хозяйственного ведения государственных предприятий и праве оперативного управления казенных предприятий в отношении недвижимого имущества практически одинаковое. Предприятие распоряжается недвижимостью только:

1) в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены уставом (в соответствии со специальной правоспособностью) (ст. 294, п. 1 ст. 296 ГК, п. 3 ст. 18, п. 2 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях);

2) с согласия собственника имущества (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК, п. 2 ст. 18, п. 2 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях).

Обратим внимание, что распоряжение имуществом осуществляется непосредственно самим предприятием. Собственник имущества дает только согласие на сделку, не участвуя в ней. Как указывает В. В. Вит-рянский, ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества. Начиная с момента введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) соответствующие положения Указа Президента РФ от 14.10.1992 № 1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоряжения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК)[74].

Обособленность имущества унитарного предприятия от остального имущества собственника влечет и обособленность обязательств. Согласно п. 7 ст. 114, п. 3 ст. 126 ГК собственник имущества предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, не отвечает по обязательствам предприятия, за исключением предусмотренных п. 3 ст. 56 ГК случаев банкротства, вызванного указаниями собственника. Напротив, в случае недостаточности имущества казенного предприятия или денежных средств учреждения, собственник несет субсидиарную ответственность по их обязательствам (п. 5 ст. 115, п. 2 ст. 120 ГК). Таким образом, любые сделки, повлекшие возникновения прав хозяйственного ведения или оперативного управления, всегда повлекут возникновение права государственной собственности. Однако только сделки предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, не влекут возникновения обязательств собственника государственного имущества.

Оперативное управление государственных учреждений. Относительно учреждений В. В. Витрянский отмечает, что закрепленные за ними здания, сооружения, нежилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления. За исключением отдельных случаев, предусмотренных законом, они не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным на средства, выделенные им по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК)[75].

Действительно, п. 1 ст. 296 ГК[76] гласит, что казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом:

♦ в пределах, установленных законом;

♦ в соответствии с целями своей деятельности;

♦ в соответствии с заданиями собственника имущества;

♦ в соответствии с назначением этого имущества. Пределы распоряжения учреждением имуществом определены законом для различных ситуаций следующим образом.

1. Общее правило четко установлено абзацем первым п. 1 ст. 298 ГК:

Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Также необходимо отметить, что учреждение не может распорядиться имуществом вопреки установленным ограничениям, но по «заданию» собственника. Под заданиями собственника понимается вид и объем выполняемых учреждением работ и оказываемых услуг, т. е. регулирование деятельности учреждения (например, ст. 4 Закона об автономных учреждениях), но никак не обязательное указание распоряжения имуществом.

Например, зав. кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, д.ю.н., проф. Е. А. Суханов отмечает следующее. Учреждение в соответствии с прямым указанием п. 1 ст. 298 ГК вообще лишено права распоряжения, в том числе и отчуждения любого закрепленного за ним имущества, если только речь не идет о денежных средствах, расходуемых им по смете в строгом соответствии с их целевым назначением (а также о сделках дарения вещей, совершаемых с согласия собственника имущества в соответствии с п. 1 ст. 576 ГК). Таким образом, учреждение по общему правилу даже с согласия собственника не вправе отчуждать закрепленное за ним как движимое, так и недвижимое имущество собственника. При возникновении такой необходимости оно вправе просить собственника о том, чтобы он сам (от своего имени) произвел отчуждение принадлежащего ему имущества[77].

2. Законодательство об образовании, традиционно содержащее много противоречащих ГК положений об имущественных отношениях, наделяет образовательные учреждения дополнительным правомочием по распоряжению имуществом – выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества (п. 11 ст. 39 Закона об образовании).

3. Автономное учреждение вправе с согласия собственника распоряжаться:

♦ недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 298 ГК);

♦ остальным имуществом (не закрепленным собственником и не приобретенным за его счет) – в случае внесения в уставный (складочный) капитал или иной передачи юридическим лицам в качестве учредителя (п. 2, 6 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

4. Как следует из сопоставления п. 2 и п. 6 ст. 3 Закона об автономных учреждениях, имуществом, приобретенным за счет самостоятельных доходов (не закрепленным собственником и не приобретенным за его счет), автономное учреждение распоряжается самостоятельно (за исключением вышеуказанных случаев вклада в уставный капитал или имущество учрежденных обществом юридических лиц).

Несмотря на поправки, внесенные в ГК Законом от 03.11.2006 № 175-ФЗ, сохранилась неопределенность п. 2 ст. 298 ГК, оставленного в прежней редакции. Приобретенное за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности имущество тоже поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе.

Формально получается, что в этом случае учреждение может распорядиться недвижимостью даже без согласия собственника. Естественно, что это противоречит логике: коммерческая организация – унитарное предприятие распоряжается государственной недвижимостью только с согласия собственника, а некоммерческая – самостоятельно.

По поводу права «самостоятельного распоряжения» проф. Е. А. Суханов отмечает, что имеется взгляд, согласно которому право оперативного управления учреждения в отношении полученного в результате самостоятельной деятельности имущества «расширено» законом за счет правомочия самостоятельного распоряжения им (и которое в действительности тоже является ограниченным). Иначе говоря, «право самостоятельного распоряжения» рассматривается, по сути, как еще одна разновидность права оперативного управления, субъект которого в данном случае приобретает некоторые дополнительные правомочия в отношении части закрепленного за ним имущества.

К сожалению, не вполне четкая формулировка п. 2 ст. 298 ГК дает основания и для такого подхода. При его принятии учреждения получают весьма льготный режим в отношении самостоятельно приобретенного ими имущества, а субсидиарная ответственность их учредителей-собственников существенно расширяется. Такое положение можно было бы признать достаточно выгодным как для самих учреждений, так и для их кредиторов, если бы в роли учредителей в подавляющем большинстве случаев не выступали публичные собственники с бюджетными средствами как основным объектом возможного взыскания. Это положение также заставляет усомниться в обоснованности данного подхода.

Изложенное приводит к выводу, что рассматриваемое право в действительности является правом хозяйственного ведения. Поэтому к праву учреждения на полученное им указанным образом имущество должны применяться правила ст. 295 ГК. Следовательно, правовой режим имущества учреждения дифференцирован в рамках двух прямо предусмотренных законом для таких ситуаций ограниченных вещных прав.

Иными словами, следует признать, что государственное (муниципальное) учреждение может распоряжаться недвижимостью, приобретенной самостоятельно, только с согласия собственника (так же как и унитарное предприятие).

Обратим внимание на существенный признак возможности самостоятельного распоряжения, установленный п. 2 ст. 298 ГК, – наличие отдельного баланса учреждения для учета доходов от данной деятельности. С учетом допускаемого Е. А. Сухановым возникновения права хозяйственного ведения, это выглядит логичным: для финансируемой собственником деятельности – смета, для предпринимательской – баланс. Однако в соответствии со ст. 161 Бюджетного кодекса РФ организации, наделенные государственным или муниципальным имуществом на праве оперативного управления, не имеющие статуса федерального казенного предприятия, признаются бюджетными учреждениями. В смете доходов и расходов должны быть отражены все доходы бюджетного учреждения, получаемые как из бюджета и государственных внебюджетных фондов, так и от осуществления предпринимательской деятельности, в том числе доходы от оказания платных услуг, другие доходы, получаемые от использования государственной или муниципальной собственности, закрепленной за бюджетным учреждением на праве оперативного управления, и иной деятельности.

Тем самым бюджетное законодательство исключает наличие баланса у бюджетных учреждений. Следовательно, распоряжаться недвижимостью (с согласия собственника) могут только автономные государственные учреждения (вновь созданные или преобразованные).

Таким образом, содержание права оперативного управления определяется:

1) организационно-правовой формой и типом субъекта права:

♦ казенное предприятие,

♦ частное, бюджетное или автономное учреждение;

2) особенностями правового статуса субъекта – наличием специальных правомочий, предусмотренных законом для данного вида учреждений;

3) видом имущества:

♦ движимое;

♦ недвижимое;

♦ особо ценное движимое;

4) источником приобретения имущества:

♦ закрепление собственником;

♦ приобретение за счет выделенных собственником средств;

♦ самостоятельное приобретение за счет самостоятельных доходов. Как отметил проф. Е. А. Суханов, типизация содержания и специализация (определенность) – основные принципы вещного права[78]. Однако, как мы видим, в случае определения содержания права оперативного управления трудно говорить о типизации и определенности. Данная неопределенность усугубляется возможностью наличия права собственности у негосударственных учреждений, т. е. одно лицо может обладать одинаковыми видами имущества на разных вещных правах. Различие в объеме правомочий учреждений породило и порождает массу судебных споров.

Частные сервитуты

Необходимо различать:

♦ частный сервитут;

♦ публичный сервитут;

♦ иные ограничения (обременения) прав[79].

Согласно ст. 1 Закона о регистрации прав сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (в том числе земельным участком), например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение, может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Как установлено ст. 274 ГК, сервитут на земельный участок может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации. Сервитутом могут быть обременены здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст. 277 ГК). Правом требовать установления сервитута обладает собственник недвижимого имущества и в отношении собственников соседних объектов недвижимости. Поэтому предусмотренный гражданским законодательством сервитут в отношении земельного участка в земельном законодательстве именуется частньм (п. 1 ст. 23 ЗК). Сервитут также может быть установлен по требованию лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 ГК).

Частный сервитут устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК по соглашению сторон или по решению суда (в случае недостижения соглашения) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник недвижимости, обремененной частным сервитутом, вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых он установлен, если иное не установлено законом (п. 5 ст. 274 ГК, п. 7 ст. 23 ЗК).

Таким образом, частный сервитут имеет двойственную природу. Частный сервитут – это вещное право лица, в пользу которого он установлен, – обладателя сервитута (сервитуария), и одновременно – это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут не является вещным правом, поскольку не имеет правообладателя – сервитуария. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недвижимости, подлежащее в этом качестве государственной регистрации наряду с прочими ограничениями прав на землю[80].

Обременять сервитутом можно любую недвижимость, находящуюся в частной, государственной или муниципальной собственности. Таким образом, на один объект недвижимости может одновременно существовать три вещных права, например, право государственной (муниципальной) собственности и право хозяйственного ведения, обремененные сервитутом.

При государственной регистрации данных правоотношений необходимо учитывать Методические рекомендации Минюста о регистрации сервитутов. В силу двойственной природы частного сервитута в случае обращения с заявлением о регистрации собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в подраздел III-3 ЕГРП вносится запись о сервитуте как об ограничении (обременении) права. А в случае заявления лица, в пользу которого вносится сервитут, одновременно вносятся две записи – о вещном праве (в подраздел II-1 ЕГРП) и об ограничении (обременении) (в подраздел III-3 ЕГРП).

Жилищные права граждан

К числу вещных прав также можно отнести:

• право пользования жилым помещением (иной недвижимостью), предоставленным по завещательному отказу (ст. 1137–1140 ГК, ст. 33 ЖК);

• право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК).

Завещатель вправе возложить на наследников исполнение за счет наследства имущественных обязанностей в пользу определенного лица (отказополучателя), например по предоставлению права пользования жилым помещением на период его жизни или иной срок (ст. 1137 ГК). При переходе права собственности на имущество, предоставленное по завещательному отказу, право пользования отказополу-чателя этим имуществом сохраняет силу. Гражданин, проживающий в жилом помещении в силу завещательного отказа, вправе потребовать государственной регистрации права пользования (ч. 3 ст. 33 ЖК). Отметим, что право пользования жильем не возникает у отказополуча-теля автоматически только лишь в силу завещательного отказа. Необходимо, чтобы он в течение трех лет воспользовался своим правом на получение завещательного отказа (п. 1, 4 ст. 1137 ГК), в том числе стал проживать и зарегистрировался в жилом помещении.

Согласно ст. 31 ЖК к членам семьи собственника относятся: его супруг, дети и его родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, вселенные собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. До 1 января 2005 г. (до внесения поправок в ст. 292 ГК Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ) права пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника сохранялись при отчуждении помещения. В настоящее время основанием для прекращения таких прав являются:

• переход права собственности на жилое помещение, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК, ч. 5 ст. 31 ЖК);

• прекращение семейных отношений (за исключением несовершеннолетних), если иное не установлено законом, решением суда или соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК).

Сохранено право пользования бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные с ним права (ст. 19 Закона о введении ЖК). Например, супруг, отказавшийся в свое время от приватизации в пользу другого супруга, после развода сохраняет право пользования квартирой. В случае продажи квартиры бывший супруг (другой член семьи) утрачивает право пользования[81].

Права пользования жилым помещением членами семьи собственника в настоящее время не подлежат государственной регистрации. Они не подлежали регистрации и до внесения изменений в гражданское и жилищное законодательство в 2005 г.

Граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ренты), пользуются жильем на таких же условиях, как и отказополучатели, – наравне с собственником, если иное не установлено договором ренты (ст. 34 ЖК). Поскольку получатели ренты уравнены в жилищных правах с отказополучателя-ми, они также могут потребовать регистрации права пользования предоставленным им плательщиком ренты помещением (ч. 3 ст. 33 ЖК). Однако при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания (ст. 586, 587 ГК)[82]. Плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания не полученное под выплату ренты помещение, а иное жилье. Представляется, что в этом случае целесообразно регистрировать жилищное право получателя ренты на основании договора пожизненного содержания, в котором определено предоставленное для проживания жилое помещение.

****

Итак, по результатам разд. 2.1.1 можно указать следующие вещные права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации: Права граждан:

1) право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) сервитут (на земельный участок и иную недвижимость);

5) право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением.

Права организаций (юридических лиц):

1) право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

2) право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).