Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 20

Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

• субъект права (правообладатель);

• объект права (имущество);

• вид права (собственность или другие вещные права);

• основание (правоустанавливающий документ).

Регистрация перехода права также сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.

Запись о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким образом приобрел?

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация – юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права – признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК), а также на имущество, принадлежащее добросовестному приобретателю (п. 2 ст. 223 ГК).

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, ГК допускает установленные законом исключения из этого правила.

Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение).

1) В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК).

2) При реорганизации юридических лиц право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права – передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения – с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК).

3) Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации[83].

В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.

4) При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 СК).

5) Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на занятый домом земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав). Если занятый домом земельный участок не сформирован, то право общей собственности на него возникнет с момента постановки участка на государственный кадастровый учет[84].

6) С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК).

7) Особенности приобретения права государственной и муниципальной собственности установлены, в частности Законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. Уполномоченные государственные и муниципальные органы принимают решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муниципальную собственность, из собственности субъектов РФ и муниципальной собственности – в федеральную. Право собственности на данное имущество возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями (ч. 11 ст. 154 Закона). Право муниципальной собственности при разграничении муниципального имущества между вновь образованными поселениями и муниципальными районами в этом случае возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта РФ (ч. 11.1 ст. 154 Закона)[85].

8) Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе. По общему правилу право собственности возникает с момента полной выплаты пая[86].

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? Гражданский кодекс определяет правоспособность как способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью (ст. 17 ГК). Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, новых прав приобретено быть не может. В день смерти открывается наследство, в которое включаются приобретенные при жизни имущественные права. Если наследодатель, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни право собственности, то оно не считается возникшим. Наследование такого имущества потребует дополнительных юридических актов.