Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 14

В целом технический учет иной недвижимости пока не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения – это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта[37]. При этом объективными границами недвижимости в отличие от субъективных границ земельных участков являются конструктивные элементы зданий и сооружений – стены, перегородки, потолки и пр.

Ввиду особой социальной значимости такой недвижимости, как жилые помещения, жилищным законодательством предусмотрен государственный учет жилищного фонда, включающий технический учет жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию – оформление технических паспортов жилых помещений, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК). Порядок государственного учета жилищных фондов всех форм собственности (частного, государственного, муниципального) устанавливается Правительством РФ (п. 1 ст. 12, ч. 4 ст. 19 ЖК). К компетенции органов государственной власти субъекта РФ и органов местного самоуправления отнесено ведение учета соответствующего государственного и муниципального жилищного фондов (п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК). То есть законодательство субъекта РФ (либо муниципального образования) не может регулировать порядок технического учета (технической инвентаризации и паспортизации) жильх помещений всех форм собственности на территории данного субъекта РФ (муниципального образования).

В настоящее время порядок государственного учета и технической инвентаризации регулируется не федеральными законами, а следующими нормативными актами органов исполнительной власти[38]:

1) постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»[39];

2) постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 (в ред. от 28.12.2006) «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»[40];

3) Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (в ред. от 04.09.2000)[41];

4) приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества»[42];

5) приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 № 268 (в ред. от 13.12.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства»[43].

Удостоверенные уполномоченными организациями планы объектов являются необходимым документом для представления в регистрирующий орган[44]. Для государственной регистрации технический учет – не только описание характеристик недвижимости, но и подтверждение юридического факта создания (существования) объекта права.

Пунктом 6 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации установлено, что техническая инвентаризация подразделяется:

• на первичную;

• плановую;

• внеплановую.

Первичная инвентаризация необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась. Плановая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Внеплановая инвентаризация проводится: а) при изменении объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование и пр.); б) в случае представления плана объекта для государственной регистрации в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации прав[45].

По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт. Если иное не установлено законодательством, сведения и документы об объектах технического учета и инвентаризации предоставляются в течение месяца со дня обращения собственника объекта (владельца, балансодержателя, наследника и их представителей).

На практике в субъекте РФ различными документами (вплоть до соглашений регистрирующих органов и ОТИ) может быть установлен «срок действительности» документов ОТИ (БТИ) (три года, один год, шесть месяцев и пр.). Если со дня составления технического паспорта объекта до даты его представления на регистрацию «срок действительности» истек, для регистрации могут потребовать новый технический паспорт объекта либо справку ОТИ (БТИ) «об отсутствии изменений в объекте»[46]. Но, строго говоря, истечение произвольно установленного «срока действительности» технического плана не является основанием для отказа в приеме документов и в государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе самостоятельно запросить необходимые сведения у ОТИ (БТИ) (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав). В настоящее время отмена обязательного представления планов ОТИ (БТИ) для регистрации любой сделки и (или) перехода права существенно упрощает проблему «истечения срока действительности» технических документов.

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2004 № 477 (в ред. от 19.03.2005)[47] «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» установлено, что:

1) техническую инвентаризацию осуществляют организации (органы), аккредитованные Роснедвижимостью;

2) государственный технический учет должна осуществлять Рос-недвижимость и ее территориальные органы (после принятия нормативных актов, определяющих порядок государственного технического учета).

Порядок государственного технического учета в настоящее время определен Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития от 08.09.2006 № 268. Правила ведения ЕГРОКС вводятся в субъектах РФ поэтапно (см. следующий раздел).

Таким образом, учет объектов недвижимости должен включать две стадии:

• инвентаризацию объекта аккредитованной организацией (ОТИ) с получением технического паспорта;

• государственный технический учет объекта в Роснедвижимо-сти (если на территории данного субъекта РФ действуют Правила ЕГРОКС).

Как установлено абз. 6 ст. 1 Закона о регистрации прав, учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер зданиям, сооружениям, помещениям может бьть присвоен только при постановке объекта на учет в ЕГРОКС. Если объекту недвижимости (зданию, сооружению, помещению) кадастровый номер в установленном порядке не присвоен, то это не является препятствием для государственной регистрации. Регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает условньй номер в соответствии с п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав и Инструкцией Минюста о присвоении условных номеров объектам недвижимости[48].

Подсчет площадей зданий и помещений при инвентаризации. Согласно указанной выше Инструкции Минземстроя, площади встроенных нежилых помещений, а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП 2.08.02–89* «Общественные здания и сооружения»[49]. Данными СНиП установлены три вида площади зданий нежилого назначения – общая, полезная и расчетная. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных); полезная площадь – как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов; расчетная площадь – как сумма площадей всех помещений за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей[50]. При этом во все указанные площади не включаются площади чердаков, технических подполий и технических чердаков высотой менее 1,8 кв. м[51], а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, крылец, открытых лестниц. Техническое подполье – это технический этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Согласно п. 19, 31 Правил ведения ЕГРП в подразделе I-2 «Здание, сооружение» общая площадь объекта недвижимости указывается по внутреннему обмеру на основании документов технического учета. Таким образом, для целей регистрации должна использоваться общая площадь здания, рассчитанная ОТИ (БТИ) по СНиП 2.08.02–89*.