Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 29

До вступления в действие Закона о регистрации прав обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Статья 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, а также дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. На случай продажи незавершенного строительства нотариальная форма требовалась и для договора купли-продажи строительных материалов (ст. 239¹ ГК РСФСР). Нотариальное оформление требовалось также для договоров мены и дарения жилого дома, дачи и строительных материалов (ст. 255, 257 ГК РСФСР).

Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению, для того чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР). Обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка (ст. 2 Закона РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[114]).

Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до 31 января 1998 г. – даты введения в действие Закона о регистрации прав. С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена.

С 1 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[115] отменены правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров об ипотеке.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

1) договор об ипотеке (залоге недвижимости) в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК);

2) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

4) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);

5) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

6) предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

7) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) брачный договор (ст. 41 СК);

9) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 CК);

10) завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК);

11) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);

13) доверенность на государственную регистрацию прав и сделок физических лиц (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав);

14) доверенность на сделки с земельными долями, на заключение договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 9, п. 3 ст. 10, п. 3 ст. 16 Закона об обороте земель)[116].

Нотариус, удостоверивший договор или выдавший иной правоустанавливающий документ, обладает полномочиями заявлять от имени правообладателя о государственной регистрации и получать свидетельство о регистрации права собственности и иные документы после регистрации (п. 1 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав в ред. Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан). С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК).

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

* * *

Изложенные в данной главе общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таковы.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

1) если были приобретены после 31 января 1998 г.;

2) если собственник недвижимости собирается совершить сделку, влекущую отчуждение недвижимости или ограничение (обременение) права на нее.

Проведение государственной регистрации права удостоверяется свидетельством установленного Правительством РФ образца, а также штампом на договоре, на основании которого приобретен объект. Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРП.

Обязательной регистрации подлежат также определенные законом сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и другие сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.

Регистрация договора не означает возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.