Читать книгу Tratado de las liberalidades - Mª Ángeles Egusquiza Balmaseda - Страница 21

BEGOÑA LONGÁS PASTOR

Registradora de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, como señala el primer artículo de la Ley Hipotecaria. Entre otros, se indica a continuación, se inscribirán en el Registro en cuya circunscripción radiquen estos bienes los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o aquellos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan cualesquiera derechos reales sobre los mismos.

Se hace referencia con ello al título inscribible en sentido material. El título inscribible en sentido formal, será, como regla general, la escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, conforme a lo dispuesto por artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Uno de los llamados principios hipotecarios, que expresan las líneas esenciales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral, es el principio de legalidad, en virtud del cual sólo pueden tener acceso al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos, es decir, los que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes.

Para hacer efectivo este principio se exige que los documentos presentados sean calificados por el registrador, si bien al solo efecto de practicar, suspender o denegar el asiento solicitado. Según disponen los artículos 18 y 99 de la Ley Hipotecaria, los registradores deben calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción o la cancelación, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Contra el acuerdo de calificación por el cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado, pueden reclamar los interesados, como señala el artículo 66 de la misma Ley. Sin perjuicio de poder acudir a los Tribunales de Justicia para contender acerca de la validez o nulidad del título, así como de la posibilidad de instar la calificación sustitutoria, cabe iniciar esta reclamación directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente, o bien ante la Dirección General de los Registros y del Notariado; en cuyas resoluciones puede verse expresada la doctrina de este Centro Directivo en relación con las cuestiones planteadas a través de la calificación registral y que, en lo referido a la materia de que se trata, se expondrá a continuación.

La causa en los títulos inscribibles

En lo que se refiere a la validez de los actos dispositivos, ha puesto de relieve la Dirección General en resoluciones como la de 9 de diciembre de 2011 que, con independencia de cómo se denomine el negocio jurídico o contrato que se celebra entre las partes, lo esencial es que se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto, causa y forma que corresponda.

El título formal será pues inscribible si reúne válido y completo consentimiento, objeto cierto del contrato y causa de la obligación que se establezca, como exige el artículo 1261 del Código Civil y, en cuanto a la causa, si del documento se deduce una causa lícita, no contraria a las leyes o a la moral, conforme dispone el artículo 1275 del Código Civil.

Así, según doctrina reiterada del Centro Directivo, será necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles; poniéndose de relieve que en nuestro Derecho la causa es determinante, no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, debiendo reflejarse en la inscripción, conforme a lo previsto por los artículos 9 g) de la Ley Hipotecaria y 51.10 de su Reglamento. Por ello no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código Civil, que operaría a efectos procesales; ya que, aunque se presumiese su existencia así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral. En este sentido se pronuncia la resolución de 15 de marzo de 1999, reiterada en la de 31 de julio de 2014.

Ha de tenerse en cuenta, y así se pone de relieve en resolución de 16 de enero de 2013, que, conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la presunción de exactitud registral y la pertenencia de los derechos inscritos vienen determinadas por el asiento respectivo y que la protección del artículo 34 de la misma norma es distinta según que el título adquisitivo sea oneroso o gratuito.

Todo negocio, pues, debe expresar la causa, sin imprecisiones contradicciones o ambigüedades, y tanto por exigirlo el principio de especialidad, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el registrador pueda calificar adecuadamente y extender los asientos que correspondan (resolución de 16 de febrero de 2002).

Entre otras causas del desplazamiento patrimonial, señala el artículo 1274 del Código Civil como tal la mera liberalidad del bienhechor. De esta forma serían títulos inscribibles con causa gratuita o de mera liberalidad el de donación de un inmueble; la cesión del mismo a cambio de alimentos en lo que exceda el valor del bien cedido; el de constitución gratuita de un derecho real de uso o de garantía a favor del donatario, o el que solicita su cancelación, por renuncia al mismo sin más o, en el caso de la hipoteca, por condonación de la deuda.

La donación como título inscribible

Como acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de un inmueble o derecho real sobre el mismo en favor de otra, que la acepta, el de donación es un título inscribible en el Registro de la Propiedad.

Por el contrario, no tendría acceso al Registro de la Propiedad la promesa de donar, al no tratarse de un acto de disposición actual; ni la donación mortis causa, en la que el donante mantiene la propiedad hasta su muerte, antes de haberse producido dicho evento. Se ha considerado, en cambio, susceptible de inscripción la donación intervivos realizada para que produzca efecto a la muerte del donante, como disposición actual aunque condicionada en cuanto a la fecha a partir de la cual se producirá su efectividad.

La donación mortis causa

A las donaciones mortis causa se refiere el artículo 620 del Código Civil diciendo que las donaciones que hayan de producir sus efectos por la muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad y se regirán por las reglas establecidas para la sucesión testamentaria.

En relación con esta figura, señala Albaladejo (Albaladejo y Diaz Alabart, La Donación, 2006) cómo en la doctrina mayoritaria y en la jurisprudencia globalmente considerada se interpreta que el Código Civil español, aunque la admite, viene en realidad a suprimirla por la vía de su asimilación a las disposiciones testamentarias, desapareciendo por ello como figura diferenciada de la disposición testamentaria singular o legado. Observa, no obstante, como donación de este tipo la del segundo párrafo del artículo 1341 del Código Civil, según el cual los futuros cónyuges podrán donarse, en capitulaciones matrimoniales y antes del matrimonio, bienes futuros, aunque solo para el caso de muerte y en la medida marcada por las disposiciones relativas a disposiciones testamentarias. Subsiste también, por otra parte, la donación mortis causa en Cataluña y Navarra, produciendo un efecto similar el pacto de mejora sin entrega de bienes en Galicia.

En sentido contrario se apunta que, en realidad, la referencia a las reglas establecidas para la sucesión testamentaria debe interpretarse en el sentido de considerar donación mortis causa a aquella en que los efectos jurídicos se producen tras la muerte, lo que se vincula a la libre revocabilidad de la donación. Sería, en cambio, donación inter vivos aquella en que se aplaza la entrega al momento de la muerte del donante, o en la que se condicionan sus efectos a la premoriencia del donante, pero siempre que éste quede ya definitivamente vinculado por la donación.

De este modo, también algunos autores, como Vallet, han defendido la singularidad de la figura frente a la sucesión, entendiendo que no serían aplicables a la donación mortis causa las reglas sobre la forma de la sucesión testamentaria, aunque sí sus reglas materiales o de fondo.

En esta línea, aunque la jurisprudencia ha exigido en distintas ocasiones para la validez de la donación mortis causa que se respeten las formas testamentarias (y así las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de julio de 2003, 30 de diciembre de 2003 o 12 de marzo de 2004); la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de marzo de 1997 adoptó una postura más flexible, admitiendo la validez, como título sucesorio, de la donación de todos los bienes existentes al fallecimiento del donante (momento en que el donatario adquiriría la propiedad de sus bienes), otorgada por un nacional español en territorio francés, bajo la forma de un negocio bilateral de donación. Se argumenta que la aplicación de las normas materiales de la sucesión a este negocio bilateral celebrado en base al artículo 620 del Código Civil hace irrelevante el haber adoptado como esquema negocial el de la donación.

Es, pues, donación mortis causa aquella en la que el donante quiere reservarse los derechos dominicales y la facultad de revocación hasta el momento de su fallecimiento, sin quedar, por tanto, vinculado en el momento de la donación. La resolución de 21 de enero de 1991 acepta esta tesis, ante la calificación del registrador que identificaba un pacto de reserva de usufructo conjunto y sucesivo con la donación mortis causa, denegando la inscripción de conformidad con los artículos 620 y 1271 del Código Civil. Se pone de relieve, siguiendo reiterada jurisprudencia, cómo la muerte del donante tendría para tal negocio dispositivo el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendrando en beneficio del favorecido una simple esperanza y sin que el objeto donado quede vinculado). En cambio, se entiende que habría verdadera y propia donación y se produciría, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte en la intención del donante sólo significase condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago. Habría aquí auténtica intención de producir un desprendimiento actual e irrevocable de derechos, aunque se hubiera convenido que éstos sólo pudieran hacerse plenamente efectivos a la muerte del disponente.

Como se reitera en la resolución de 5 de abril de 2016 tratándose de un pacto sucesorio de constitución de usufructo viudal al amparo del artículo 222 de la Ley de Derecho Civil de Galicia, en el ámbito de aplicación del Código Civil, conforme al artículo 620 del mismo, la donación mortis causa se rige por las reglas establecidas en el capítulo relativo a la sucesión testamentaria y es revocable, no transmite el dominio en vida del donante ni restringe sus facultades dispositivas, no siendo inscribible en el Registro de la Propiedad sino conforme a las normas de la sucesión testamentaria; por el contrario, la «donación inter vivos, post mortem», es inscribible en el Registro.

En el caso planteado, se dice , para decidir si el negocio dispositivo de que se trata puede tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tenerse en cuenta que los contratantes no atribuyen al negocio el carácter de donación inter vivos post mortem –inscribible en el Registro, según ha quedado expuesto– sino la naturaleza de pacto sucesorio. Por ello, no hay transmisión inmediata de un derecho (en un caso en que ambos otorgantes siguen siendo dueños plenos de los bienes gananciales de que se trata), sino la creación de una expectativa jurídica a favor del beneficiado. Y, precisamente porque lo califican como pacto sucesorio, es clara su voluntad de que (al margen de que pueda o no considerarse que el usufructo convencional del cónyuge viudo regulado en los artículos 228 y siguientes de la Ley 2/2006 constituya para el legislador un pacto sucesorio) las facultades dispositivas inter vivos del concedente no queden limitadas. Debe concluirse, por tanto, que, al producir sus efectos y, por ende, transmitir el derecho real sobre los bienes, a la muerte del donante, no puede acceder al Registro.

Así lo había entendido el Centro Directivo igualmente en su resolución de 6 de febrero de 2014 respecto del pacto sucesorio de mejora sin entrega de presente conforme a la legislación civil gallega, en el que el traspaso de titularidad y dominio sólo es efectivo tras la muerte del mejorante y, por lo tanto, participaría de la naturaleza de las donaciones mortis causa.

En Cataluña, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, en resolución de 18 de abril de 2008, ante una donación intervivos con efectos post mortem, sometida expresamente a la condición de supervivencia del donatario, señaló del mismo modo que estas donaciones mortis causa en que no hay transmisión de bienes de presente no tendrían acceso al Registro de la Propiedad, a diferencia de las donaciones que transmiten de manera inmediata y simultánea la propiedad o el derecho bajo la condición resolutoria de premoriencia del donatario o de revocación por el donante.

Podríamos interrogarnos, se dice , sobre si la falta de inscripción perjudica al donatario y la respuesta tendría que ser negativa porque en vida del donante el donatario no tiene ningún derecho y el donante no ve limitadas sus facultades dispositivas. En cambio, al morir el donante, el donatario puede inscribir a su favor sin ningún otro requisito que aportar el título, la certificación de defunción, la del Registro de Actos de Ultima Voluntad y el testamento del causante, para acreditar que la donación no ha sido revocada, lo que podría resultar también por una alienación entre vivos, que podría haber accedido al Registro. Al donatario no le hace falta ni la aceptación del heredero, ni que éste le entregue la cosa dada. Y si el heredero, desconociendo la donación mortís causa, procede a inscribir el bien dado, el donatario no se vería perjudicado por la inscripción por aplicación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Por otra parte, ha entendido la Dirección General de los Registros y del Notariado en su citada resolución de 6 de febrero de 2014, que no es posible proceder a la inmatriculación de una finca si el título a inmatricular es un pacto de mejora del Derecho gallego con entrega actual pero reservándose los mejorantes el usufructo y la facultad de disponer por actos inter vivos e imponiendo al mejorado la prohibición de disponer del bien mientras viva, que pasará a su fallecimiento a sus descendientes salvo que se produzca determinada circunstancia.

En un caso así, se considera que no puede equipararse, el pacto de mejora en dichos términos con la donación con reserva de la facultad de disponer o con pacto de reversión a las que se refieren los artículos 639 y 641 del Código Civil, porque las restricciones que se han hecho al dominio, en el negocio de transmisión, son tan grandes que agotan el poder de disposición. De establecer una analogía, ésta sería con la donación mortis causa del artículo 620 que únicamente produce sus efectos, y por tanto transmite la propiedad, a la muerte del donante. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo que considera como donación mortis causa aquélla en la que el donante se reserva la facultad de disponer de la finca donada para cualquier acto de enajenación o gravamen e impone al donatario la prohibición de disponer (así, Sentencia 562/1995, de 9 de junio). También es el criterio seguido por este Centro Directivo en la Resolución de 21 de enero de 1991.

Así pues, configurado el poder de disposición de esta forma tan limitada que conduce a una titularidad puramente formal y considerando evidente que debe reflejarse necesariamente en el Registro el titular del mismo, pues a esa titularidad se extiende el principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y es elemento básico del principio de fe pública registral del artículo 34, se rechaza la inmatriculación, en la que no cabe hacer constar por vía de reserva una facultad que no consta previamente inscrita a favor del reservante. El recurrente sostiene que se trata de una transmisión del pleno dominio y el donante (mejorante) no se reserva un derecho que ya tenía, sino que es un derecho creado por la misma donación. Esto, aun cuando tiene sentido jurídico, se dice , colisiona con los requisitos de la inmatriculación por doble título, y quiebra la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales y no concilia con la doctrina de este Centro Directivo sobre el «título ficticio» para lograr la inmatriculación.

Según resolución de 26 de abril de 2014 estamos ante una donación entre vivos cuando el donante de la nuda propiedad se reserva para sí el usufructo. Esta conclusión no queda empañada por el hecho de que la donación, como toda donación entre vivos, tenga carácter colacionable. Por otra parte, se observa, ni siquiera es definitiva esta obligación de agregación puramente contable del valor de lo donado, toda vez que el donante puede disponer posteriormente que la colación no tenga lugar y ésta tampoco procede en caso de repudiación de la herencia ( artículo 1036 del Código Civil)

La aceptación del donatario

En relación con el debate planteado, tanto en la doctrina científica como la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, acerca de la coordinación entre los artículos 623 y 629 del Código Civil, es decir, sobre si la donación se perfecciona desde el momento en que el donatario acepta la misma, o, por el contrario, si es preciso que el donante tenga conocimiento de la aceptación por el donatario, la Dirección General ha entendido, en resolución de 1 de julio de 2003, que para inscribir la donación bastaría con acreditar que la aceptación se produjo durante la vida del donante.

Como se señala en esta resolución, de acuerdo con la doctrina y la Jurisprudencia más modernas ha de interpretarse que la donación se perfecciona por la aceptación (artículo 629), pero puede ser revocada hasta tanto el donante no conozca la aceptación del donatario (artículo 623). Si, en consecuencia, la aceptación no llega a conocimiento del donante, subsiste durante la vida de éste la posibilidad de revocación, pues la facultad revocatoria no se transmite a sus herederos, pero, fallecido el repetido donante sin haber revocado, la donación queda no sólo perfecta, sino definitivamente consolidada, alcanzando total firmeza.

De acuerdo con esta doctrina, la resolución de 17 de mayo de 2006, en un caso en que los donatarios habían llegado a aceptar la donación, pero antes de llegar la aceptación a conocimiento de la donante, ésta la había revocado (fundándose precisamente en que la donación no habría sido perfeccionada por cuanto no había tenido conocimiento de la aceptación de los donatarios), considera que, aún perfeccionada la donación, habiendo sido la misma revocada antes de haberse notificado en forma auténtica a la donante la aceptación de los donatarios, habría devenido ineficaz y en consecuencia no procedía su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, la donación con cargas o reversiones, según se entendió en la resolución de 25 de febrero de 1992, puede inscribirse sin acreditar la aceptación de la persona favorecida con la carga o reversión. En cualquier caso, estos límites o cargas sólo serán efectivos si, antes de que los revoque el donante, son aceptados por el tercero favorecido. De este modo, si no resulta de la correspondiente inscripción registral que dicho tercero ha adquirido el derecho, la carga dependerá de la decisión del donante y podrán acceder al Registro las determinaciones de éste sin contar con la voluntad de aquél.

Por otra parte, en las resoluciones de 3 de noviembre de 2001 y 22 de abril de 2002, se aclara que la aceptación por parte del donatario no requiere la utilización de términos sacramentales, siempre que la redacción del documento no ofrezca duda sobre el ánimo de las partes de hacer y recibir la donación.

El título formal

Es esencial, en la donación de bienes inmuebles, el otorgamiento de escritura pública y la aceptación por el donatario.

La falta de la escritura pública, exigida por el artículo 633 del Código Civil, comportaría la nulidad de la donación. No podría, por lo tanto, alegarse una donación verbal o en documento privado a los efectos de justificar la adquisición por el transmitente mediante el título público que se otorgase al efecto de permitir la inmatriculación del posterior por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria

No obstante se ha planteado si las donaciones a favor del cónyuge o de los hijos recogidas en un convenio regulador podrían inscribirse sin necesidad de ulteriores formalidades.

La Dirección General, en resolución de 29 de julio de 1999, entendió que sí, considerando que las previsiones adoptadas en un convenio regulador de las consecuencias de la separación o divorcio que constituyan el contenido propio del mismo producen plenos efectos jurídicos una vez aprobados judicialmente ( artículo 90 del Código Civil); siendo uno de los aspectos que por expresa previsión legal ha de abordarse el relativo a la vivienda familiar y obedeciendo la exigencia legal de esta previsión a la protección básicamente del interés de los hijos ( artículo 96 del Código Civil). Ahora bien, señala también que en el caso contemplado no podía decirse que la cesión se hiciera sin contraprestación, debiendo tenerse en cuenta que en las cesiones de la vivienda familiar que un cónyuge realiza, en los convenios reguladores de la separación o el divorcio, en favor del otro cónyuge o de los hijos comunes, tiene una decisiva relevancia la necesidad de atender la situación creada por la crisis matrimonial.

En resolución de 31 de enero de 2005, por el contrario, se concluye que esta donación necesitaría el otorgamiento de escritura pública, con la consiguiente aceptación de los hijos debidamente representados.

El Tribunal Supremo por su parte, frente a decisiones anteriores, ha estimado, en sentencia de 18 de julio de 2014, que la donación de la vivienda familiar de padres a hijos en convenio regulador, como medida tomada en el marco propio de la solución de la crisis familiar objeto del mismo, no precisaría del otorgamiento de escritura pública, al ser el convenio homologado judicialmente un documento público y podría acceder al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Por otra parte se ha apuntado también, como supuesto de innecesariedad de escritura pública, el caso de la donación con carga que absorbe todo el valor de lo donado, como se entiende en la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1993; si bien ha de tenerse en cuenta que para la inscripción en el Registro de la Propiedad sería necesario en cualquier caso, como se decía al principio, el documento público.

Tratándose de simulación de compraventa, el Tribunal Supremo pone de manifiesto en sentencia de 2 de diciembre de 1988 que, independientemente de los problemas que en la doctrina tanto científica como jurisprudencial pueda plantear esta hipótesis y de la licitud o validez de la donación que pudiera estimarse ínsita en el mismo contrato, no concurren las condiciones y requisitos tanto formales como sustantivos imprescindibles para su validez y eficacia jurídica. Faltaría en este caso el requisito imprescindible de la forma, pero además tampoco se apreciaría el animus donandi ni circunstancias de las que pudiera inferirse.

Por lo que se refiere a la forma de la aceptación, como se señala en resolución de 2 de noviembre de 2016, está en función de la naturaleza del objeto donado. En la donación de bienes inmuebles se exigiría escritura pública tanto para la donación misma como para la aceptación, que puede tener lugar en la misma escritura o en otra separada, sea de la misma fecha o posterior.

La capacidad para donar y para recibir donaciones

El donante, que conforme a lo previsto por el artículo 624 del Código Civil ha de tener capacidad para contratar y disponer de sus bienes, puede realizar la donación por sí o debidamente representado.

Se ha entendido en este punto, por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 25 de octubre de 2016, frente a la calificación del registrador que se remitía a la doctrina jurisprudencial reiterada en sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2013, que en nuestro Derecho debe concluirse en la admisibilidad del apoderamiento para donar sin necesidad de que especifique la persona del donatario o el bien que se dona, sin perjuicio de una posible valoración judicial de la existencia de eventual abuso o extralimitación respecto de un mandato representativo no reflejado en los términos de la escritura. Sería admisible de esta forma un poder general en el que se incluyera específicamente la facultad de donar.

Se argumenta que, de lo contrario, quedaría cercenada esta posibilidad en los casos de los poderes generales que atienden a casos de ausencia duradera o de realización por un mismo apoderado de diversos actos o negocios de riguroso dominio en una fase temporal prolongada; los denominados «poderes preventivos», generales normalmente, basados no ya en la autonomía de la voluntad, sino en el propio ámbito de decisión personal, introducidos en la regulación del Código Civil tras la reforma operada por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, que, modificando el artículo 1732 de dicho Código; o el poder en previsión de pérdida sobrevenida de capacidad regulado en el artículo 222-2.1 del Código civil de Cataluña. Ahora bien, tratándose de disponer por donación de los bienes de una persona que se encuentra en estas situaciones, de ausencia duradera o de pérdida sobrevenida de capacidad, no parece tan inadecuada esa consecuencia.

Se ha planteado igualmente el Centro Directivo la admisibilidad de la donación realizada por una sociedad de capital, en su resolución de 11 de diciembre de 2014. Se estima en ella que habrá que estar a cada caso concreto, ya que la donación en algún supuesto como el analizado podría no ser incompatible con el objeto social, considerado el escaso valor de los bienes donados en relación con el patrimonio social, junto con el actual ciclo deflacionario del valor de los inmuebles que puede llevar a que los gastos de mantenimiento de estos sean superiores a los beneficios que proporcionan y que, por ello, sus propietarios consideren más rentable desprenderse de ellos.

En cuanto a la capacidad exigible para aceptar la donación pura, según ha señalado el Centro Directivo en resolución de 3 de marzo de 1989, constatándose que no existe norma en nuestro ordenamiento que, de modo expreso, declare la incapacitación del menor para actuar válidamente en el orden civil, de los artículos 625 y 626 del Código Civil se desprende la aptitud de toda persona que tenga capacidad de entender y querer para aceptar donaciones salvo específica declaración legal en contra y es indudable que los mayores de dieciséis años tienen ese grado de discernimiento.

La aceptación, dice el Centro Directivo, puede hacerse por sí o por persona que tenga atribuido poder de representación, especial o general y bastante, conferido antes o después del otorgamiento de la donación, pero en cualquier caso con facultades para aceptar donaciones. La aceptación «por sí» excluiría la aceptación realizada por los herederos del donatario, o por sus acreedores en vía subrogatoria, si el donatario hubiera fallecido sin aceptar. En caso de falta de poder de representación o de insuficiencia del mismo se requeriría la ratificación, por el donatario o por su apoderado, pero siempre realizada en vida del donante.

Otros requisitos

En cuanto a otros requisitos, se ha puesto de relieve que la donación está sujeta a aquellos que sean exigibles a cualquier transmisión inter vivos. Y así, ha apreciado la Dirección General, en resolución de 10 de febrero de 2014, la necesidad de contratar el seguro decenal, a menos que el donante acredite haber destinado la vivienda a uso propio y el donatario le exonere de esta obligación legal (de acuerdo con lo previsto por los artículos 19, 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).

En el mismo sentido, la resolución de 26 de abril de 2014 anteriormente citada, aclara que las donaciones, sin perjuicio de su carácter colacionable en la herencia del donante, están afectadas por toda normativa, estatal o autonómica, que imponga limitaciones a la transmisión onerosa o gratuita de inmuebles y que, por lo tanto, debe acreditarse, en su caso, la correspondiente autorización administrativa tratándose de vivienda protegida.

Como señala aquí el Centro Directivo, aunque la falta de dicha autorización no impida la validez del acto adquisitivo y la adquisición de su derecho por el adquirente, el Registro de la Propiedad no puede amparar transmisiones que, aun válidas, no se ajusten al contenido de las limitaciones dispositivas que al titular registral imponga, por razón de las características especiales del objeto, la norma definitoria de la extensión y forma de ejercicio de su derecho.

Por lo que se refiere a la necesidad de manifestar el donante que se reserva lo suficiente para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias conforme a lo previsto por el artículo 634 del Código Civil, en las resoluciones de 21 de agosto de 1893, y 17 y 18 de abril y 5 de agosto de 1907, así como en sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1991, se entendió que la donación de todos o parte de los bienes produciría todos sus efectos en tanto no se probara que en virtud de la misma no quedó al donante lo necesario para vivir con arreglo a sus circunstancias. Por lo tanto, no siendo lícito estimar a priori que una donación sea nula por inoficiosa, no incumbe al registrador investigar nada al respecto ni debe consignarse en la escritura ni acreditarse de ninguna manera que el donante se ha reservado lo suficiente, salvo que del propio documento se desprendiera la infracción de la reserva de que se trata; criterio que se acoge en sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1992.

La donación con cargas

En lo que se refiere a las cargas o reversiones impuestas por el donante, como señala la citada resolución de 25 de febrero de 1992, aún no aceptadas por el favorecido, son límites a las facultades del adquirente, que configuran el derecho donado, y que habrán de expresarse en la inscripción, de acuerdo con lo previsto por el artículo 9 c) de la Ley Hipotecaria cuando habla de la naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba. El artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, por su parte, dispone en esta misma línea que en la inscripción, para dar a conocer el derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden.

Se reflejará pues en la inscripción, en este sentido, la reserva de la facultad de disponer prevista por el artículo 639 del Código Civil o la prohibición de disponer, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 26 de la Ley Hipotecaria

Ha de tenerse en cuenta aquí que, conforme a lo previsto por el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, como regla general, no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos; si bien se exceptúan ciertos supuestos entre los que se encuentra el de las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro o el de las acciones de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.

En este último supuesto, estamos ante una acción que tiene eficacia real y produce efectos retroactivos, de manera que los bienes donados volverán al donante, quedando sin efecto las enajenaciones que el donatario hubiere hecho y las hipotecas que sobre ellos se hubieren impuesto.

Donación modal o donación condicional

Como pone de relieve la Dirección General, en resolución de 16 de abril de 2002, dentro de la variada terminología del Código Civil se alude a la donación remuneratoria o con gravamen (artículo 619) con causa onerosa (artículo 622) condicional y onerosa (artículo 626), añadiendo que en la doctrina es frecuente la referencia a la donación modal, dando lugar a categorías en cierto modo confusas, cuando no coincidentes o interrelacionadas entre sí.

En sentencia de 11 de marzo de 1988 el Tribunal Supremo recoge la clasificación de las donaciones por la doctrina y por la jurisprudencia en base a sus efectos, distinguiendo así entre donaciones puras, cuando la libertad no tiene otro propósito que el de favorecer al donatario; condicionales, cuando la existencia de la relación jurídica depende de un acontecimiento futuro o incierto; modales, en las que se expresa un motivo, finalidad, deseo o recomendación; y finalmente onerosas, que serían aquellas en las que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo que es objeto de la donación.

El Centro Directivo, en la resolución citada, distingue igualmente entre la condición en sentido estricto o propio, como determinación accesoria de la voluntad de la que se hace depender la consumación o resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico, y el modo impuesto por el donante, que puede consistir en una carga, gravamen, obligación o servicio futuro a cargo del donatario, a los que se refiere el Código Civil en su artículo 647 con el término «condiciones» al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento.

En resoluciones anteriores, de 29 de abril y 16 de octubre de 1991 se destacó como diferencia principal la de sus efectos: la resolución operaría de forma automática para el caso de cumplirse el evento resolutorio, en tanto que el incumplimiento del modo atribuiría al donante la facultad de revocar la donación, de manera que, en tanto no se ejerza, se mantiene la subsistencia de aquella. Del mismo modo que es facultativo su ejercicio, sería voluntaria la renuncia a la misma o la concesión de un plazo o modalidad para su cumplimiento. Esta diferencia viene, en gran medida, determinada por la circunstancia en que consista el evento condicionante o el modo: en la condición sería ajeno al comportamiento del donatario o al menos debería tener cierto grado de objetividad que permita apreciar si se ha producido o si va a ser imposible que tenga lugar, mientras que el modo admite un mayor grado de subjetivismo en su apreciación, pudiendo igualmente el donatario sostener su cumplimiento frente a la pretensión revocatoria del donante.

En el caso planteado, (se trataba del deber de aplicar el importe de lo donado a la construcción de una capilla), se advierte que la acreditación del cumplimiento del modo no puede dejarse al arbitrio del donatario, siendo necesario para hacerlo constar y cancelar correlativamente la facultad revocatoria del donante, el consentimiento de éste o, en su defecto, la oportuna resolución judicial en juicio ordinario, conforme a la regla general del párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Se pone de manifiesto, así, que lo contrario supondría cercenar este derecho del donante, y no porque con la eliminación del modo del Registro fuera a quedar aquel extinguido, sino porque, de proceder así, resultaría inoperante por quedar a cubierto de sus efectos los terceros adquirentes de los bienes donados o de algún derecho sobre los mismos, conforme a la excepción que el citado artículo 647 contiene a favor de lo dispuesto en la legislación hipotecaria y que ésta vuelve a reiterar de forma expresa en el artículo 37, 2.º de la Ley Hipotecaria, al que antes se ha hecho referencia.

En el mismo sentido la resolución de 11 de diciembre de 2014, señala la inadmisibilidad de la revocación unilateral de una donación que califica como modal, siendo preciso que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la oportuna resolución judicial sobre la efectiva existencia de la causa de ineficacia del derecho inscrito.

En cuanto a la donación sujeta a condición, para hacer constar el cumplimiento de la misma a favor de donatario, en su caso, o bien para solicitar la reinscripción a favor del donante por su incumplimiento, será igualmente necesario acreditar el cumplimiento o no de la condición y por lo tanto, en defecto de acuerdo, la oportuna declaración judicial. Puede verse al respecto la resolución de 16 de octubre de 1991.

Según la sentencia de 11 de marzo de 1988, hay que incluir necesariamente a las donaciones con cláusula de reversión en la modalidad de donaciones condicionales en su verdadera acepción técnica, pues tal pacto supone el recobro por el donante de lo que regaló (para cualquier caso y circunstancias), o el paso de lo donado, desde el donatario a terceras personas (con el límite de las sustituciones fideicomisarias), pudiendo establecerse la reversión tanto en favor del donante como del tercero, no sólo para si ocurre un cierto suceso, y entonces serían condicionales, sino también para cuando llegue cierto tiempo, y entonces serían a plazo. El donatario conserva las facultades propias del titular de los bienes donados, si bien bajo la amenaza de perderlos si acontece el hecho reversional, que goza de la naturaleza propia de una condición resolutoria cuyo cumplimiento producirá automáticamente la resolución de la misma.

La Dirección General admite en resolución de 25 de septiembre de 2007 que el pacto de reversión de lo donado pueda ser parcial, siempre que, de acuerdo con lo exigido por el principio de especialidad, se determine claramente la parte de lo donado a la que afecta la reversión.

La reserva de la facultad de disponer

En resolución de 24 de octubre de 2016, el Centro Directivo declara, como ya había hecho en la de 23 de octubre de 1980, que la donación con reserva de la facultad de disponer ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria, dado que el actual propietario puede verse privado del dominio del bien transmitido si se ejercita por el donante la facultad que se reservó. Lo que diferencia la reserva de la facultad de disposición de la condición resolutoria propiamente dicha, aclara, es que en el primer caso la extinción de la primitiva transmisión depende exclusivamente de la voluntad del reservista, que decide libremente ejercer la disposición reservada.

Pudiendo abarcar la donación de este tipo todos los bienes del donante, según interpretación acogida por el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de marzo de 1993, se ha apuntado la posible utilidad de la misma como solución a la necesidad de respetar el límite señalado a la facultad de donar, teniendo en cuenta que el Código Civil hace referencia a esta figura en el artículo 639, por tanto, después del 634. El donante puede reservarse así una facultad dispositiva que le permitirá potestativamente decidir en vida sobre el destino de lo donado, de manera que, conservando esta facultad, quedarían cubiertas las necesidades que pudieran afectarle o sobrevenirle para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias. De esta forma, el donante podría dejar sin efecto, en cualquier momento y a su libre arbitrio, la donación realizada, disponiendo de los bienes (o de una cantidad con cargo a ellos) a favor de quien estime, tanto a título gratuito como a título oneroso.

Ésta se aproxima a una facultad que opera análogamente a la de revocación de la donación, pero dicha revocación no tendría aquí un alcance obligacional dirigida frente al donatario a quien habría de exigirle la entrega de los bienes, sino un efecto real inmediato al alcanzar directamente a los bienes, permitiendo al donante realizar actos dispositivos sobre ellos a favor de tercero.

La Dirección General, en resolución de 28 de julio de 1998, se ocupa de diferenciar la reserva de la facultad de disponer de la reversión al donante prevista por el artículo 641 del Código Civil, poniendo de relieve que, fuera de los casos especialmente previstos por la Ley ( artículos 644, 647 y 648 del Código Civil) y de los expresamente pactados, el donante no tiene facultades para recuperar el dominio de los bienes donados: La irrevocabilidad de la donación sigue siendo un principio general en nuestro Derecho por aplicación del artículo 1256 del Código Civil, el cual, aun estando en sede de contratos, rige también para las donaciones entre vivos por virtud de la remisión contenida en el artículo 621 del mismo cuerpo legal.

Así, en el caso de la previsión expresa de reversión al donante, se contempla que los bienes donados reviertan al donante a raíz del cumplimiento de cierta condición o por el transcurso de un plazo. Frente a dicha situación, cuando se trata de la reserva de la facultad de disponer, lo que se pacta es la pérdida del dominio por el donatario, pero no por la recuperación del mismo por el donante, sino porque la propiedad se transfiere a un tercero. En este segundo supuesto no tiene sentido hablar de disposición a favor del donante, pues estos términos equivaldrían a los de resolución, revocación o reversión de la donación.

Resuelve, en el supuesto planteado, el Centro Directivo concluyendo que, teniendo en cuenta que los pactos de los artículos 639 y 641 del Código Civil son de interpretación estricta, porque ha de presumirse que la voluntad de las partes es el enriquecimiento del donatario, no es posible entender que, pactada la reserva de la facultad de disponer conforme al artículo 639, se haya pactado también implícitamente la reversión al donador del artículo 641. No debe olvidarse tampoco, añade, que esta reversión en favor del donador del artículo 641 exige que se haya previsto una condición o un plazo, mientras que, en el caso planteado, la recuperación del dominio por los donantes se habría dejado exclusivamente al arbitrio de éstos.

La donación con reserva de la facultad de disponer es inscribible, pudiendo plantearse entonces si la facultad de disponer reservada es susceptible de transmisión o de gravamen. Según el Centro Directivo se trata de una facultad personalísima, no transmisible mortis causa. Se entiende por ello que no cabe tampoco la transmisión voluntaria ni el embargo. Del mismo modo, parece que no sería posible la donación con reserva de esta facultad a favor del cónyuge del donante.

La propiedad del donatario, por el contrario, aunque disminuida por la existencia de esa facultad reservada, análoga a una facultad revocatoria, sería susceptible de transmisión o gravamen, si bien en las mismas condiciones en que se encuentra, como se señala en las citadas resoluciones de 23 de octubre de 1980 y de 24 de octubre de 2016.

La donación, se dice en la última de ellas, aun cuando estuviere sometida a la reserva prevista en el artículo 639 del Código Civil, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe ( artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia con lo anterior se admite la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, dada la finalidad cautelar de la anotación encaminada a garantizar el derecho de los acreedores y terceras personas mediante la conservación y traba de los bienes del deudor, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario. Por otro lado el anotante conoce que el derecho embargado es claudicante, por lo que la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad.

No obstante, a la hora de cancelar una anotación de embargo como consecuencia del ejercicio de la facultad de disponer reservada, el Centro Directivo tiene en consideración que se está ante un supuesto en el que no cabe cuestionar el cumplimiento de condición alguna y que el acreedor favorecido con el embargo es registralmente interesado; por lo que estima necesario que, respecto de éste, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial. Se trata con ello de evitar que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que hayan anotado o inscrito su derecho.

Por otra parte y en esta línea, advierte también que no procedería la cancelación de dicho embargo sino en la forma establecida por la ley. Y así, fuera de los supuestos de caducidad, las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelan sino por providencia ejecutoria (resolución firme), que ordena el juez o tribunal cuando sea procedente ( artículo 83 de la Ley Hipotecaria) o en su caso por consentimiento del titular registral.

Con respecto a los acreedores del donante, si éste no se hubiera reservado bienes suficientes para atender a las deudas contraídas con anterioridad a la donación, correspondería la posibilidad de instar judicialmente la anulación del acto de disposición patrimonial realizado en fraude de acreedores. En este sentido es como debe interpretarse el artículo 634 del Código Civil, según sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2000, que subraya cómo el citado precepto no concede al acreedor defraudado por la donación, además de la acción rescisoria, otra contra el donatario, sino que recoge lo que es esencia de la rescisión: la de cobrarse con los bienes donados a través de la rescisión de la donación.

No obstante, en este punto habría que tener en cuenta la titularidad registral a favor del donatario o de un tercer adquirente. Como se decía en resolución de 30 de marzo de 2000, es regla general de nuestro sistema registral que los asientos del Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales y que no podrán ser rectificados si no media, bien el consentimiento de todos aquellos a quienes el asiento a rectificar concede algún derecho, o bien la oportuna resolución judicial contra todos ellos (y así por aplicación de lo previsto en los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). De aquí se desprende la imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas cuando el titular registral de los asientos cuestionados no ha sido parte en el procedimiento en el que se declara la nulidad de la donación ni ha prestado su consentimiento.

Se podría plantear también la similitud entre la donación con reserva de la facultad de disponer y prohibición de disponer sin consentimiento del donante y la donación mortis causa, como hizo el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de junio de 1995 y, por ello, cuestionarse la inscribibilidad de la donación en dichos términos. Se entiende en este sentido que el supuesto se acomodaría a lo previsto en el artículo 620 del Código Civil, pues lo que caracteriza definitivamente a la donación con finalidad mortis causa es la permanencia en el dominio y libre disposición del donante de la cosa donada y su falta de intención de perderla en caso de vivir: el donante no transfiere de presente la propiedad de la cosa donada, ni la difiere a algún suceso que pueda transcurrir mientras viva, sino que fija para el efecto de la donación la época o momento de su fallecimiento, disponiendo así de la cosa para después de su muerte.

Ahora bien, podría observarse que en este caso la facultad de goce se habría transmitido de momento, por lo que no estaríamos exactamente en esa misma situación, salvo que el donante se hubiera reservado igualmente el usufructo sobre la cosa donada. La procedencia de la inscripción en este último supuesto se cuestiona por el Centro Directivo en resolución de 30 de abril de 1999.

En dicha resolución, en un caso de constitución de hipoteca en garantía de deuda ajena por el donante que, además del derecho de usufructo, se había reservado la facultad de disponer en caso de necesidad, sin prejuzgar la procedencia de la inscripción en dichos términos, estima que esa situación de necesidad es algo cuya apreciación queda al margen de la calificación registral.

La prohibición de disponer

Esta prohibición, establecida en un acto a título gratuito, puede acceder al Registro, tiene eficacia real y, en caso de incumplimiento, produce la nulidad del acto dispositivo que la contravenga. En este sentido, dispone el artículo 26, 3.ª de la Ley Hipotecaria que las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas: Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

Como ha destacado la Dirección General en resolución de 25 de junio de 2013, es requisito esencial de la prohibición de disponer su temporalidad: son nulas las prohibiciones de disponer perpetuas y aún las temporales que impliquen una vinculación de los bienes más allá del segundo grado, pues así lo establece el artículo 781 del Código Civil. Siendo nula la que contravenga esta limitación, no cabría su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que el registrador pueda tampoco inscribirla tan sólo en relación al periodo autorizado por el citado precepto. Si bien, se añade que, según los casos, la Ley y la jurisprudencia han optado por la nulidad parcial, entendiendo que la prohibición debe subsistir aunque sólo dentro de los límites autorizados.

Es requisito también de esta figura la accesoriedad, ya que siempre es complementaria de otra figura jurídica. No cabe imponerla sobre los propios bienes, sino sólo sobre los que se transmite a un tercero por herencia, legado o donación, en el caso de las que se establecen a título gratuito.

En cuanto a su fundamento, destaca como tal el Centro Directivo el de la garantía de derechos o intereses legítimos de personas distintas a los gravados por ellas, a los que sin embargo no se considera de entidad suficiente para determinar la atribución de un verdadero derecho subjetivo. No obstante, el interés puede ser también el del mismo propietario cuyo poder de disposición se limita, desconfiando de la aptitud del sujeto afectado para el recto gobierno de sus intereses.

Una resolución de 22 de febrero de 1989, se plantea la cuestión de si el reconocimiento expreso por el ordenamiento jurídico de la validez de las prohibiciones de disponer dentro de determinados límites (artículos 26.3.° de la Ley Hipotecaria y 785.2° del Código Civil) comporta una excepción del artículo 1911 del Código Civil, o si, por el contrario, dicho precepto debe quedar a salvo en tales hipótesis.

Según se dice, entender que cabe, en el momento de disponer de un bien a título gratuito, substraerlo a la posibilidad de persecución por los acreedores del donatario, en conjunción con la potencial amplitud de esta vía de excepción, desdibujaría gravemente el principio de responsabilidad patrimonial universal, con evidente detrimento del crédito y con negativas consecuencias para la economía del país:

La responsabilidad universal patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía a priori, en cuanto que advierte al deudor y asegura al acreedor que su satisfacción se procurará a costa de cualquier bien de aquél, salvo los estrictamente excluidos por la Ley misma. Esta función quedaría eliminada si se admitiese la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer y obligaría al eventual acreedor a considerar, previamente a la concesión de su crédito, no sólo la importancia del patrimonio del deudor sino además la concreta situación jurídica de los bienes y derechos que lo integran con el consiguiente entorpecimiento del tráfico jurídico.

Por otra parte, se observa que, junto a las deudas voluntariamente contraídas por el deudor están aquellas otras que derivan directamente de la titularidad del bien afecto a la prohibición, tanto las que la Ley establece por esa razón (por ejemplo, las de tipo fiscal) como las que resultan de las peculiares características de aquél (como sería por su inclusión en un régimen de propiedad horizontal).

Por todo lo anterior, ha de concluirse que la seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organización jurídica de la colectividad, debiendo restringirse el efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusión de la facultad de disponer libre y voluntariamente del derecho en cuestión pues aun implicando una relativa amortización, contra el principio general de libre tráfico de los bienes, sólo compromete el interés particular del titular, sin repercusión directa y apreciable sobre el orden público y sin que quepa estimar la alegación de que con tal interpretación resultan aquéllas fácilmente burladas e inoperantes por la vía de la simulación de deudas y de las connivencias procesales, pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento ( artículo 3 del Código Civil), no pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7), ni pueden menospreciarse los intereses generales en aras de la consecución de fines particulares (artículo 1255).

Consiguientemente, se concluye que la cláusula ha de entenderse como vinculante o limitativa para el donatario, que es a quien propiamente se dirige, y no como regla que altere las normas de responsabilidad patrimonial, materia ésta excluida de la autonomía de la voluntad.

Señala la resolución de 31 de enero de 2013, en relación con la admisibilidad de enajenaciones forzosas, que este problema ha sido históricamente de dudosa resolución y de ahí la doctrina cambiante mantenida por esta Dirección General. Sin embargo, tanto la doctrina científica como el Centro Directivo se inclinan por la conclusión de que la prohibición de disponer sólo impediría las enajenaciones voluntarias del titular registral.

Planteándose la posibilidad de practicar anotación de embargo sobre la nuda propiedad de un inmueble sujeto a una prohibición de enajenar impuesta por el donante, que además se reservó la facultad de disponer de la finca donada, la Dirección General, en resolución de 23 de octubre de 1980, resuelve en sentido positivo, como ya se ha dicho. Considerando que este tipo de donación habría de ser tratado como una donación sujeta a condición resolutoria, admite la anotación del embargo sobre el inmueble donado, teniendo en cuenta que la misma podría quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario.

Pese a que la prohibición de enajenar válidamente establecida con arreglo al artículo 26 de la Ley Hipotecaria impediría todo acto de disposición sobre el inmueble, lo que parece constituiría un obstáculo a la anotación en cuestión al dirigirse el embargo a procurar la venta del bien embargado, observa el Centro Directivo que la titularidad del deudor, aunque menguada en la actualidad, puede consolidarse en su momento; siendo la reserva de la facultad de disponer puramente temporal y la prohibición un complemento, sujetas ambas a idéntica condición resolutoria. Si desaparece la causa que la justifica, recobraría el inmueble la libertad de poder ser transmitido, por lo que, dada la finalidad cautelar de la anotación que se solicita, encaminada a garantizar el derecho de los acreedores y terceras personas mediante la conservación y traba de los bienes del deudor, no habría obstáculo para la práctica de la anotación, si bien sujeta a las limitaciones existentes en este momento.

Las resoluciones de 25 de junio de 2013 y 18 de diciembre de 2013 rechazan por otra parte que se puedan establecer prohibiciones de enajenar inscribibles en los negocios mixtos, como las compraventas amistosas.

La renuncia o rectificación de la donación

Planteándose la posibilidad de inscribir un negocio por el que los otorgantes «dejan sin efecto» un contrato de donación previo, recuperando con ello el donante la propiedad del inmueble donado, se pone de manifiesto en resolución de 24 de mayo de 2002 que una vez perfeccionada la donación ésta produce sus efectos, entre los que se encuentra la transmisión del dominio de la cosa donada al donatario. De esta manera, los otorgantes no pueden después, con alcance erga omnes, convenir que dichos efectos se tengan por no producidos.

Sin embargo, el Centro Directivo estima el recurso frente a la negativa del registrador, interpretando que la finalidad perseguida en este caso es la de provocar, mediante un nuevo negocio, el restablecimiento de la titularidad preexistente, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas producidas en la fase intermedia. Con independencia de lo cual se considera admisible, no obstante, la posibilidad de convenir también que, en el ámbito restringido de las relaciones personales entre las partes, se opere como si la donación no hubiera llegado a existir.

Destaca la Dirección General cómo la literalidad de la expresión utilizada no debería considerarse determinante frente a la voluntad inequívoca reflejada en el total negocio documentado ( artículo 1281 del Código Civil), la valoración global de sus cláusulas (siguiente artículo 1285) y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efectos (artículo anterior 1284).

Por otra parte, como señaló el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de mayo de 1987, el pacto de reversión, en su caso, habría de figurar en la escritura de donación. La introducción posterior del mismo, habiéndose formalizado la donación pura, implicaría una nueva donación por parte del donatario, sea al donante, sea al tercero favorecido, si se cumple la condición a la que se supedita la reversión:

Es de sobra sabido que en la donación de bienes inmuebles el requisito formal de su otorgamiento en escritura pública se convierte en un elemento esencial del contrato por imperativo del artículo 633 del Código Civil, requisito formal que abarca todo el contenido negocial, incluido, en su caso, el pacto de reversión que, como una cláusula más del contrato, está sometido a sus mismas exigencias solemnes, en cuanto dicho pacto introduce una determinación accesoria o accidental al contenido de la voluntad que, como configuradora o limitadora de los naturales efectos de la donación, está supeditada a iguales requisitos, tanto si dicho pacto de reversión se integra en el inicial contenido del contrato, como si se conviene con posterioridad a una donación pura, y, ello, ya se entienda que la reversión produce simple efectos modificativos de la anterior donación, ya se admita, lo que parece más acorde con el mecanismo de este negocio jurídico, que una vez producido el efecto traslativo del dominio en virtud de la donación, seguida de tradición, la introducción de dicho pacto implica una nueva donación del donatario al donante o a un tercero –según quién sea el favorecido– en la hipótesis de cumplimiento de la condición a la que se supedita la reversión.

Se ha planteado igualmente, ante la Dirección General, el caso de la revocación de la donación de un derecho de vuelo embargado. Se pone de relieve aquí cómo la constitución de este derecho por vía de donación no implica que dicho negocio nazca sujeto a la condición de la efectiva realización de la obra de que se trata, en cuanto que la configuración del negocio como puro o sujeto a condición no depende de las vicisitudes posteriores de los derechos negociados, sino de la voluntad de los otorgantes en el momento de la celebración.

Toda vez que, a la extinción del derecho real de vuelo en este caso, no podía reconocérsele otro fundamento que la común voluntad de su titular y del propietario del inmueble gravado, la resolución de 13 de mayo de 1996 rechaza la cancelación en tanto continúen vigentes los asientos relativos a gravámenes recayentes sobre dicho derecho. Se admite, sin embargo, la posibilidad de consignar registralmente el correspondiente acuerdo, siempre dejando a salvo los asientos que pesan sobre el vuelo.

Se tiene en cuenta a estos efectos la inadmisibilidad de la renuncia de los derechos en perjuicio de tercero ( artículos 6 y 1937 del Código Civil), la inadmisibilidad de la extinción del derecho real por causa imputable a la voluntad del titular en perjuicio de los titulares de otros derechos recayentes sobre aquél ( artículos 107 de la Ley Hipotecaria y 175.1 de su Reglamento), así como que la rectificación del Registro (a través de la cancelación del derecho real de vuelo en cuestión) no puede producirse en perjuicio de los derechos de terceros sin su consentimiento o sin la decisión de la correspondiente autoridad judicial (artículos 1, 20, 40 y 82 y siguientes de la Ley Hipotecaria).

Consecuencia del principio registral de tracto sucesivo igualmente, habrá de tenerse en cuenta que, como se ha dicho, no será posible la cancelación de una inscripción de donación ordenada en sentencia dictada en procedimiento penal por alzamiento de bienes seguido solamente contra los donantes si la acción civil derivada de la acción penal no se hubiera dirigido a estos efectos frente al donatario, como se señala en la antes mencionada resolución 2 de febrero de 2005.

En el mismo sentido, en resolución de 14 de enero de 2006 se concluye que no será posible la anotación de una demanda en la que se pretende la reducción de una donación por inoficiosa si la finca se encuentra inscrita a favor de quienes compraron a los donatarios y éstos, titulares registrales, no hubieran sido demandados. Los compradores en estos casos serán mantenidos en su adquisición, en base al principio de fe pública registral recogido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Como señala el Centro Directivo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe pública registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna ( artículos 647, 649 y 654 del Código Civil en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).